Huur- woonruimte. Ondanks betalingsachterstand wordt vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. Belang…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11588327 \ CV EXPL 25-1198

Vonnis van 30 september 2026

in de zaak van

Stichting TIWOS, Tilburgse Woonstichting

te Tilburg

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

hierna te noemen: verhuurder

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks

tegen

en
2. [huurder 2]

te [plaats]

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in reconventie

hierna samen te noemen: huurders

gemachtigde: mr. J. van Boekel

De zaak in het kort

In deze procedure vordert verhuurder dat de huurovereenkomst met betrekking tot een van haar woningen wordt ontbonden, dat huurders worden veroordeeld om die woning te ontruimen en om achterstallige huur te betalen. Huurders verzetten zich hiertegen en hebben verschillende tegenvorderingen. Zij willen dat verhuurder gebreken herstelt en aan hen een vergoeding betaalt voor geleden schade als gevolg van die gebreken.

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst niet, ondanks de huurachterstand. Het belang van de minderjarige kleinzoon die bij huurders woont gaat voor het belang van verhuurder bij een gedwongen ontruiming. De tegenvorderingen van huurders worden afgewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 mei 2025;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 6 t/m 14;

- de e-mail van verhuurder van 16 september 2025 met productie 15;

- de mondelinge behandeling ter zitting van 16 september 2025, waarvan door de griffier

aantekeningen zijn gemaakt;

• de akte van verhuurder, met producties 16 en 17;

• de akte van huurders, met productie 29.

Aan het slot van de mondelinge behandeling is beslist dat de zaak werd aangehouden om partijen gelegenheid te bieden met elkaar in overleg te treden en te onderzoeken of een vergelijk tussen hen mogelijk is zonder dat nog een vonnis moet worden gewezen. Aan hen is gevraagd om bij akte de kantonrechter te informeren omtrent de hoogte van de huurachterstand op dat moment, alsmede of zij met elkaar afspraken hebben kunnen maken. Begin maart 2026 hebben beiden laten weten dat dit laatste niet mogelijk is gebleken. Verhuurder heeft daarnaast opgemerkt dat huurders in niets hebben afgelost van de hierna te bespreken betalingsachterstand. Daarom wordt nu alsnog vonnis gewezen.

Aan partijen werd geen gelegenheid geboden om in hun akte nadere stellingen en producties ter onderbouwing van eerder ingenomen standpunten op te nemen. Niettemin hebben beide partijen dat gedaan. De poging van huurders om hun eis in reconventie te wijzigen strandt nu dit in strijd met de eisen van een goede procesorde wordt geoordeeld.

Verhuurder verhuurt met ingang van 1 maart 2021 aan huurders de woonruimte aan het adres [adres] .

Bij aanvang bedroeg de maandelijks verschuldigde huurprijs € 678,66. Huurders moeten daarnaast servicekosten betalen. Destijds bedroegen die € 17,17 per maand, waarvan € 15,00 voor zonnepanelen.

Volgens de huurovereenkomst dienen de huurprijs en de vergoeding voor servicekosten in één bedrag voor de eerste dag van de maand te zijn betaald.

Huurders bewonen de woning met hun minderjarige kleinkind.

Verhuurder heeft huurders schriftelijk aangeboden om hun contactgegevens aan het college van B en W te verstrekken. Huurders hebben daar niet afwijzend op gereageerd. Verhuurder heeft daarna aan de gemeente een melding gedaan als bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.

in conventie

Verhuurder vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van huurders tot ontruiming van de woning, alsmede betaling van een bedrag aan achterstallige huur en betaling van de na dagvaarding verschuldigd geworden huur dan wel een gelijk bedrag als schadevergoeding totdat de woning is ontruimd.

Verhuurder vordert daarnaast dat huurders worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft verhuurder kenbaar gemaakt dat zij afziet van de in de dagvaarding gevorderde buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente.

Aan haar vorderingen legt verhuurder ten grondslag dat huurders sinds 1 augustus 2021 een achterstand hebben in de voldoening van hun maandelijkse betalingsverplichtingen. Het laatste overzicht dat verhuurder in het geding heeft gebracht sloot op € 2.409,45. Daarnaast zijn huurders € 462,50 verschuldigd voor het vervangen van ruiten. Zij heeft huurders herhaaldelijk tot betaling aangemaand en hen in gebreke gesteld. Zij wenst niet langer te berusten in de toerekenbare tekortkoming van huurders.

Huurders voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van verhuurder, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van verhuurder in de kosten van de procedure.

Verhuurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurders, met veroordeling van huurders in de kosten van de procedure in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling nodig is, nader ingegaan.

