Huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is harddrugs…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 12064031 \ CV EXPL 26-432

Vonnis van 28 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING CASADE,

te Kaatsheuvel,

eisende partij,

hierna te noemen: Casade,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe,

tegen

[bewindvoerder] h.o.d.n. [bewindvoerderskantoor] t.h.o.d.n. [handelsnaam] in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder],

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder],

gemachtigde: mr. A. Çatbaş.

De zaak in het kort

Huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is harddrugs aangetroffen in de woning. Deze tekortkoming levert in beginsel voldoende grond op om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit geval zijn er bijzondere persoonlijke omstandigheden van de huurder die leiden tot een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Huurder krijgt daarmee nog een laatste kans.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 6 januari 2026 met producties,

• de conclusie van antwoord met producties,

• de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

• de aanvullende productie(s) van Casade,

• de mondelinge behandeling van 8 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Casade verhuurt met ingang van 5 juni 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres]. De huur bedraagt sinds 1 juli 2025 € 639,03 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

Voor u, uw buren en onze veiligheid staan wij strafbare feiten niet toe in en rondom onze huizen. Explosief materiaal (grotere hoeveelheid vuurwerk), wapens volgens de Wet wapens en munitie, prostitutie, agressief fysiek of verbaal geweld zijn hier voorbeelden van. Treffen wij dit toch aan, dan geven wij een officiële waarschuwing (gedragsaanwijzing) om herhaling te voorkomen, In sommige gevallen gaan we direct over om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen aan de rechter en/of de ontruiming van de woning. Dat doen we ook als u een waarschuwing niet ter harte neemt.

Bij overtreding van de Opiumwet beëindigen wij bovendien zo snel mogelijk de huurovereenkomst, al dan niet via de rechter Ook doen wij altijd aangifte bij de politie.”.

Met ingang van 5 oktober 2018 staat [huurder] onder bewind van [bewindvoerder], handelend onder de naam [bewindvoerderskantoor] t.h.o.d.n. [handelsnaam] in [plaats].

Op 26 september 2025 heeft een toezichthouder van de gemeente Loon op Zand in aanwezigheid van de politie een bezoek gebracht aan de woning van [huurder]. De aanleiding daarvoor was een onderzoek naar prostitutiewerkzaamheden in de woning. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt dat daarbij o.a. het volgende in de woning is aangetroffen:

Bij brief van 20 oktober 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Loon op Zand laten weten aan [huurder] dat hij voornemens is zijn woning te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van drie maanden.

Bij brief van 20 oktober 2025 heeft Casade aan [huurder] laten weten dat geconstateerd is dat de huurwoning wordt gebruikt voor illegale prostitutie en dat er een schending van de Opiumwet heeft plaatsgevonden.

Op 11 november 2025 heeft de gemeente Loon op Zand besloten om het voornemen tot sluiting van de woning om te zetten in een waarschuwing. Daarbij neemt de burgemeester in acht dat sprake is van een ernstige overtreding, maar dat de feiten en omstandigheden ervoor zorgen dat er in dit specifieke geval geen noodzaak tot sluiting van de woning kan worden gegeven.

Casade vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. Casade legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door zich niet als goed huurder te gedragen. Er is een handelshoeveelheid harddrugs in de woning aangetroffen en er zijn in het gehuurde prostitutiewerkzaamheden door een derde verricht. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Casade de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[huurder] voert verweer. [huurder] voert – samengevat - aan dat er geen sprake is van drugshandel of prostitutie. De drugs waren van een verslaafde die op dat moment op bezoek was. Dat er een sekswerker aanwezig was in de woning, betekent niet dat er prostitutiewerkzaamheden zijn verricht in het gehuurde. Verder voert [huurder] verweer tegen de ontruiming.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Toetsingskader

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens Casade is [huurder] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat er harddrugs in de woning is aangetroffen en er prostitutiewerkzaamheden zijn verricht in de woning door een derde.

Uit de bestuurlijke rapportage die Casade heeft overgelegd volgt dat er een prostitutiecontrole heeft plaatsgevonden door toezichthouders van de gemeente Loon op Zand, waarbij de politie is aangesloten. Naar aanleiding van een advertentie is een bezoek gebracht aan de woning van [huurder]. In de bestuurlijke rapportage wordt echter verder niets weergegeven in het kader van (geconstateerde) prostitutie in de woning. De kantonrechter acht deze rapportage daarom onvoldoende onderbouwing, mede gelet op de betwisting daarvan door [huurder], om op basis hiervan te kunnen constateren dat er sprake was van (illegale) prostitutiewerkzaamheden in de woning. Een tekortkoming op de punt komt daarom niet vast te staan.

Wel staat vast dat er in de woning van [huurder] (hard)drugs is gevonden, namelijk 26,4 gram netto amfetamine, 0,7 gram netto cocaïne en 2,7 gram netto opiaten. In artikel 10.7 van de algemene voorwaarden staat opgenomen dat in het gehuurde geen activiteiten mogen worden verricht die in strijd zijn met de Opiumwet. Het hebben van (onder andere) amfetamine en cocaïne is verboden, nu dit op Lijst I van de Opiumwet staat. [huurder] heeft dus in strijd met artikel 10.7 van de algemene voorwaarden gehandeld en dit levert een tekortkoming op.

