Huurcommissiezaak. Zaaknummer Huurcommissie 2502825. Aanvangshuurprijs en een gebrek. De Huurcommissie heeft…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 11842826 CV EXPL 25-4921

Vonnis van 18 augustus 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eiser, hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen,

tegen

[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde 1],

gemachtigde: [gemachtigde].

De procesgang blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding met producties;

• de conclusie van antwoord met producties;

• de conclusie van repliek met een productie;

• de conclusie van dupliek met producties;

• de akte uitlating producties van [eiser].

Vonnis is (nader) bepaald op heden.

[gedaagde 1] (huurder) en [eiser] (verhuurder) hebben met ingang van 1 oktober 2023 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot zelfstandige woonruimte (een appartement) aan de [adres]. Het betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Partijen zijn onder meer een kale aanvangshuurprijs van € 733,87 per maand overeengekomen. De huurovereenkomst is op 1 augustus 2025 geëindigd.

[gedaagde 1] heeft de Huurcommissie op 31 maart 2025 verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft dit verzoek geregistreerd onder zaaknummer 2502825.

De Huurcommissie heeft op 15 mei 2025 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren in de woonruimte. Hiervan is door haar rapporteur een rapport opgemaakt.

Bij uitspraak van 3 juli 2025 heeft de Huurcommissie beslist dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Wel redelijk is volgens de Huurcommissie een aanvangshuurprijs van € 702,44 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte heeft de Huurcommissie de huurprijs gedurende de periode 1 oktober 2023 tot 1 juni 2024 (met 60%) verlaagd tot € 280,98 per maand. De Huurcommissie heeft haar uitspraak verzonden op 11 juli 2025.

[eiser] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. primair wordt bepaald dat de kale huurprijs met betrekking tot de door [gedaagde 1] van [eiser] gehuurde woonruimte aan de [adres] over de periode 1 oktober 2023 tot 1 juni 2024 € 632,20 per maand bedraagt;

2. subsidiair wordt bepaald dat de kale huurprijs met betrekking tot de door [gedaagde 1] van [eiser] gehuurde woonruimte aan de [adres] over de periode 1 oktober 2023 tot 1 juni 2024 € 561,95 per maand bedraagt;

3. meer subsidiair wordt bepaald dat de kale huurprijs met betrekking tot de door [gedaagde 1] van [eiser] gehuurde woonruimte aan de [adres] over de periode 1 oktober 2023 tot 1 juni 2024 een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag draagt;

4. [gedaagde 1] wordt veroordeeld in de proceskosten.

In essentie voert [eiser] aan dat hij zich kan vinden in de door de Huurcommissie bepaalde aanvangshuurprijs en op zich ook in een huurprijsverlaging in verband met het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek, maar dat het bedrag waarmee de Huurcommissie de huurprijs in verband met dat gebrek heeft verlaagd in zijn optiek veel te hoog is. Volgens [eiser] is een huurkorting met primair 10% of subsidiair 20% op zijn plaats.

[gedaagde 1] voert samengevat het volgende verweer. Ook [gedaagde 1] kan zich vinden in de door de Huurcommissie bepaalde aanvangshuurprijs. Een korting van de huurprijs in verband met het gebrek met primair 40% of subsidiair 20% acht [gedaagde 1] redelijk.

Waar nodig zal hierna, bij de beoordeling, nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie.

De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 11 juli 2025. De dagvaarding is op 4 augustus 2025 aan [gedaagde 1] betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. Voorts is van belang dat uit genoemd arrest blijkt dat geschilpunten door een gedaagde ook zonder een vordering in reconventie aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd.

Partijen zijn het erover eens dat de door de Huurcommissie vastgestelde aanvangshuurprijs van € 702,44 per maand redelijk is. Daar hoeft daarom niet over te worden geoordeeld. Deze huurprijs geldt daarom als basis voor de huurprijsvermindering.

Wanneer de Huurcommissie wordt gevraagd om de aanvangshuurprijs vast te stellen, dan moet op grond van artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) tevens worden beoordeeld of de overeengekomen of redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Het gaat daarbij om gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk wordt geacht en die door hem ook verholpen kunnen worden. De huurder is niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur.