Huurders hebben in hun akte van 4 maart 2026 op het overzicht van verhuurder gereageerd. Zij menen dat sprake is van een betalingsachterstand van niet meer dan één volledige, plus één gedeeltelijke huurtermijn.

Overwogen wordt dat de opgaven van verhuurder bepaald onduidelijk zijn en de vaststelling van de werkelijke huurachterstand nodeloos ingewikkeld hebben gemaakt.

Geoordeeld wordt dat huurders het laatste overzicht van verhuurder, met inachtneming van de twee daarop te maken correcties volgens de e-mail van verhuurder van 16 september 2025, niet voldoende gemotiveerd hebben weersproken. Het saldo van de huurachterstand tot en met de maand september 2025 bedraagt dan ook € 2.409,45. En omdat uit de aktes die beide partijen na de mondelinge behandeling nog hebben ingediend niet volgt dat op dat bedrag nog een betaling in mindering is gedaan wordt vastgesteld dat huurders dat bedrag aan verhuurder verschuldigd zijn wegens huur tot en met de maand september 2025.

Op de vordering van verhuurder zullen huurders dan ook hoofdelijk worden veroordeeld om het bedrag van € 2.409,45 aan verhuurder te betalen.

Het door huurders verschuldigde is ruim drie keer de maandhuur van (in september 2025) € 745,90. In beginsel is een dergelijke huurachterstand reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Huurders schieten namelijk tegenover verhuurder ernstig tekort in de nakoming van hun betalingsverplichtingen. Evenwel zal in dit geval niet tot ontbinding worden overgegaan, en wel om de volgende redenen.

Huurders hebben er op gewezen dat zij de zorg hebben over hun (inmiddels) 10- jarige kleinzoon, die bij hen inwoont. Zijn school en sportvereniging bevinden zich in het dorp en daar heeft hij zijn sociale contacten en structuur. Een ontruiming is disproportioneel nadelig voor hem.

In een uitspraak van 28 november 2025 heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat artikel 3 lid 1 van het Verdrag inzake de rechten van het Kind meebrengt dat bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als ‘eerste overweging’ in aanmerking moeten worden genomen. Dat betekent dat daaraan een hoge prioriteit toekomt. Tot de belangen van een kind behoren zijn recht op huisvesting en zijn recht om niet van zijn ouder(s) gescheiden te worden, tenzij zodanige scheiding juist in zijn belang zou zijn. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Mogelijk is alternatieve huisvesting waarin het kind met zijn ouder(s) kan wonen voorhanden. Dakloosheid van het kind moet worden voorkomen, evenals het gescheiden raken van zijn ouder(s) wanneer dakloosheid dreigt. Het voorkomen van dergelijke gevolgen ligt echter niet in de eerste plaats op de weg van de verhuurder, maar op de weg van de ouder(s) en de overheid. Tegenover de belangen van de huurders en hun kinderen staan de belangen die de verhuurder bij (ontbinding en) ontruiming heeft. Het daaraan toe te kennen gewicht hangt mede af van de aard en de ernst van de tekortkoming van de huurder, aldus - samengevat - de Hoge Raad. Aangenomen wordt dat waar de Hoge Raad spreekt van ouder(s) daarmee ook andere opvoeders waar de minderjarige bij inwoont, zoals grootouder(s), zijn bedoeld.

In de omstandigheden van het geval acht de kantonrechter het belang van verhuurder bij een gedwongen ontruiming van minder gewicht dan het belang van de minderjarige kleinzoon van huurders om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Aannemelijk is dat een gedwongen ontruiming een (mogelijk ernstig) negatief effect op zijn welbevinden zal hebben.

In aanmerking wordt ook genomen dat in deze zaak enkel sprake is van een overbrugbare betalingsachterstand en niet van overlast, criminele of andere activiteiten die omwonenden en verhuurder hinder en schade (kunnen) toebrengen. Die betalingsachterstand zou moeten kunnen worden opgelost, te meer nu huurders bij de gemeente zijn aangemeld voor schuldhulpverlening.

De omstandigheid dat verhuurder heeft toegezegd dat zij bij toewijzing van haar vordering niet onmiddellijk tot ontruiming zal overgaan en zij aan huurders een wat zij noemt, tweede kans overeenkomst wil aanbieden leidt niet tot een ander oordeel. De kantonrechter ziet ook geen reden om ontbinding van de huurovereenkomst onder voorwaarden uit te spreken. Voorwaarden kunnen bovendien weer aanleiding geven voor een geschil over de tenuitvoerlegging van zo’n uitspraak.

