Huurcommissiezaak. Bezwaar huurder tegen aangezegd huurverhoging. Puntenwaardering van het gehuurde met…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 11748830 \ CV EXPL 25-3619

Vonnis van 1 september 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

de coöperatie

APRICOT REAL ESTATE 8 COÖPERATIEVE U.A.,

voorheen h.o.d.n. Eres NL VII Coöperatie UA,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

hierna te noemen: Apricot,

gemachtigde: mr. A.H.C. Post, werkzaam bij NMG Vastgoed.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;

- de akte van [eiser] ;

- de akte van Apricot.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] huurt met ingang van 1 december 2017 het appartement aan de [adres 1] . [eiser] huurde het appartement aanvankelijk van de rechtsvoorganger van Apricot, Eres. Momenteel is Apricot eigenaar en verhuurder van het appartement.

Aan de woning is per opnamedatum 1 december 2009 een energielabel F toegekend, dat geldig was tot 10 jaar na opnamedatum, derhalve tot 1 december 2019. Nadien is op 22 maart 2021 opnieuw een energielabel F aan de woning toegekend, dat geldig is tot 10 jaar nadien, derhalve tot 22 maart 2031. Dit energielabel is op 14 juni 2021 geregistreerd in "EP Online", een landelijke database van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO) waarin energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen geregistreerd staan.

De WOZ-waarde van het door [eiser] gehuurde appartement is door de gemeente Groningen per peildatum 1 januari 2023 vastgesteld op een bedrag van € 226.000,-.

Eres heeft [eiser] bij brief van 12 april 2024 medegedeeld dat de op dat moment geldende huurprijs van € 742,46 met ingang van 1 juli 2024 met 5,80% zal worden verhoogd tot een bedrag van € 785,52.

[eiser] heeft op 3 juni 2024 bij Eres bezwaar gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging. Op het daarvoor bestemde bezwaarformulier huurverhoging zelfstandige woonruimte heeft [eiser] aangegeven dat de voorgestelde huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs die mag worden gevraagd op basis van de puntentelling. Als toelichting heeft [eiser] hierbij vermeld:

Eres heeft het bezwaar van [eiser] tegen de aangezegde huurverhoging bij e-mail aan [eiser] van 12 juni 2024 afgewezen. In deze e-mail schrijft Eres hierover:

[eiser] is niet akkoord gegaan met de afwijzing van zijn bezwaar tegen de aangezegde huurverhoging. Eres heeft het bezwaar van [eiser] vervolgens op 15 juli 2024 aan de Huurcommissie doorgestuurd.

[eiser] heeft bij brief aan de Huurcommissie van 18 september 2024 zijn bezwaar tegen de aangezegde huurverhoging toegelicht. In deze brief schrijft [eiser] onder meer:

De rapporteur van de Dienst van de Huurcommissie (hierna: de rapporteur) heeft op 3 december 2024 een onderzoek ingesteld in het door [eiser] gehuurde appartement. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de rapporteur een onderzoeksrapport opgesteld. In dit rapport is onder meer vermeld:

Bijlage bij het onderzoeksrapport is een huurprijscheck zelfstandige woonruimte, die de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel bevat. Het totale aantal punten komt hierbij, zoals in het rapport genoemd, uit op (naar boven afgerond) 140 punten. In het kader van de woningwaardering zijn aan de woning 26,50 WOZ-punten toegekend op basis van een WOZ-waarde van € 226.000,-. Voorts gaat de rapporteur ervan uit dat aan de woning een energielabel F is toegekend, hetgeen tot een aftrek van 9 punten heeft geleid. Daarmee bedraagt het totaal aantal punten voor de woning 17,50. Aan de binnenruimtes van de woning zijn in totaal 117,75 punten toegekend en aan de buitenruimtes in totaal 4,50 punten. In het kader van de waardering van de binnenruimtes zijn aan het sanitair van de woning in totaal 10,75 punten toegekend, waarvan 1,25 punten aan de (volledige) afscheiding van de douche en 0,50 punten aan de thermostatische mengkraan.

