Huurzaak. Geen gebreken aan gehuurd bedrijfspand. Toewijzing betaling huurachterstand en boete. Ontbinding en…

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12226417 \ CV EXPL 26-6790

Vonnis van 27 oktober 2026

in de zaak van

MARK DUTCH RESI USC PROPCO IV S.A.R.L,

gevestigd te Luxemburg,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. R.A.G. Lips,

tegen

[gedaagde], h.o.d.n. [bedrijf],

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: huurster,

procederend in persoon.

Het verloop van de procedure volgt uit:

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 september 2026. Voor verhuurder is de gemachtigde verschenen. Huurster is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

Sinds 1 augustus 2022 huurt huurster van verhuurder de winkelruimte gelegen aan het adres [adres] (verder: het gehuurde). De laatst geldende huurprijs bedraagt € 3.980,25 per maand.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ volgens het ROZ-model zoals vastgesteld op 17 september 2012 (verder: de algemene bepalingen).

Huurster heeft de maandelijkse huur niet steeds stipt en volledig voldaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan.

Medio 2025, begin 2026 en begin september 2026 heeft verhuurder werkzaamheden uitgevoerd aan het gehuurde.

Verhuurder vordert in conventie ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van huurster tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert verhuurder veroordeling van huurster tot betaling van:

- de huurachterstand van € 26.495,70, met contractuele rente van € 2.700,-;

- een bedrag van € 3.980,25 per maand of gedeelte daarvan voor alle overige maanden vanaf juni 2026 tot de daadwerkelijke ontruiming, met contractuele rente;

- een bedrag van € 3.980,25 per maand als schadevergoeding vanaf de daadwerkelijke ontruiming tot en met 14 maart 2031, met wettelijke rente;

- de buitengerechtelijke kosten van € 1.084,96 exclusief btw, met wettelijke rente;

- de proceskosten, met wettelijke rente.

Aan de vordering legt verhuurder ten grondslag dat huurster haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Omdat huurster de huur niet steeds stipt en volledig heeft betaald is zij, naast haar verplichting tot betaling van de huur, ook rente, kosten en schadevergoeding verschuldigd geworden.

Huurster voert aan dat zij rechtsgeldig betalingen heeft ingehouden, omdat sprake is van gebreken in het gehuurde. Er is sprake van ernstige wateroverlast (lekkage) en stankoverlast die herhaaldelijk is gemeld bij verhuurder. Huurster stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van de gebreken. Huurster voert verder nog aan dat de huurprijs van het gehuurde onredelijk hoog is in vergelijking met andere panden in de omgeving en dat verhuurder niet heeft gereageerd op een verzoek tot herziening van de huurprijs.

Huurster vordert in reconventie dat een huurprijsvermindering wordt toegepast.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie

Tussen partijen staat niet ter discussie dat huurster een huurachterstand heeft laten ontstaan. De hoogte van de huurachterstand (€ 26.495,70) is door huurster niet gemotiveerd betwist, zodat daarvan wordt uitgegaan. In beginsel is huurster op grond van de huurovereenkomst gehouden tot betaling van de huurachterstand. Dat kan anders zijn als huurster rechtsgeldig een deel van de huur mocht inhouden, opschorten of verrekenen.

In dit verband heeft huurster aangevoerd dat het gehuurde verschillende gebreken heeft in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens haar zijn er problemen met het dak van het gehuurde, waardoor water kan instromen in de winkelruimte. Ook zou er sprake zijn van een open en geregeld overstromende rioolput die stank- en ongedierteoverlast veroorzaakt. Huurster voert aan dat zij regelmatig bij verhuurder heeft geklaagd over de gebreken, maar dat verhuurder herstel hiervan telkens heeft geweigerd.

Het betoog van huurster gaat om verschillende redenen niet op. Allereerst ontbreekt het huurster aan enige onderbouwing van haar standpunt. Volgens huurster zouden de vermeende lekkages zo erg zijn dat de hele winkelvloer onder water stond, zij ’s ochtends haar winkel niet voor klanten kon openen en dat rioolwater bij haar naar boven komt. Huurster heeft echter niets overgelegd om haar stelling te staven. Daarnaast heeft huurster geenszins onderbouwd dat zij eerder dan 27 oktober 2025 bij verhuurder heeft geklaagd over lekkage.

