Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde vanwege ontbreken hoofdverblijf in het gehuurde. Daardoor…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 12086638 \ CV EXPL 26-772

Vonnis van 28 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING LEYSTROMEN,

te Rijen (gemeente Gilze en Rijen),

eisende partij,

hierna te noemen: Leystromen,

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,

tegen

[huurder] ,

te [plaats 1],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder],

gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar

De zaak in het kort

Leystromen vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde met name omdat [huurder] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [huurder] betwist dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). [huurder] vindt daarom dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen. De kantonrechter wijst de vorderingen van

Leystromen toe. Ook moet [huurder] de proceskosten betalen. De kantonrechter legt hieronder uit hoe zij tot deze beslissing is gekomen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 25 producties;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de aanvullende producties 26 tot en met 29 van Leystromen;

- de door [huurder] overgelegde filmfragmenten en aanvullende productie;

- de mondelinge behandeling van 25 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Leystromen verhuurt met ingang van 1 april 1989 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

[huurder] staat in de Basisregistratie Personen (verder: BRP) op het adres van het gehuurde ingeschreven.

Mevrouw [persoon], werkzaam als woonconsulente bij Leystromen, heeft in 2024 met [huurder] besproken dat hij overlast veroorzaakt.

[huurder] is medio 2025 een half jaar bij zijn vriendin in [plaats 2] verbleven, om (’s nachts) te zorgen voor zijn vriendin en haar zorgbehoevende ouders.

De gemeente Oisterwijk is een adresonderzoek gestart om te controleren of [huurder] wel op het BRP-adres woonachtig is. Een medewerker van de gemeente Oisterwijk heeft per e-mail van 2 december 2025 -voor zover van belang- het volgende aan Leystromen bericht: “(..) Maar onze conclusie is dat meneer [huurder] niet zijn hoofdverblijf heeft op zijn inschrijfadres: [adres]. (..) Na ons onderzoek trekken wij de conclusie dat meneer de woning enkel gebruikt als opslag en kennel voor zijn dieren niet voor bewoning. Meneer is wel dagelijks, 1 a 2 maal, bij de woning voor een periode van 10 minuten tot een 1,5 uur om de dieren te voeren en op de plaats hun behoefte te laten doen.”.

Leystromen heeft op 2 december 2025 aan [huurder] medegedeeld dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waardoor hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [huurder] is hierop bij brieven van 2 december 2025 en 9 december 2025 in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [huurder] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

Leystromen vordert -samengevat- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

[huurder] voert verweer. [huurder] betwist dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). [huurder] erkent wel dat hij medio 2025 gedurende een periode van zes maanden ’s nachts bij zijn vriendin in [plaats 2] is verbleven om voor haar en haar zorgbehoevende ouders te zorgen. Vanaf december 2025 is deze zorg echter niet meer nodig, zodat [huurder] alleen in de weekenden bij zijn vriendin overnacht. [huurder] stelt dat uit de door Leystromen overgelegde stukken, waaronder verklaringen van omwonenden en verbruiksgegevens met betrekking tot gas, water en elektriciteit, niet volgt dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Het gemeten waterverbruik is deels te wijten aan een defecte meter. Dat het waterverbruik laag is komt ook omdat [huurder] geen wasmachine heeft en hij bij de politiehondenvereniging, waar hij vijf dagen per week is, doucht. Ten aanzien van het elektraverbruik heeft [huurder] ter zitting verklaard dat hij de verwarming op 17 graden heeft staan.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens Leystromen is er sprake van een tekortkoming. Leystromen stelt primair dat [huurder] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waardoor er secundaire tekortkomingen zijn ontstaan, te weten stankoverlast, ongedierte in het gehuurde en geluidsoverlast door blaffende honden.

Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert. Voor de beoordeling of iemand op een bepaalde plaats zijn hoofdverblijf heeft, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

Leystromen stelt dat [huurder] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Dat [huurder] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft blijkt volgens Leystromen uit de door haar overgelegde verklaringen van omwonenden, de verbruiksgegevens van [huurder] met betrekking tot gas, water en elektriciteit en de door de gemeente Oisterwijk gedeelde conclusies ten aanzien van het plaatsgevonden adresonderzoek.

Als de verhuurder -in dit geval Leystromen- gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, blijft de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder rusten, maar van de huurder -in dit geval [huurder]- mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.

[huurder] erkent dat hij in 2025 gedurende een half jaar geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Voor zover [huurder] stelt dat hij in de overige periode wel hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad overweegt de kantonrechter dat [huurder] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De door Leystromen overgelegde verklaringen van meerdere omwonenden en de overgelegde verbruiksgegevens van water (ook na vervanging van de kapotte watermeter), gas en energie wijzen er juist op dat [huurder] gedurende meerdere jaren geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Ook de gemeente Oisterwijk heeft na onderzoek geconcludeerd dat [huurder] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en hij de woning enkel gebruikt als opslag en kennel voor zijn dieren.