[eiser] heeft bij brief aan Huurcommissie van 16 december 2024 op het onderzoeksrapport gereageerd. In deze brief schrijft [eiser] daartoe onder meer:

Op 6 maart 2025 heeft de Huurcommissie een (online) zitting gehouden, waarbij [eiser] aanwezig was. De uitspraak van de Huurcommissie (met het zaaknummer 2408297) is op 9 april 2025 aan partijen verzonden. De Huurcommissie heeft in deze uitspraak het voorliggende voorstel tot huurverhoging redelijk bevonden. Daartoe heeft de Huurcommissie onder meer overwogen:

[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de beslissing van de Huurcommissie van 9 april 2025 vernietigt en bepaalt dat de betreffende huurprijs per 1 juli 2024 niet mag worden verhoogd, met veroordeling van Apricot in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.

Apricot voert verweer. Apricot concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Partijen zijn niet meer aan de uitspraak van de Huurcommissie gebonden

Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer één van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie.

De uitspraak van de Huurcommissie is aan partijen verzonden op 9 april 2025. De dagvaarding is op 3 juni 2025 aan Apricot betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is daarmee in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. Anders dan [eiser] met de formulering van zijn vordering veronderstelt, is de procedure bij de kantonrechter geen hoger beroepsprocedure met betrekking tot de uitspraak van de Huurcommissie, waarbij de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie kan vernietigen wanneer door [eiser] aangedragen bezwaren tegen de uitspraak van de Huurcommissie gegrond zijn. Die uitspraak is immers al komen te vervallen doordat [eiser] zich tijdig met de uitgebrachte dagvaarding tot de kantonrechter heeft gewend. De vordering van [eiser] tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie moet daarom worden afgewezen. Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter de vordering van [eiser] zo begrijpen dat hij de kantonrechter vraagt om een oordeel over de door hem aangedragen bezwaren tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2024 en om in dat kader te bepalen dat de huurprijs van het door hem gehuurde appartement per 1 juli 2024 niet mag worden verhoogd.

De kantonrechter overweegt verder dat de Hoge Raad in het hiervoor genoemde arrest heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. De kantonrechter dient derhalve in dit geding alleen een beslissing te geven over die onderdelen van de uitspraak van de Huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht.

De kantonrechter zal hierna de bezwaren van [eiser] met betrekking tot de redelijkheid van de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2024 bespreken. Kort gezegd stelt [eiser] zich op het standpunt dat er gelet op de door hem aangedragen bezwaren van een aanzienlijk lager puntenaantal moet worden uitgegaan dan de Huurcommissie heeft aangenomen (140), met als gevolg dat de per 1 juli 2024 aangezegde huurverhoging niet redelijk is.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Uit artikel 11 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) jo. artikel 10 lid 1 Uhw volgt dat de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). De kantonrechter moet deze regels ook toepassen. De waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte vindt op grond van artikel 5 Bhw plaats overeenkomstig het in bijlage I onder A bij het Bhw (hierna: bijlage I) neergelegde woningwaarderingsstelsel (de puntentelling) en de daarbij behorende toelichting. Jaarlijks, per 1 juli van ieder kalenderjaar, worden de maximale huurprijzen voor zelfstandige woonruimten, behorend bij een bepaald aantal punten, opnieuw vastgesteld.