Verhuurder heeft daarentegen gemotiveerd ontkend dat sprake is van dergelijke (verstrekkende) gebreken. Ter onderbouwing heeft verhuurder gewezen op de acties die zij heeft ondernomen naar aanleiding van de schriftelijke meldingen van huurster. Hieruit volgt niet van gebreken zoals die door huurster zijn aangevoerd. De aannemer van verhuurder heeft geen stank in het gehuurde geconstateerd.

Er is daarom geen reden om aan te nemen dat het pand gebreken vertoont in de zin van artikel 7:204 BW. Daar komt nog bij dat het enkele bestaan van gebreken op zichzelf geen grond zou geven om de betaling van de huur zomaar op te schorten of in te houden. Opschorting, huurprijsvermindering en verrekening zijn bovendien uitgesloten in de artikelen 11.3 en 25.1 van de toepasselijke algemene bepalingen. Huurster heeft nog wel aangevoerd dat sprake is van een uitzondering zoals genoemd in artikel 11.4 van de algemene bepalingen, maar ook dat standpunt heeft huurster verder niet feitelijk toegelicht. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.

Het staat daarmee vast dat huurster zonder rechtsgeldige reden niet aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan, waardoor er tot en met april 2026 een betalingsachterstand van € 26.495,70 is ontstaan. Bovendien volgt daaruit ook dat huurster op grond van de huurovereenkomst een boete van minimaal € 300,00 per maand heeft verbeurd voor een totaal van € 2.700,00. Huurster zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de boetes.

De omvang van de huurachterstand vormt een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Toch is niet uitgesloten dat huurster in staat is die achterstand op korte termijn aan te zuiveren. Dat geeft de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming slechts onder de in de beslissing te vermelden voorwaarde toe te wijzen. Daarbij zal huurster, als het tot ontbinding en ontruiming komt, worden veroordeeld tot betaling van een gebruikersvergoeding van € 3.980,25 voor elke maand of gedeelte daarvan dat het gehuurde niet ter vrije beschikking is gesteld aan verhuurder, vermeerderd met een bedrag van € 300,00 in het geval zij dat bedrag niet (tijdig) betaald.

De gevorderde schadevergoeding na de daadwerkelijke ontruiming is toewijsbaar tot een bedrag als hierna bepaald. Het eventueel meer gevorderde is thans niet toewijsbaar, omdat, gelet op de op verhuurder rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat zij die schade daadwerkelijk zal lijden. De vordering wordt voor het meer gevorderde verwezen naar de schadestaatprocedure. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf het moment dat de schade daadwerkelijke wordt geleden.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn op grond van de wet toewijsbaar. Wel is er aanleiding om het bedrag aan kosten ambtshalve te matigen tot een bedrag dat redelijk is. Daarvoor wordt aangesloten bij het tarief uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Een bedrag van € 1.039,95 exclusief btw zal daarom worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen.

Gelet op het feit dat verhuurder met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.

Verhuurder heeft verder een machtiging gevorderd om zelf de eventuele ontruiming te bewerkstelligen op kosten van huurster. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door verhuurder gevorderde machtiging om de eventuele ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.

Gelet op wat in conventie is overwogen, wordt de door huurster in reconventie gevorderde huurprijsvermindering afgewezen.

Huurster is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden in conventie en reconventie begroot op een totaal van:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter

in conventie:

veroordeelt huurster om binnen één maand na heden aan verhuurder te betalen € 26.495,70 aan huurachterstand met de contractuele boete van € 2.700,00, alsmede € 1.039,95 aan buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres],

veroordeelt huurster om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege huurster bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

veroordeelt huurster om aan verhuurder te betalen € 3.980,25 per maand of gedeelte daarvan vanaf juni 2026 tot de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de contractuele rente van € 300,00 per maand voor elke maand dat het gehuurde niet ter vrije beschikking is gesteld van verhuurder en huurder niet op tijd de huur betaalt,

veroordeelt huurster om aan verhuurder te betalen € 3.980,25 per maand schadevergoeding vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden tot maximaal 3 maanden daarna, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door verhuurder te lijden schade ingeval van verhuur binnen 3 maanden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het moment dat de schade wordt geleden tot aan de voldoening,

veroordeelt huurster tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf 3 maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, tot ten laatste 14 maart 2031, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

wijst het meer of anders gevorderde af,

wijst de vordering af,

veroordeelt huurster in alle gevallen tot betaling van de proceskosten van € 2.932,16, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

veroordeelt huurster tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.