Volgens [huurder] is er geen overlast geweest in de vorm van aanloop naar de woning of dealen, waarmee de kantonrechter begrijpt dat [huurder] bedoeld heeft aan te voeren dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hier gaat de kantonrechter niet in mee. Het is een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van (hard)drugs gepaard gaat met het risico van overlast voor de omgeving en het aantrekken van criminaliteit. [huurder] heeft nog aangevoerd dat de drugs niet van hem was, maar van een verslaafde die op dat moment op bezoek was. Dat de drugs niet van hem zelf waren, maar van iemand die op bezoek was, acht de kantonrechter niet geloofwaardig. Dit gelet op het feit dat de drugs verspreid door de woning werd gevonden, namelijk in de woonkamer op de kast, in de rechterbovenkast van de keuken, op de bank en op de salontafel. Bezoek laat over het algemeen geen drugs achter in keukenkastjes. Voor zover de drugs wel van zijn bezoek was, dan geldt dat [huurder] als huurder de verplichting heeft om toezicht te houden op het gehuurde en er voor te zorgen dat er geen drugs in de woning aanwezig is, ongeacht van wie de drugs zijn. Gelet op de vindplaats van de drugs is niet aannemelijk dat [huurder] niet wist van de drugs. Het lag open en bloot in zijn woning. De kantonrechter begrijpt dat [huurder] aangeeft dat hij deze persoon slechts wilde helpen door tijdelijk onderdak te verschaffen, maar als huurder blijft hij verantwoordelijk voor wat er in de woning gebeurt. De tekortkoming is zodanig ernstig dat het in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

De kantonrechter overweegt dat Casade uiteraard belang heeft bij een huurder die zich als goed huurder gedraagt en er voort zorgt dat er geen drugs in de woning aanwezig is. Daar tegenover staat het belang van [huurder] bij het behoud van zijn woning. [huurder] heeft in dit kader omstandigheden aangevoerd die volgens hem maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. Zo lijdt hij aan een zeldzame ernstige hersenaandoening (Casadil). Als gevolg van verschillende herseninfarcten en tia’s heeft hij te maken met ernstige cognitieve beperkingen, waardoor hij situaties niet goed kan overzien. Ter zitting heeft [huurder] ook toegelicht dat hij vanwege zijn aandoening veel rust en slaapt. Het verlies van de woning zal dan ook zeer grote gevolgen voor zijn (medische) situatie hebben. Naar het oordeel van de kantonrechter is [huurder] een kwetsbare man die een groot belang heeft bij behoud van de stabiliteit van zijn woning.

De voornoemde omstandigheden afwegend, is de kantonrechter van oordeel dat vanwege het zwaarwegende woonbelang van [huurder], gelet op zijn persoonlijke omstandigheden en aantoonbare aandoening die hij heeft, hij een allerlaatste kans moet krijgen. De kantonrechter zal de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden zoals in de beslissing is bepaald. [huurder] moet zich daarbij goed realiseren dat het niet nakomen van de daar genoemde voorwaarden (kort samengevat: geen prostitutie en geen aanwezigheid, produceren en/of verhandelen van harddrugs in de woning) door hem automatisch met zich meebrengt dat hij zijn woning dan alsnog zal moeten ontruimen.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande voorwaardelijk worden toegewezen. Als [huurder] zich niet aan de voorwaarden houdt, dan zal [huurder] worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Ook de gevorderde gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan ontruiming van de woning zal worden toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen, omdat niet vast staat dat [huurder] met deze toekomstige betalingen in verzuim zal zijn.

Casade heeft uitdrukkelijk verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling of een vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Casade om op te treden tegen drugs in de woning, gelet op haar wettelijke verplichting om te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen, zijn hier zwaarder weegt dan het belang van [huurder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Het is namelijk aan [huurder] zelf te wijten dat het tot een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst komt. Dit betekent dat het voor hem nadelige gevolg van de (voorwaardelijke) ontruiming geen reden kan zijn om de veroordelingen in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] en veroordeelt [bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Casade zijn, en de sleutels af te geven aan Casade, en veroordeelt [bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] tot betaling van € 639,03 voor iedere ingegane maand dat [huurder] in de woning verblijft na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming, indien en zodra [huurder] binnen een periode van twee jaar na datum van dit vonnis in strijd handelt met één of meer van de hieronder geformuleerde voorwaarden:

• [huurder] zal geen prostitutiewerkzaamheden in de woning (laten) exploiteren,

• [huurder] zal geen (hard)drugs in de woning aanwezig hebben, produceren en/of verhandelen, of andere handelingen verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet,

• [huurder] zal er voor zorgen dat de door hem aanwezige personen in de woning niet in strijd handelen met de eerste twee voorwaarden;

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 837,01, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.