In dit geval is de huurverhoging door Apricot aan [eiser] aangezegd met ingang van 1 juli 2024. Dit betekent dat voor de toetsing van de redelijkheid van deze huurverhoging moet worden uitgegaan van de regelgeving zoals die op dat moment gold, waaronder de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2024.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte van een WOZ-waarde van het door hem gehuurde appartement van € 226.000,- is uitgegaan. Deze WOZ-waarde is gelijk aan die van de andere woningen in het appartementencomplex. De woningen zijn volgens [eiser] echter niet vergelijkbaar. Sinds 3 december 2018 zijn meerdere woningen in het appartementencomplex gerenoveerd. Dat is echter niet gebeurd met het door [eiser] gehuurde appartement. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van een woning is volgens [eiser] primair de aankoopwaarde bepalend. De aankoopwaarde van het door [eiser] gehuurde appartement bedroeg in 2018 € 45.000,-. Aan de hand van de gemiddelde prijsstijgingen sindsdien moet de WOZ-waarde van het door [eiser] gehuurde appartement op € 69.200,- worden gesteld. [eiser] wijst er in dit kader op dat de verhuurder belang heeft bij een zo hoog mogelijke WOZ-waarde, omdat de verhuurder dan een hogere huur in rekening mag brengen. De verhuurder informeert de huurder echter niet over de vaststelling van de WOZ-waarde, zodat laatstgenoemde niet tijdig bezwaar kan maken tegen een onjuiste WOZ-waardebepaling. Deze omissie in de wetgeving mag volgens [eiser] niet ten laste van de huurder worden gebracht. Tegen deze achtergrond is [eiser] van mening dat, uitgaande van een WOZ-waarde van (afgerond) € 70.000,-, in plaats van 26,5 punten 8,2 punten hadden moeten worden toegekend. (26,50:226) x 70 = 8,2 punten), zodat er met betrekking tot de WOZ-waarde alsnog 18,3 punten in mindering moeten worden gebracht.

Apricot voert aan dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld, waarbij de gemeente een marktconforme waarde moet vaststellen op de peildatum van het jaar ervoor. De vaststelling van de WOZ-waarde behoort niet tot de bevoegdheid van de verhuurder. Apricot heeft geen invloed op de vaststelling of verhoging van de WOZ-waarde door de gemeente. Eventuele bezwaren tegen de WOZ-waarde dienen via de daartoe bestaande procedure bij de gemeente te worden ingediend en niet in deze civiele procedure, aldus Apricot.

De kantonrechter overweegt dat op grond van paragraaf 11 van Bijlage I onder A bij het Bhw de punten voor de WOZ-waarde van het appartement dienen te worden vastgesteld op basis van de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Dat wil zeggen op basis van de laatstelijk door de gemeente in de WOZ-beschikking met betrekking tot het appartement vastgestelde WOZ-waarde.

Tegen de door de gemeente bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van een woning kan door belanghebbenden, zoals een verhuurder of huurder, bezwaar en beroep worden ingesteld. Voor de huurder van een sociale huurwoning is dit van belang omdat de WOZ-waarde van een sociale huurwoning doorwerkt in de maximale huurprijs. Een huurder van een sociale huurwoning kan daarom bezwaar maken tegen de WOZ-waarde indien hij meent dat deze niet juist is vastgesteld. Het is aan [eiser] om dit bij de gemeente aan te kaarten. Dat een dergelijke beschikking (mogelijk) niet aan [eiser] wordt gezonden, betekent niet dat deze WOZ-waarde niet als uitgangspunt gebruikt kan worden. [eiser] heeft kennelijk geen bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking over 2024 met betrekking tot de door hem gehuurde onroerende zaak aan de [adres 1] . Dat is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt.