Dit alles laat onverlet dat huurders binnen een afzienbare, althans voor hen haalbare termijn hun schuld aan verhuurder moeten betalen. Zo nodig dienen zij daarvoor de hulp en aanwijzingen van schuldhulpverlening te aanvaarden en op te volgen. Wanneer zij hier niet aan voldoen geven zij verhuurder reden om hen opnieuw in een procedure te betrekken en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van hun woning te vorderen. Huurders moeten zich ervan bewust zijn dan in zo’n geval een andere uitkomst van de procedure niet ondenkbaar is.

Hierboven werd geoordeeld dat huurders een bedrag aan achterstallige huur tot en met de maand september 2025 moeten betalen. Verhuurder heeft daarnaast gevorderd dat huurders ook de na die maand verschenen huur en servicekosten dan wel een gelijk bedrag als schadevergoeding betalen, en wel totdat zij de woning, na een veroordeling daartoe, hebben ontruimd. Hoewel die veroordeling niet wordt uitgesproken zal de kantonrechter huurders wel veroordelen om de huur voor de voorbije twaalf maanden te voldoen. Wanneer huurders in die maanden hun betalingsverplichting telkens correct zijn nagekomen heeft deze veroordeling geen effect. Is dat niet het geval geweest dan kan verhuurder deze veroordeling onmiddellijk ten uitvoer leggen en de onbetaald gebleven bedragen met de hulp van een deurwaarder opeisen.

Uit het verweer van huurders volgt dat zij menen dat elk bedrag dat zij aan verhuurder verschuldigd zijn niet opeisbaar is. Volgens huurders is verhuurder sinds april 2021 in verzuim doordat zij gevraagd herstel van de cv-ketel niet, althans niet deugdelijk, noch tijdig heeft uitgevoerd. Daardoor is verhuurder in verzuim komen te verkeren en dat heeft tot gevolg dat zij niet meer in verzuim zijn dan wel niet in verzuim kunnen komen, aldus huurders.

Inmiddels kan aan dit verweer voorbij worden gegaan. Een gevolg van verzuim kan zijn dat de wederpartij van de partij die in verzuim is aanspraak maakt op rente. Verhuurder ziet echter af van de in haar dagvaarding geformuleerde aanspraak op de wettelijke rente. In zoverre is daarmee het antwoord op de vraag of verhuurder (nog) in verzuim is niet meer van belang. Verder geldt dat de problemen met de cv-ketel inmiddels zijn verholpen. Ter zitting heeft huurder [huurder 2] verklaard dat zij sinds het afkoppelen van de zonneboiler op 14 mei 2025 gewoon warm water hebben en ook in hun akte (§ 15, sub c) hebben huurders erkend dat er geen problemen meer zijn met de cv-ketel. Ook de zonnepanelen die volgens huurders eerder niet (voldoende) functioneerden zorgen er in ieder geval sinds december 2024 voor dat elektriciteit aan het net wordt teruggeleverd. Daarmee is de oorzaak van het verzuim weg en staat dit de tenuitvoerlegging van dit vonnis niet in de weg. De zonneboiler is inmiddels afgekoppeld, aldus verhuurder in haar akte, waarin zij tevens opmerkte dat voor de zonneboiler niet afzonderlijk kosten in rekening werden gebracht. Dat betekent dat voor zover het niet of onvoldoende functioneren van die zonneboiler tot verzuim kon hebben geleid, daarvan thans geen sprake meer is.

Met verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad waarin werd geoordeeld dat een schuldenaar zelfs nog in een gerechtelijke procedure voor het eerst een beroep kan doen op opschorting van de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser, stellen huurders dat de vordering van verhuurder tot betaling dient te worden afgewezen.

Huurders worden in dat laatste niet gevolgd. Het verweer veronderstelt dat zij een vordering op verhuurder hebben die voldoende samenhangt met de vordering van verhuurder tot betaling van de huur. Uit hetgeen hierna in reconventie wordt geoordeeld volgt dat daarvan geen sprake is.

Ook voor de door huurders bepleite verrekening bestaat geen mogelijkheid aangezien zij geen vordering op verhuurder hebben waarmee zij de onbetaalde huur zouden kunnen verrekenen. Verwezen wordt naar wat hierna in reconventie wordt overwogen.

Huurders worden grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. Zij zullen daartoe hoofdelijk worden veroordeeld. De proceskosten van verhuurder worden vastgesteld op:

Huurders stellen dat de woning gebreken heeft, bestaande uit een niet goed werkende cv-ketel en niet werkende zonnepanelen. Daarnaast is door het plaatsen van een koppelstuk bij de cv-ketel door een hulppersoon van verhuurder waterschade veroorzaakt. Als gevolg van dit alles hebben zij woongenot gederfd en zijn er beredderingskosten. Huurders vorderen dat verhuurder wordt veroordeeld om aan hen € 8.750,00 te betalen. Daarnaast vorderen zij dat verhuurder de schade als gevolg van lekkages herstelt en om aan hen een vergoeding voor hogere energielasten toe te wijzen. Volgens verhuurder moeten deze vorderingen worden afgewezen. Het gaat om het volgende.

