Wet WOZ; waardering supermarkt; verkrijgingsfictie; beroep gegrond.

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/3420

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg,

gemachtigde: [gemachtigde 2].

Inleiding

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

5. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 4.485.000. Blijkens de van dit rapport deel uitmakende matrix is bij deze waardering uitgegaan van een huurwaarde van € 235.000 en een kapitalisatiefactor van 19,09.

De heffingsambtenaar heeft verder in het verweerschrift aangevoerd dat volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek sprake is van een positieve prijsontwikkeling van commercieel vastgoed (winkels) tussen de aankoopdatum 1 oktober 2021 en de waardepeildatum 1 januari 2023, waarbij supermarkten een specifieke objectsoort betreft waar niet of nauwelijks sprake is van een leegstandsrisico. Dit leidt tot een reële WOZ-waarde van € 4.485.000 voor de onroerende zaak, aldus de heffingsambtenaar.

6. Partijen verschillen er niet over van mening dat kan worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer en huurcijfer en dat, uitgaande van het eigen transactiecijfer van

7. Belanghebbende stelt echter wel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak op 1 oktober 2021 in verhuurde staat is verkocht. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet wel rekening worden gehouden met de leegstandsfictie. Dit moet volgens belanghebbende tot uitdrukking komen in de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft echter geen bottom-up-berekening overgelegd. Voor wat betreft het leegstandsrisico wijst belanghebbende op Locatus-onderzoeken. Voor Hardenberg-centrum bedroeg de leegstand van winkels in 2022 14,8% en in 2026 4,7%.

8. De heffingsambtenaar voert in het aanvullende verweerschrift aan dat leegstand van winkels een andere materie is dan leegstand van supermarkten en dat de markt voor supermarkten niet te vergelijken is met andere detailhandel. De door belanghebbende aangeleverde cijfers zijn niet relevant. Volgens de heffingsambtenaar heeft de onderhavige supermarkt sinds de bouw in 1996 geen enkele leegstand gekend en is het object in de periode vanaf 1996 tot nu, dus 30 jaar, zonder enige onderbreking in gebruik geweest als supermarkt. Bij supermarkten is het verzorgingsgebied relevant, dat wil zeggen het aantal inwoners dat is aangewezen op deze levensvoorziening in combinatie met de aanwezigheid van andere supermarkten. Volgens de heffingsambtenaar is het leegstandsrisico nihil en is dit in de kapitalisatiefactor verwerkt.

9. De rechtbank overweegt dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorschrijft dat de WOZ-waarde wordt bepaald met inachtneming van twee wettelijke veronderstellingen (ook wel waarderingsficties genoemd), te weten de zogenoemde overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. De verkrijgingsfictie (door belanghebbende aangeduid als leegstandsfictie) houdt in dat bij de waardebepaling wordt uitgegaan van een WOZ-object dat, bij fictieve verkoop, onmiddellijk en in volle omvang door de verkrijger in gebruik zou kunnen worden genomen. Hier wordt de veronderstelling toegepast dat objecten in onverhuurde staat worden opgeleverd bij fictieve verkoop, terwijl de daadwerkelijke situatie anders kan zijn (een verkoop met een huurder in het pand).

10. De Hoge Raad heeft in het arrest van 25 april 2014 geoordeeld dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren, dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd, aldus de Hoge Raad. Dit wil niet zeggen dat deze transactiecijfers zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. In het algemeen geldt dat aan dergelijke transacties relevante marktgegevens kunnen worden ontleend.

11. Dit betekent dat de heffingsambtenaar er rekening mee moet houden dat het transactiecijfer van een in verhuurde staat verkochte onroerende zaak niet één-op-één bruikbaar is en dat hij inzichtelijk maakt op welke manier hij daarmee rekening heeft gehouden.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dit met het overgelegde taxatierapport niet inzichtelijk gemaakt. Partijen verschillen er niet over van mening – en de rechtbank sluit zich daarbij aan – dat rekening moet worden gehouden met het leegstandsrisico en dat dit risico in de huurwaardekapitalisatiemethode invloed heeft op de kapitalisatiefactor. Uit de matrix volgt wel dat de taxateur van de heffingsambtenaar met een kapitalisatiefactor van 19,09 heeft gerekend, maar er is geen zogenoemde bottom-up-berekening van deze factor overgelegd waaruit kan worden afgeleid welk leegstandsrisico volgens de heffingsambtenaar met deze onroerende zaak wordt gelopen. Het betoog van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak sinds de bouw in 1996 niet leeg heeft gestaan en dat het leegstandsrisico aldus nihil is, doet aan het vorenstaande niet af. Dat betoog zou er in wezen op neerkomen dat de heffingsambtenaar uitgaat van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Gelet op de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet echter worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het winkelpand als deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn. Dit betekent dat van een fictieve situatie moet worden uitgegaan, waarbij een koper – in gevallen als deze meestal een belegger – het risico van leegstand moet inschatten. Bij die risico-inschatting dient men zich vanzelfsprekend zoveel mogelijk te baseren op beschikbare gegevens over de markt.

13. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, is het aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door haar ter zitting bepleite waarde van € 3.800.000 niet te laag is. Belanghebbende komt op deze waarde door de koopsom te verminderen met tweemaal de huur en de schuld van ruim € 12.000 die de verkoper van de onroerende zaak aan de VvE heeft. De aftrek van tweemaal de jaarhuur ziet op de correctie op de koopsom vanwege de verkrijgingsfictie.

14. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende daarin niet geslaagd, alleen al omdat belanghebbende niet nader heeft onderbouwd dat de aftrek tweemaal de jaarhuur zou moeten bedragen. Zij heeft ter zitting wel gesteld dat die aftrek is gebaseerd op marktcijfers en dat die aftrek ergens tussen de één en twee jaar huur zou moeten zijn, maar zij heeft deze marktcijfers niet overgelegd en heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in het geval van belanghebbende de aftrek tweemaal de jaarhuur zou moeten bedragen.

15. Omdat beide partijen niet aan de op hen rustende bewijslast hebben voldaan, is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien en de WOZ-waarde van de onroerende zaak Markt 50 te Hardenberg per waardepeildatum 1 januari 2023 schattenderwijs vaststellen op € 4.300.000.

16. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, behoeft het door belanghebbende aangevoerde over de vordering van € 12.391 die de Vereniging van Eigenaren nog op de verkoper van de onroerende zaak heeft en die volgens haar op de WOZ-waarde in mindering moet strekken, alsook het door haar aangevoerde over artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, geen bespreking meer.

17. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt zij ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.

18. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en artikel 30a van de Wet WOZ voor de bezwaarfase vast op

€ 166,50 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 666, wegingsfactor 1, vermenigvuldigingsfactor 0,125) en voor de beroepsfase op € 467 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 934, wegingsfactor 1, vermenigvuldigingsfactor 0,25). De totale proceskostenvergoeding bedraagt aldus € 633,50.

Beslissing

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar;

• vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 4.300.000;

• vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelas-tingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 4.300.000;

• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371 aan belanghebbende moet vergoeden;

• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 633,50 aan proceskosten aan belanghebbende.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.