De kantonrechter is gezien het voorgaande van oordeel dat het niet tot haar taak behoort om in de onderhavige civiele procedure zelfstandig de WOZ-waarde van een woning vast te stellen. Die vaststelling hoort plaats te vinden naar aanleiding van de door de gemeente bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde en de daartegen voor belanghebbenden openstaande bezwaar- en beroepsmogelijkheden. De kantonrechter passeert daarom het betoog van [eiser] dat de WOZ-waarde van het appartement op het door hem genoemde bedrag van (afgerond) € 70.000,- moet worden vastgesteld en dat voor de WOZ-waarde slechts 8,2 punten kunnen worden toegekend.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte slechts een aftrek van 9 punten heeft toegepast vanwege het ontbreken van een geldig energielabel voor het door hem gehuurde appartement. De consequentie van de afwezigheid van een energielabel moet volgens [eiser] zijn dat de puntenwaardering moet worden vastgesteld op grond van het extra verbruik van gas door [eiser] . De waarde per punt is € 6,14 (de maximale huurprijs van € 860,00 per maand gedeeld door 140 punten). Uitgegaan moet worden van een minimaal verbruik van 532m3 per jaar. Het daadwerkelijke verbruik over de periode van de onderhavige huurverhoging (1 juli 2024 - 1 juli 2025) was 1670 m3. Verder moet gerekend worden met een gemiddelde kostprijs voor gas van € 2,50. De kosten van het extra verbruik bedroegen daarmee (1670 - 532) x € 2,50 = € 2.845,00 + 21% btw = € 3.442,45 per jaar. Berekend per maand is dat € 286,87. De toe te rekenen punten zijn dan € 286,87 gedeeld door € 6,14 = 47 punten. In plaats van een aftrek van 9 punten had er daarom een aftrek van 47 punten moeten plaatsvinden, aldus [eiser] . [eiser] betwist de rechtsgeldigheid van het door Apricot genoemde energielabel F voor het appartement. Er is geen onderzoeksrapport overgelegd dat dit energielabel ondersteunt. Uit de geldigheidsduur van tien jaren tot 22 maart 2031 blijkt dat het energielabel is afgegeven op 22 maart 2021. Er heeft destijds echter geen onderzoek in het appartement van [eiser] plaatsgevonden. Een en ander impliceert volgens [eiser] dat het betreffende energielabel frauduleus tot stand is gekomen en dat voor zijn appartement ten onrechte het energielabel F is geregistreerd. De in het geding gebrachte registratie is al met al dan ook onvoldoende om aan te nemen dat aan het appartement een energielabel F is toegekend.

Apricot voert aan dat het appartement over een geldig energielabel beschikt, zijnde een energielabel F. Het energielabel van de woning is geldig van 22 maart 2021 tot 22 maart 2031 en is afkomstig van de website www.eponline.nl. Het energielabel is opgemaakt door een onafhankelijke deskundige en staat geregistreerd in het landelijke systeem bij de RVO. Dit is een officieel register van de Rijksoverheid, waarop in juridische zin mag worden vertrouwd. [eiser] heeft geen enkel bewijs overgelegd dat de registratie van het energielabel onjuist of onrechtmatig zou zijn. Het werkelijke energieverbruik van [eiser] is afhankelijk van persoonlijke leefgewoonten en stookgedrag en kan niet rechtstreeks worden toegeschreven aan de energiekwaliteit van de woning. De door [eiser] aangedragen verbruikscijfers vormen volgens Apricot dan ook geen bewijs dat het energielabel onjuist zou zijn.

De kantonrechter overweegt dat op grond van paragraaf 4 van bijlage I onder A bij het Bhw voor de energieprestatie van de woonruimte punten worden toegekend op basis van het energielabel van de woning, de Energie-index EI of het bouwjaar van de woning.

De kantonrechter stelt vervolgens vast dat Apricot een energielabel van de woning in het geding heeft gebracht, geldig van 22 maart 2021 tot 22 maart 2031. In dit document staat vermeld dat de woning een energielabel F heeft. De kantonrechter ziet, anders dan [eiser] betoogt, geen aanleiding om aan de rechtsgeldigheid van dit energielabel te twijfelen. Op de website www.ep-online.nl staat het onderhavige energielabel per 14 juni 2021 met labelklasse F geregistreerd met als opnamedatum 22 maart 2021. Dit is een officieel, door de RVO bijgehouden, register waarin energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen zijn opgenomen. Op de juistheid van de daarin opgenomen gegevens mag daarom naar het oordeel van de kantonrechter worden afgegaan. De kantonrechter heeft geen enkele aanwijzing dat het energielabel, zoals [eiser] stelt, op frauduleuze wijze tot stand zou zijn gekomen.

