Hebben partijen alleen een huurovereenkomst gesloten of ook nog een aannemingsovereenkomst? Kwalificatie van…

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/442980 / HA ZA 25-681

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

ARO VASTGOED A5 B.V.,

te Waddinxveen,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: ‘Aro’,

advocaat: mr. Th.C. Visser,

tegen

EG RETAIL (NETHERLANDS) B.V.,

te Breda,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: ‘EG Retail’,

advocaat: mr. M.O. Saeed.

In deze zaak staat de vraag centraal of EG Retail aan Aro moet betalen voor de door Aro verrichte werkzaamheden. Aro meent van wel, omdat zij het uitvoeren van de werkzaamheden met EG Retail is overeengekomen. EG Retail meent van niet, omdat de uitgevoerde werkzaamheden deel uitmaken van de huurovereenkomst en EG Retail daarom alleen bevrijdend kan betalen aan haar nieuwe verhuurder.

De rechtbank heeft vastgesteld welke verplichtingen Aro en EG Retail op zich hebben genomen en oordeelt dat partijen naast de huurovereenkomst ook een overeenkomst van aanneming van werk zijn overeengekomen. Voor de verrichte werkzaamheden moet EG Retail daarom aan Aro betalen. De vordering wordt dus toegewezen. De rechtbank legt onder het kopje ‘De beoordeling’ uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 20 mei 2026 en de daarin genoemde stukken,

• de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van Aro,

• de akte met productie 11 van EG Retail,

• de mondelinge behandeling van 6 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Aro is een bedrijf dat zich richt op het verkrijgen, exploiteren, (ver)bouwen en verkopen van onroerend goed.

EG Retail houdt zich bezig met de winning, het transport, de industrie en handel in petroleum(producten).

Aro is eigenaar van een perceel grond in Moordrecht. Aro wil op deze grond een bedrijfspand met meerdere bedrijfsruimtes ontwikkelen en realiseren. EG Retail heeft interesse getoond in de huur van kantoorruimtes in dit pand. Het gaat om een nieuw te bouwen gebouw.

Aro en EG Retail zijn overeengekomen dat EG Retail ruimte in dit pand (hierna: ‘het gehuurde’) zal gaan huren voor de uitoefening van haar bedrijf. De afspraken hierover zijn neergelegd in de overeenkomst genaamd ‘huurovereenkomst’ (hierna: ‘de huurovereenkomst’). Partijen hebben de door Aro opgestelde huurovereenkomst in juli 2022 ondertekend. De aanvangshuurprijs bedraagt € 213.000,00 per jaar voor de duur van tien jaar. Op pagina 0 van de huurovereenkomst staat dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 april 2023 is.

(…) Ten aanzien van eventueel meer- of minderwerk wordt verwezen naar artikel 11.9 van deze huurovereenkomst.

Na ondertekening van de huurovereenkomst hebben Aro en EG Retail overleg gehad over de wensen van EG Retail aan het gehuurde. Aro en EG Retail zijn in december 2022 overeengekomen dat Aro de volgende werkzaamheden zal uitvoeren:

• Verzwaring Stedin 3x160 Amp

• Aanvullende elektra punten opgave

• Afbouw indeling wijziging kantoor

• Brandwerkend bekleden entresol

• PV installatie 70 panelen van 405 Wp

• Warmtepomp bedrijfshal

Nadat EG Retail haar definitieve akkoord in december 2022 heeft gegeven, heeft Aro een meerwerklijst opgesteld. Deze meerwerklijst van 17 februari 2023 heeft zij aan EG Retail gezonden.

Aro heeft de werkzaamheden verricht en afgerond voor 1 april 2023. EG Retail heeft vanaf 1 april 2023 de gehuurde bedrijfsruimte in het pand in gebruik genomen.

Aro heeft het pand verkocht aan HB DCLF XII BV (hierna: ‘Highbrook’). De eigendom van het pand is op 3 april 2023 aan Highbrook overgedragen.

EG Retail heeft een deel van de werkzaamheden betaald, maar een bedrag van € 103.334,00 incl. btw onbetaald gelaten. Het gaat om de prijs voor de levering en installatie van de zonnepanelen en de warmtepomp.

Omdat volledige betaling uitbleef, heeft Aro juridische hulp ingeschakeld. De advocaat van Aro heeft bij brief van 10 september 2025 EG Retail gesommeerd om tot betaling van het openstaande bedrag over te gaan. Betaling heeft niet plaatsgevonden.

in conventie

Aro vordert – samengevat – veroordeling van EG Retail tot betaling van € 103.334,00, vermeerderd met rente en kosten.