Het gebrek waar het in deze procedure om gaat, is dat een trapleuning ontbreekt. Niet in geschil is dat deze trapleuning bij aanvang van de huurovereenkomst al ontbrak. Evenmin is in geschil dat dit een gebrek is als bedoeld in categorie C van bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. Op grond van artikel 6 lid 1 sub c van dat besluit, kan de huurprijs daarom met maximaal 60% worden verminderd.

De Huurcommissie heeft de huurprijs met dit maximale percentage verlaagd. Partijen zijn het erover eens dat dit percentage te hoog is. De kantonrechter zal hen daar daarom in volgen. [eiser] vindt een vermindering met 10% dan wel 20% op zijn plaats, [gedaagde 1] met 40% dan wel 20%. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

Uit een door [eiser] in het geding gebrachte uitspraak van de Huurcommissie blijkt dat de vorig huurder van de onderhavige woning aan de [adres] de Huurcommissie op 5 december 2023 heeft verzocht om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te beoordelen. Omdat die huurder al was verhuisd ([gedaagde 1] woonde er toen al), heeft er toen geen onderzoek in de woning plaatsgevonden. De behandeling van dat verzoek heeft op 1 mei 2024 plaatsgevonden, waarbij ook het ontbreken van de trapleuning is besproken. In haar uitspraak van 1 mei 2024 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met dit gebrek (het ontbreken van de trapleuning) met 20% redelijk is. De Huurcommissie heeft die uitspraak verzonden op 14 mei 2024.

Huurprijsvermindering in verband met een gebrek heeft mede tot doel dat de verhuurder een financiële prikkel krijgt om tot opheffing van het gebrek over te gaan. In het onderhavige geval is dat ook gebeurd. Uit een werkbon die hij in het geding heeft gebracht, blijkt namelijk dat [eiser] meteen na ontvangst van laatstgenoemde uitspraak, namelijk op 15 mei 2024, aan een bedrijf opdracht heeft gegeven om een trapleuning te plaatsen. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat de trapleuning op 23 mei 2024 (dus 8 dagen later) daadwerkelijk is geplaatst. [eiser] heeft dus na de op 14 mei 2024 verzonden uitspraak van de Huurcommissie meteen en adequaat actie ondernomen. Van belang in dit verband acht de kantonrechter voorts dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat volgens het toen geldende Bouwbesluit (waarmee [eiser] kennelijk het realiseren van de woonruimte bedoelt) een trapleuning in het appartement niet verplicht was.

In lijn met de eerdere uitspraak van de Huurcommissie (in de zaak tussen [eiser] en de vorige huurder) acht de kantonrechter het op grond van het voorgaande redelijk dat de aanvangshuurprijs in verband met het gebrek met 20% wordt verminderd. Weliswaar kan het ontbreken van de trapleuning in zijn algemeenheid tot een gevaarlijke situatie leiden, maar [gedaagde 1] heeft niet aangevoerd dat bij hem ook een gevaarlijke situatie is ontstaan. Onder die omstandigheid acht de kantonrechter het van ondergeschikt belang dat [gedaagde 1] de entresol (waar de bewuste trap naartoe leidt) als slaapkamer gebruikte en dat de vorige huurder de entresol als bergruimte gebruikte.

Door genoemde huurprijskorting wordt de aanvangshuur tijdelijk verlaagd tot € 561,95 (80% van € 702,44) per maand. Het gebrek is verholpen op 23 mei 2024, zodat de huurprijsvermindering eindigt op 1 juni 2024.

Beide partijen zijn met betrekking tot hun primaire vordering/standpunt in het ongelijk gesteld. [eiser] vordert primair immers 10% huurkorting in verband met het gebrek, terwijl het primaire standpunt van [gedaagde 1] is dat 40% huurkorting redelijk is. Subsidiair zijn beide partijen het wel met elkaar eens, namelijk dat er aanleiding is om de huurkorting op 20% te bepalen. Partijen zijn dus over en weer in het gelijk en in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten daarom aldus compenseren, dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.

bepaalt dat de kale huurprijs met betrekking tot de door [gedaagde 1] van [eiser] gehuurde woonruimte aan de [adres] over de periode 1 oktober 2023 tot 1 juni 2024 € 561,95 per maand bedraagt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;