Ervan uitgaande dat de woning vanaf 22 maart 2021 over een energielabel F beschikt, hoort daarbij op grond van paragraaf 4.1. van bijlage I onder A bij het Bhw een waardering (lees: aftrek) van -9 punten. De rapporteur van de Huurcommissie is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook terecht van deze waardering uitgegaan. Gelet op het voorgaande verwerpt de kantonrechter de door [eiser] zelf opgestelde puntenwaardering aan de hand van het energieverbruik in de woning in de periode van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025, op grond waarvan volgens hem een aftrek van 47 punten zou moeten plaatsvinden. Deze berekening verdraagt zich ook niet met de in het Bhw opgenomen puntenwaardering voor het energielabel van een woning. Daarbij spelen de stookkosten geen rol.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat er ten onrechte punten zijn toegekend voor een douchewand (1,25 punten) en een thermostatische kraan (0,50 punten). [eiser] heeft de douchewand in 2017 van de vorige huurder overgenomen; de douchewand is dus eigendom van [eiser] . De thermostatische kraan functioneert niet, er komt standaard water uit met een temperatuur van 38 graden en de kraan is verder niet instelbaar. Daarmee kan niet meer worden gesproken van een thermostaatkraan. Op 3 september 2025 heeft Apricot alsnog een nieuwe goed werkende thermostaatkraan geïnstalleerd.

Apricot voert aan dat de douchewand en de thermostatische kraan goed functioneren. Door de rapporteur van de Huurcommissie zijn foto's gemaakt en op basis daarvan is het rapport van onderzoek opgesteld. Apricot gaat ervan uit dat de rapporteur er goed naar heeft gekeken.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van paragraaf 6 van bijlage I, onder A, van het Bhw en de daarbij behorende toelichting wordt de waardering van het sanitair in een woning bepaald op basis van de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen. In dit geval staat vast dat er een douchewand en een thermostaatkraan in de badkamer van het gehuurde aanwezig zijn. De rapporteur heeft hiervoor naar het oordeel van de kantonrechter dan ook terecht 1,25 respectievelijk 0,50 punten toegekend. Hierbij doet het naar het oordeel van de kantonrechter, anders dan [eiser] betoogt, niet ter zake of hij de douchewand van de vorige huurder heeft overgenomen en of de thermostaatkraan behoorlijk functioneerde. Gebreken aan een woning vallen buiten het beoordelingskader van de redelijkheid van een aangezegde huurverhoging. Voor eventuele gebreken dient een huurder een aparte procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter te volgen om een daarmee verband houdende verlaging van de huurprijs te bewerkstelligen. Overigens geldt dat indien wel met de door [eiser] genoemde punten rekening zou worden gehouden en 1,25 respectievelijk 0,50 punten in mindering zouden worden gebracht op de door de rapporteur vastgestelde 140 punten, dit [eiser] niet kan baten, aangezien het totale puntenaantal dan nog steeds zodanig hoog is, dat de aangezegde huurverhoging (ruim) binnen de maximaal geldende huurprijsgrens valt.

[eiser] stelt zich verder op het standpunt dat de woning met onderhoudsgebreken aan hem ter beschikking is gesteld. Sindsdien is er geen enkel onderhoud aan het door hem gehuurde appartement meer gepleegd. Wel heeft [eiser] via de servicekosten meebetaald aan het elektriciteitsverbruik van de aannemers die in leegstaande appartementen aan het werk zijn geweest. Daarnaast wijst [eiser] erop dat de riolering van het gehele appartementencomplex verzakt is waardoor de straatkolken niet althans slechts gedeeltelijk voor de afvoer van het hemelwater dienstdoen. Hemelwaterafvoeren van de daken worden niet aangesloten op ondergrondse afvoeren en het water loopt over de parkeerplaatsen weg en blijft in plassen staan, zodat er bij regenval steeds gebruiksproblemen zijn. Ook laat de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten ernstig te wensen over evenals de verlichting in de gemeenschappelijke ruimten. De consequentie hiervan moet zijn dat de huurverhoging per 1 juli 2024 niet wordt toegestaan, aldus [eiser] .