Aro legt aan haar vordering ten grondslag dat zij in opdracht van EG Retail meerwerk aan het gehuurde heeft uitgevoerd. Deze opdracht staat volgens haar los van de huurovereenkomst. Voor de opties van het meerwerk moest apart aan Aro worden betaald. EG Retail heeft nagelaten om de opties van de zonnepanelen en de warmtepomp te betalen, ook na sommatie hiertoe. EG Retail verkeert daarmee in verzuim. Of de zonnepanelen en de warmtepomp door natrekking onderdeel zijn geworden van het gehuurde, is niet relevant. Het gaat hier om een verbintenisrechtelijke aanspraak tegenover EG Retail en de nieuwe verhuurder heeft deze vordering niet overgenomen bij de koop van het pand. EG Retail moet daarom aan haar betalen ook al is zij niet meer de verhuurder van EG Retail.

EG Retail voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Aro in de proceskosten. Volgens EG Retail maken de door Aro verrichte werkzaamheden deel uit van de huurovereenkomst. De opties voor een uitgebreider opleveringsniveau stonden opgenomen in de huurovereenkomst. Omdat Highbrook nu haar verhuurder is en er geen opstalrecht is gevestigd ten behoeve van haar, moet EG Retail aan Highbrook betalen en niet aan Aro.

EG Retail heeft voorwaardelijke tegenvorderingen ingesteld. Als de rechtbank de vordering van Aro toewijst, eist EG Retail dat de rechtbank:

1. Aro veroordeelt om EG Retail te vrijwaren voor alle vorderingen van Highbrook met betrekking tot het (aan)leggen van de zonnepanelen, een warmtepomp en vloerverwarming, alsmede met betrekking tot de al aan meerwerk betaalde bedragen,

2. Aro veroordeelt om EG Retail schadeloos te stellen voor alle schade die EG Retail lijdt als gevolg van vorderingen van Highbrook met betrekking tot het (aan)leggen van de zonnepanelen, een warmtepomp en vloerverwarming,

3. Aro veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met rente.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie

Het juridisch toetsingskader

De rechtbank moet beoordelen of Aro en EG Retail naast de huurovereenkomst nog een andere overeenkomst hebben gesloten. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de ander (artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: ‘BW’). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in één of meer gedragingen. Of Aro en EG Retail een overeenkomst hebben gesloten en zo ja wat de inhoud van die overeenkomst is, hangt af van wat zij in de concrete omstandigheden over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden (de artikelen 3:33 en 3:35 BW).

Nadat de rechtbank heeft vastgesteld wat Aro en EG Retail precies hebben afgesproken, kan de rechtbank beoordelen wat voor soort overeenkomst partijen hebben gesloten (de overeenkomst kwalificeren): een overeenkomst van opdracht of aanneming van werk, zoals Aro stelt, of een huurovereenkomst, zoals EG Retail aanvoert of toch iets anders. Hoe partijen zelf de overeenkomst hebben genoemd (gekwalificeerd) is niet doorslaggevend. Waar het om gaat is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de omschrijving van een overeenkomst uit de wet.

Voor de kwalificatievraag is het volgende van belang. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de aannemer zich jegens de opdrachtgever verbindt om buiten dienstbetrekking tegen een bepaalde geldsom een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren (artikel 7:750 BW). Opdracht is de overeenkomst waarbij de opdrachtnemer zich jegens de opdrachtgever verbindt om werkzaamheden te verrichten, zonder dat sprake is van een arbeidsovereenkomst, een aannemingsovereenkomst (artikel 7:400 BW).

De rechtbank is van oordeel dat tussen Aro en EG Retail naast de huurovereenkomst een aparte overeenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank volgt Aro in haar stelling dat zij de bedoeling had om voor het verrichten van het meerwerk een aparte overeenkomst te sluiten met EG Retail. EG Retail had deze bedoeling ook zo moeten begrijpen. Dit oordeel is gebaseerd op de hieronder genoemde feiten en omstandigheden:

• In de artikelen 11.8 en 11.9 van de huurovereenkomst biedt Aro de mogelijkheid aan om diverse werkzaamheden van stoffelijke aard te verrichten aan het pand.

• Deze bepalingen die gaan over het turn-key opleveren, meerwerk en minderwerk hebben niets te maken met de verplichting van de verhuurder om het gehuurde in gebruik te geven aan de huurder.

• Ook staat vast dat Aro de werkzaamheden vóór aanvang van de huur diende te verrichten. De huurovereenkomst zelf maakt dus een scheiding tussen het afronden van de werkzaamheden aan het gehuurde en de aanvang van de huurperiode.

• Daar komt bij dat Aro twee petten op had en EG Retail wist dat. Aro was projectontwikkelaar en (ver)bouwde panden om deze vervolgens te verhuren of te verkopen. Het ging in dit geval om een nieuw te bouwen pand door Aro.

• EG Retail heeft in de zomer van 2022 met Aro besproken welke werkzaamheden Aro diende te verrichten. Aro heeft hiervoor een prijs geoffreerd. Het bedrag voor de werkzaamheden kwam bovenop het bedrag dat voor de huur verschuldigd was.