Aan het gederfde woongenot verbinden huurders een vergoeding van € 7.500,00. Dat zou ongeveer 25% zijn van de huur gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst.

Dat de cv-ketel niet naar behoren functioneerde wordt door verhuurder niet weersproken. Sinds huurders de woning hebben betrokken zijn meerdere keren monteurs aan huis geweest om het euvel te verhelpen. Er werd zelfs een nieuwe ketel geplaatst. Niettemin verzet verhuurder zich tegen de vordering. Daarbij voert zij aan, en niet zonder grond, dat huurders onder andere de volgens hun niet werkende zonnepanelen onder de noemer gederfd woongenot in hun vordering betrekken, terwijl zij daarnaast om dezelfde reden € 750,00 van verhuurder vorderen. Hier is dus sprake van twee gelijke vorderingen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering niet kan worden toegewezen. Hetzelfde geldt uiteraard voor de andermaal gevorderde € 750,00 in verband met de zonnepanelen en de vordering van € 500,00 als vergoeding voor immateriële schade die huurders stellen te hebben geleden. Wat er zij van de hinder die huurders hebben ervaren doordat niet alle voorzieningen naar behoren functioneerden, dit betekent niet dat zij in hun persoon zijn aangetast, zoals hierboven bedoeld.

Huurders stellen dat zij als gevolg van lekkages schade hebben geleden. Zij vorderen dat verhuurder wordt veroordeeld om die resterende schade te herstellen, waarbij zij in het bijzonder de vloerafwerking noemen.

De kantonrechter is het met verhuurder eens dat deze vordering te vaag is geformuleerd en bovendien onvoldoende is onderbouwd om tot toewijzing daarvan te kunnen komen. Welke schade huurders als gevolg van een doen of nalaten van de verhuurder hebben geleden en in hun ogen door verhuurder behoort te worden hersteld is door huurders niet, althans onvoldoende gespecificeerd. Huurders verwijzen naar een handgeschreven aantekening van inboedelgoederen met bedragen daarbij, maar niet duidelijk is in hoeverre herstel van die goederen mogelijk is, voor zover al een verplichting daartoe zou bestaan. Verder brengen huurders een op 11 oktober 2023 aan hen uitgebrachte offerte voor het leggen van 75 m² laminaatvloer en het aanbrengen van vloerbedekking op een trap à in totaal € 5.885,71 inclusief btw in het geding. Dat de voerbedekking op beide plaatsen als gevolg van lekkage van de cv-ketel zodanig is beschadigd dat het vervangen daarvan noodzakelijk is volgt niet uit de stellingen van huurders, noch uit de door hen in het geding gebrachte stukken. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

De vordering om verhuurder te veroordelen tot het vergoeden van extra energielasten is evenmin toewijsbaar. Op welke grond verhuurder zou kunnen worden verplicht om een dergelijke vergoeding te betalen is niet duidelijk. Huurders lijken zich hiervoor te baseren op het onvoldoende functioneren van de zonnepanelen en de zonneboiler. Echter, volgens hun eigen stellingen is sinds december 2024 sprake van teruglevering door de zonnepanelen. Daarmee is niet gezegd dat de panelen eerder in het geheel geen energie leverden. En voor wat betreft de zonneboiler heeft verhuurder onweersproken aangevoerd dat zij daarvoor geen kosten in rekening brengt. Er bestaat dan ook geen grond om energiekosten te vergoeden in het geval dat de zonneboiler niet functioneert.

De door verhuurder gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hieronder vermeld.

De kantonrechter

in conventie

veroordeelt huurders hoofdelijk om ter zake van onbetaalde huur tot en met de maand september 2025 aan verhuurder te betalen een bedrag van € 2.409,45;

veroordeelt huurders hoofdelijk om vanaf de maand oktober 2025 tot en met de maand september 2026 aan verhuurder te betalen ter zake van huur, vermeerderd met servicekosten, een bedrag van € 745,90 per maand, dan wel een hoger bedrag voor zover dit na 1 oktober 2025 bij een wettelijke huurverhoging is toegestaan;

veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.292,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien huurders niet binnen die termijn aan de veroordelingen voldoen en dit vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

wijst de vorderingen van huurders af;

veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 540,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat zij tot betaling daarvan zijn aangeschreven en met de kosten van de betekening van dit vonnis indien huurders niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze veroordeling voldoen en dit vonnis daarna wordt betekend;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.