Burengeschil met betrekking tot gebrekkige schoorsteen. De schoorsteen is mandelig.

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11896796 \ CV EXPL 25-4797

Vonnis van 22 juli 2026

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonende te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigde: Legal Advice Wanted,

tegen

[gedaagde partij] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

procederend in persoon.

[eisende partij] en [gedaagde partij] zijn buren. [eisende partij] stelt schade te hebben geleden door de schoorsteen op het dak van [gedaagde partij] . Na het verweer van [gedaagde partij] dat de schoorsteen gemeenschappelijk bezit is, heeft de kantonrechter [eisende partij] in de gelegenheid gesteld om eigendomsinformatie over de schoorsteen over te leggen. Uit de door [eisende partij] overgelegde kadastrale informatie blijkt de kantonrechter niet dat de schoorsteen volledige eigendom is van [gedaagde partij] . De kantonrechter gaat uit van gemeenschappelijke eigendom van de schoorsteen (mandelig). De kantonrechter wijst de door [eisende partij] gevorderde schade voor de helft toe. Daarnaast wijst de kantonrechter de vordering van [eisende partij] om [gedaagde partij] te bevelen tot herstel van de schoorsteen over te gaan toe, in die zin dat [gedaagde partij] hieraan medewerking dient te verlenen. Hierna zal worden uitgelegd waarom.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eisende partij] is eigenaar van de woning aan [adres 1] te [plaats] , dat direct grenst aan de woning van [gedaagde partij] gelegen aan [adres 2] .

Begin 2024 heeft [eisende partij] schade aan de zolderwand van zijn woning bij zijn verzekeraar gemeld. De verzekeraar van [eisende partij] heeft [deskundige] (hierna: [deskundige] ) als deskundige ingeschakeld om de oorzaak en omvang van de schade vast te stellen.

[deskundige] heeft in een rapport van 15 mei 2024 geoordeeld dat de schade aan de zolderwand van de woning van [eisende partij] wordt veroorzaakt door de gebrekkige schoorsteen van de woning aan [adres 2] . [deskundige] heeft de schade vastgesteld op € 1.550,00 exclusief btw.

[eisende partij] heeft [gedaagde partij] aangesproken op de gebrekkige staat van de schoorsteen. Partijen hebben toen afgesproken dat [eisende partij] twee offertes zou opvragen voor herstel van de schoorsteen. [eisende partij] heeft dit gedaan en de offertes aan [gedaagde partij] verstrekt. [gedaagde partij] heeft later aan [eisende partij] medegedeeld de situatie van de schoorsteen zo te willen laten.

Bij brief van 24 december 2024 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld voor geleden schade door de schoorsteen van [gedaagde partij] en [gedaagde partij] gesommeerd om binnen 14 dagen te laten weten welke offerte hij kiest voor renovatie en wanneer werkzaamheden worden uitgevoerd.

Bij aangetekende brief van 5 juni 2025 heeft de gemachtigde van [eisende partij] [gedaagde partij] gesommeerd tot betaling van geleden schade door de slechte staat van de schoorsteen van € 1.550,00 en gesommeerd tot herstel van de schoorsteen. [gedaagde partij] heeft daar niet op gereageerd.

De verzekeraar van [eisende partij] heeft een bedrag van € 1.330,00 aan [eisende partij] vergoed aan geleden schade.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De schoorsteen van de woning van [gedaagde partij] verkeert in slechte staat en [gedaagde partij] is voor schade door die gebrekkige opstal aansprakelijk (artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek (BW)). Subsidiair geldt dat [gedaagde partij] onrechtmatig heeft gehandeld door geen deugdelijk onderhoud aan de schoorsteen te verrichten en door dat nalaten is schade ontstaan aan de woning van [eisende partij] (artikel 6:162 BW). [gedaagde partij] dient de onrechtmatige situatie te beëindigen en dient de schoorsteen deugdelijk te herstellen op een zodanige wijze dat verdere schade aan de woning van [eisende partij] wordt voorkomen. [gedaagde partij] is buitengerechtelijke kosten verschuldigd omdat er in redelijkheid kosten zijn gemaakt tot incassering van de vordering.