• EG Retail is akkoord gegaan met de werkzaamheden en de prijs die Aro hiervoor offreerde.

Uit de bovenstaande feiten en omstandigheden volgt dat EG Retail het aanbod van Aro om de specifieke werkzaamheden voor een bepaalde prijs te verrichten, heeft aanvaard. Aro heeft dus de plicht op zich genomen om de door EG Retail gewenste werkzaamheden te verrichten en EG Retail heeft zich jegens Aro verbonden om hiervoor te betalen. De rechtbank stelt vast dat het gaat om het verrichten van werkzaamheden van stoffelijke aard. Hiermee is voldaan aan de definitie van een overeenkomst van aanneming van werk zoals bedoeld in artikel 7:750 BW.

De stelling van EG Retail dat sprake is van huur, omdat de meerwerkopties zijn opgenomen in de huurovereenkomst wordt verworpen. De omstandigheid dat de artikelen 11.8 en 11.9 zijn opgenomen in een overeenkomst met als titel ‘huurovereenkomst’ maakt niet dat dus alleen maar sprake kan zijn van een huurovereenkomst. Het gaat erom wat de inhoud is van de verplichtingen die partijen op zich hebben genomen. Zoals al is geoordeeld maakt de inhoud van die verplichtingen dat sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk.

Ook de omstandigheid dat Aro in artikel 11.9 van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft geboden om de prijs van de werkzaamheden te verdisconteren in de huurprijs, verhindert niet dat Aro en EG Retail een overeenkomst van aanneming van werk hebben gesloten. Het gaat om een betalingswijze waarvoor EG Retail kon kiezen. Omdat Aro naast aannemer ook verhuurder van EG Retail was, kon de prijs voor het werk worden opgenomen in de maandelijkse huurprijs. De andere optie was betaling van de werkzaamheden ineens.

De vordering van Aro tot betaling van € 103.334,00 incl. btw wordt daarom toegewezen.

Omdat EG Retail niet heeft betaald ondanks de sommatie van Aro en er sprake is van een handelsovereenkomst, heeft Aro recht op betaling van de wettelijke handelsrente. De rente zal, zoals gevorderd, gaan lopen vanaf de dag van dagvaarding, te weten 3 december 2025.

Aro vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’). De rechtbank stelt vast dat Aro voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.908,24 is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 1.808,34. De rechtbank zal daarom het bedrag van € 1.808,34 toewijzen. Omdat het hier om schadevergoeding gaat, zal de wettelijke rente in plaats van de gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag worden toegewezen.

EG Retail is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Aro betalen. De proceskosten van Aro worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 122,35

- griffierecht € 6.861,00

- salaris advocaat € 4.102,00 (2 punten × € 2.051,00)

- nakosten € 189,00 (plus de verhoging in de beslissing)

Totaal € 11.274,35

Omdat de vordering van Aro in reconventie is toegewezen, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de voorwaardelijke tegenvorderingen van EG Retail.

EG Retail wil, kort samengevat, dat Aro haar vrijwaart voor eventuele (schade)vorderingen van Highbrook die verband houden met het meerwerk. EG Retail stelt dat zij deze vorderingen heeft ingesteld, omdat zij zekerheid wil verkrijgen dat zij niet twee keer voor dezelfde prestatie hoeft te betalen. Highbrook is eigenaar van het pand en heeft volgens EG Retail recht op betaling van het bedrag.

De vorderingen van EG Retail worden afgewezen. Er bestaat geen wettelijke grondslag om de vorderingen van EG Retail toe te kunnen wijzen. In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat EG Retail het nog openstaande bedrag aan EG Retail moet betalen, omdat zij met Aro een overeenkomst van aanneming van werk heeft gesloten en de betalingsverplichting uit deze overeenkomst voortvloeit. Highbrook is geen partij bij de overeenkomst van aanneming van werk. Highbrook staat hierbuiten en kan daarom geen betaling eisen van EG Retail.

EG Retail is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de tegenvorderingen van EG Retail voortvloeien uit het verweer van EG Retail in conventie, wordt het salaris van de advocaat in reconventie gehalveerd (2 punten × tarief II € 653,00 x 0,5). De proceskosten van Aro worden begroot op:

- salaris advocaat € 653,00

- nakosten € 189,00plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 842,00

De rechtbank

in conventie

veroordeelt EG Retail om aan Aro te betalen een bedrag van € 103.334,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, vanaf 3 december 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt EG Retail om aan Aro te betalen een bedrag van € 1.808,34 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 3 december 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt EG Retail in de proceskosten van € 11.274,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als EG Retail niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst de vorderingen van EG Retail af,

veroordeelt EG Retail in de proceskosten van € 842,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als EG Retail niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.