[huurder] heeft zelf ter zitting verklaard dat hij veel bij de politiehondenvereniging is, dat hij daar alles kan doen (er is een wc, douche en kantine) dat hij thuis of onderweg eet en dat hij zijn was buiten de deur laat doen. De kantonrechter overweegt dat ook uit deze verklaring volgt dat het leven van [huurder] zich in hoofdzaak buiten het gehuurde plaatsvindt.

Voor zover [huurder] stelt dat hij wel hoofdverblijf in het gehuurde heeft overweegt de kantonrechter dat hij deze stelling met onvoldoende feitelijke gegevens en stukken heeft onderbouwd. [huurder] volstaat met het overleggen van een verklaring van de voorzitter van de politiehondenvereniging dat [huurder] gebruik maakt van de douchefaciliteit op de club en het overleggen van een beperkt aantal bankafschriften, zonder daarbij enige toelichting te geven.

Nu vaststaat dat [huurder] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft moet de vraag beantwoord worden of hij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

Bij afwezigheid van een contractuele verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, zoals in deze zaak het geval is, geldt met betrekking tot het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW het volgende als uitgangspunt. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat van een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW verwacht mag worden dat hij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het Hof Amsterdam heeft in aanvulling op dit arrest van de Hoge Raad overwogen dat onder omstandigheden het niet of nauwelijks bewoond laten van de woonruimte een schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren en dat het afhangt van de concrete omstandigheden van het geval of van een zodanige schending sprake is.

De kantonrechter is van oordeel dat het geen hoofdverblijf hebben in het gehuurde in dit geval een schending van de verplichting tot goed huurderschap en dus een tekortkoming oplevert. Leystromen is een toegelaten instelling krachtens artikel 19 van de Woningwet en haar belangrijkste taak is het zorgen voor betaalbare huisvesting voor mensen met lage inkomens. Leystromen stelt dat zij belang heeft bij het daadwerkelijk gebruik van de woning door een huurder, omdat het aanbod van haar sociale huurwoningen schaars is en zij de taak en verantwoordelijkheid heeft om dit schaarse woningbezit op een eerlijke en evenredige wijze te verdelen. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist tegen dit belang in. Ook kan de huurder dan geen toezicht houden op het gehuurde en geen verantwoordelijkheid dragen voor wat er in en rondom het gehuurde gebeurt. Zo is gebleken dat in het gehuurde veel honden verblijven -naar eigen zeggen van [huurder] op dit moment acht- wat het risico met zich brengt dat bij langdurige afwezigheid van [huurder] er overlast en vervuiling van het gehuurde ontstaat. Dat het risico zich ook daadwerkelijk verwezenlijkt heeft en die (nachtelijke) overlast is ontstaan blijkt uit de door Leystromen overgelegde verklaringen van omwonenden.

[huurder] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij niet weet waar hij met zijn honden terecht kan als de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden uitgesproken. De kantonrechter is van oordeel dat het woonbelang van [huurder] niet zo groot is dat het, ondanks de hiervoor genoemde tekortkoming, niet gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden. De persoonlijke omstandigheden van [huurder] wegen ook niet op tegen het belang van Leystromen om in het kader van een eerlijke en evenredige wijze van verdeling van het schaarse woningbezit, de leefbaarheid van de woonomgeving en het woongenot van alle omwonenden op te treden tegen de gedragingen van [huurder].

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal op grond van het voorgaande worden toegewezen.

De kantonrechter zal de ontruimingstermijn gelet op de wederzijdse belangen van partijen bepalen op vier weken na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [huurder] heeft hiertegen ook geen verweer gevoerd. Hoewel deze vordering alleen daarom al toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van Leystromen de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren en wel als volgt.

Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het belang van Leystromen om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [huurder] om tijdens een eventueel hoger beroep in de woning te kunnen blijven (of terug te keren). Leystromen heeft zoals hiervoor overwogen groot belang bij het daadwerkelijk gebruik van de woning door een huurder, omdat het woningaanbod schaars is en Leystromen verantwoordelijk is voor een rechtvaardige verdeling van haar woningbezit. Ook dient Leystromen te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Leystromen heeft daarmee een groot belang op te treden tegen [huurder] die geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waardoor ook ten aanzien van omwonenden overlast is ontstaan. Het gestelde woonbelang van [huurder] weegt daartegen niet op, zeker nu de situatie zich al langere tijd voordoet.

Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres],

veroordeelt [huurder] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Leystromen zijn, en de sleutels af te geven aan Leystromen,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 834,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.