[gedaagde partij] voert als verweer het volgende aan. De schoorsteen is gemeenschappelijke eigendom van [gedaagde partij] en [eisende partij] . De schoorsteen heeft een luchtkanaal voor de haard en een luchtkanaal voor ventilatie van de doucheruimte op [adres 2] en daarnaast een luchtkanaal voor de geiser in de keuken op [adres 1]. Het gezamenlijke bezit van de schoorsteen blijkt ook uit het feit dat [eisende partij] bij vervanging van het dak de afdichting van de schoorsteen heeft laten vervangen. De schoorsteen verkeert van buiten en binnen in goede staat. [gedaagde partij] betwist daarom aansprakelijk te zijn voor de gestelde schade en betwist de juistheid van het rapport van [deskundige] . [gedaagde partij] heeft geen aangetekende brief ontvangen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Mandelig of volledige eigendom van [gedaagde partij] ?

Partijen zijn erover verdeeld of de in geschil zijnde schoorsteen mandelig is of volledig in eigendom toebehoort aan [gedaagde partij] . Omdat [eisende partij] zich beroept op volledige eigendom van [gedaagde partij] is [eisende partij] degene die dat dient te onderbouwen. [eisende partij] is daarom in de gelegenheid gesteld om bij akte eigendomsinformatie over de schoorsteen over te leggen.

[eisende partij] stelt bij akte dat geen sprake is van contractuele mandeligheid omdat een notariële akte ontbreekt. Daarnaast stelt [eisende partij] dat geen sprake is van wettelijke mandeligheid omdat er al lange tijd geen leiding of rookkanaal vanuit de schoorsteen naar zijn perceel loopt. [eisende partij] stelt dat uit de overgelegde kadastrale kaart onomstotelijk blijkt dat de schoorsteen zich geheel bevindt binnen de perceelsgrenzen van [gedaagde partij] ( [adres 2] ). Daarom is [gedaagde partij] volgens [eisende partij] juridisch eigenaar van de schoorsteen.

[gedaagde partij] voert bij antwoordakte aan dat uit de door [eisende partij] bij akte overgelegde eigendomsinformatie niet blijkt dat de schoorsteen niet gemeenschappelijk is. [gedaagde partij] voert aan dat op ieder pagina van het overgelegde rapport is vermeld dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de door [eisende partij] overgelegde stukken bij het Kadastrale kaart rapport van kadastralekaart.com niet kan worden afgeleid dat de schoorsteen volledige eigendom is van [gedaagde partij] . De kadastrale kaart die is overgelegd is namelijk een bovenaanzichtfoto en de in geschil zijnde schoorsteen is daarop niet zichtbaar. Ook de andere kaarten, zoals de luchtfoto’s, omgevingsfoto’s en omgevingskaart maken niet duidelijk dat de schoorsteen volledig op het perceel van [gedaagde partij] staat. Uit de vervolgens overgelegde twee online foto’s van kadastralekaart.com kan evenmin afgeleid worden dat de schoorsteen geheel op het perceel van [gedaagde partij] staat. Deze online foto’s geven slechts een globale ligging weer en zijn niet nauwkeurig, hetgeen ook wel blijkt uit de zonnepanelen op het dak van [eisende partij] die buiten de lijnen van zijn perceel komen. Op grond van het voorgaande heeft [eisende partij] onvoldoende onderbouwd dat de schoorsteen zich volledig bevindt binnen de perceelsgrenzen van [gedaagde partij] . Omdat volledige eigendom van de schoorsteen bij [gedaagde partij] niet is komen vast te staan, gaat de kantonrechter er vanuit dat de schoorsteen wettelijk mandelig en dat de grens van beide percelen van partijen er onder doorloopt. Dit blijkt ook uit het door [eisende partij] vernieuwde (grijze) dak (dat te zien is op de eerste foto van productie 1 bij dagvaarding) dat voor een klein deel onder de schoorsteen doorloopt.

[eisende partij] vordert geleden schade door lekkage vanuit de schoorsteen en ter onderbouwing verwijst hij naar een rapport van [deskundige] . [gedaagde partij] betwist aansprakelijk te zijn voor de schade en voert aan dat het rapport van [deskundige] onjuist en onvolledig is.