Apricot voert aan dat eventuele gebreken aan het gehuurde geen grond kunnen opleveren om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. [eiser] heeft gedurende de periode dat Apricot eigenaar van het appartement is éénmaal een gebrek aan de woning gemeld. Dit reparatieverzoek is op 14 augustus 2025 ontvangen en binnen de gestelde termijn van 20 werkdagen verholpen.

De kantonrechter is met de Huurcommissie van oordeel dat de vraag of er gebreken aan het gehuurde bestaan in een procedure als de onderhavige over de toelaatbaarheid van een huurverhoging niet kan worden beoordeeld. [eiser] dient daarvoor een aparte procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter te starten, waarin de door hem gestelde gebreken en de gevolgen daarvan voor de huurprijs aan de orde kunnen komen. Gebreken aan het gehuurde kunnen naar het oordeel van de kantonrechter, zoals de Huurcommissie in zijn uitspraak ook terecht heeft overwogen, alleen aan een jaarlijkse huurverhoging in de weg staan indien in die aparte procedure het bestaan van de gestelde gebreken is vastgesteld. Dat is hier echter niet het geval. De kantonrechter gaat daarom in het kader van de onderhavige procedure voorbij aan de door [eiser] gestelde gebreken. Hierin kan derhalve geen grond worden gevonden om de per 1 juli 2024 aangezegde huurverhoging niet toe te staan.

[eiser] voert aan dat in 2025 in het appartement met huisnummer [nummer 3] door de politie een in werking zijnde chemisch laboratorium voor de productie van harddrugs is ontmanteld. De bewoner werd aangehouden en een grote hoeveelheid afvalstoffen die in de kelder lag, is afgevoerd. De bewoner keerde na 30 dagen echter weer terug. Het vermoeden bestaat dat hij weer met de productie van harddrugs is begonnen. Indien dit tot een ontploffing had geleid, was het gehele appartementencomplex onbewoonbaar geworden. Apricot als verhuurder heeft geen maatregelen tegen deze bewoner genomen. Ook zijn de omwonenden niet over zijn terugkeer geïnformeerd. De activiteiten van deze bewoner zijn gevaarzettend, maar hij mag gewoon in zijn appartement blijven wonen, terwijl hel en verdoemenis dreigt voor huurders die de huur niet kunnen betalen. Apricot kan op grond hiervan niet als een goed en sociaal huurder worden aangemerkt, aldus [eiser] .

Apricot is van mening dat de verwijzing door [eiser] naar andere huurders, eventuele overlastsituaties of vermeende incidenten met medebewoners in deze procedure niet relevant is en dat een en ander bovendien onjuist door [eiser] is weergegeven.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser] beschreven gebeurtenissen rond de medebewoner van het appartementencomplex, zoals Apricot terecht aanvoert, niet relevant zijn in een procedure over de toelaatbaarheid van een huurverhoging. Hierin kan dan ook geen grond worden gevonden om de aangezegde huurverhoging niet toe te staan.

[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure (inclusief de nakosten) worden veroordeeld, aan de zijde van Apricot vastgesteld als volgt:

- salaris gemachtigde € 535,00 (2,5 punten x tarief € 214,00)

- nakosten € 107,00 (te vermeerderen met de kosten van betekening als

De kantonrechter:

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Apricot vastgesteld op € 642,00, te voldoen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de hiervoor genoemde veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.