De kantonrechter is van oordeel dat uit het rapport van [deskundige] volgt dat de schade op de zolderverdieping van [eisende partij] wordt veroorzaakt door de slechte staat van onderhoud van de schoorsteen. De in het rapport getoonde foto’s van de schoorsteen (2 tot en met 4) bevestigen dat de schoorsteen slecht gevoegd is en niet volledig is afgedicht. [gedaagde partij] voert wel aan dat foto 4 is genomen voordat de dakdekker werkzaamheden had verricht, maar het had op de weg van [gedaagde partij] gelegen om onderbouwd aan te geven dat sprake is van een deugdelijke schoorsteen. [gedaagde partij] heeft dit niet gedaan en daarmee het rapport onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter neemt als vaststaand aan dat de door [eisende partij] geleden schade op de zolderverdieping is ontstaan door de mandelige schoorsteen. [gedaagde partij] zal vanwege die mandeligheid worden veroordeeld tot betaling van de helft van de na uitkering door de verzekeraar resterende schade en dus een bedrag van € 110,00 (€ 220,00 / 2). De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor schade zal worden afgewezen. [eisende partij] heeft daar geen belang bij wegens het toegewezen schadebedrag en voor wat betreft toekomstige schade kan op dit moment (nog) niet worden vastgesteld dat [gedaagde partij] daarvoor volledig aansprakelijk is.

De door [eisende partij] gevorderde wettelijke rente over € 110,00 zal vanaf 10 januari 2025 worden toegewezen.

[eisende partij] vordert dat [gedaagde partij] de onrechtmatige situatie onder verbeurte van een dwangsom zal beëindigen. Omdat hiervoor is overwogen dat sprake is van een mandelige schorsteen geldt dat partijen met elkaar in overleg dienen te gaan over de wijze van herstel. [eisende partij] heeft de kantonrechter namelijk geen inzicht gegeven in de wijze waarop de schoorsteen herstel dient te worden en evenmin of de daarmee gepaard gaande kosten, die tussen partijen verdeeld dienen te worden, redelijk zijn. [gedaagde partij] zal daarom bevolen worden in overleg te gaan over de wijze van herstel van de schoorsteen en in redelijkheid mee te werken aan herstel. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat er op dit moment geen duidelijke herstelmaatregelen zijn geformuleerd.

[eisende partij] vordert vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. De vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Daarom moet de kantonrechter de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn toetsen aan het rapport Voorwerk II.

[eisende partij] stelt dat er in redelijkheid kosten gemaakt zijn ter incassering van de vordering en verwijst naar een aangetekende aanmaning van 5 juni 2025. [gedaagde partij] betwist een aangetekende brief te hebben ontvangen en bij gebreke van een onderbouwing door [eisende partij] kan niet worden uitgegaan van ontvangst van de brief van 5 juni 2025 door [gedaagde partij] . Daarbij komt dat verzending van een enkele aanmaning niet voldoende is voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eisende partij] heeft niet onderbouwd gesteld dat zijn gemachtigde nog andere buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht die te beschouwen zijn als verrichtingen anders dan ter voorbereiding van de procedure of instructie van de zaak. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.

[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Het griffierecht en salaris voor de gemachtigde van [eisende partij] zal daarbij worden gebaseerd op basis van de toegewezen vordering. [eisende partij] heeft aan salaris gemachtigde recht op 2,5 punten × het geldende liquidatietarief (€ 43,00 per punt). Maar gezien de hiervoor vastgestelde schending van de waarheidsplicht zal de kantonrechter hiervan 1 punt aftrekken, waardoor het totaal op 1,5 punt uitkomt.

De proceskosten van [eisende partij] wordenn begroot op:

De gevorderde wettelijke rent over de proceskosten zal ook worden toegewezen.

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 110,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover met ingang van 10 januari 2025 tot de dag van volledige betaling,

beveelt [gedaagde partij] om in overleg te gaan met [eisende partij] over de wijze van herstel van de schoorsteen en mee te werken aan herstel van de schoorsteen,

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 321,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten en nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.