Hoger beroep Civiel recht overig

verhuurt woonruimte aan . meent dat een vermindering van de huurprijs op zijn plaats is wegens gebreken in en aan die woonruimte.

heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huur met 50% wordt verlaagd vanaf de datum van ingang van de huurovereenkomst en de veroordeling van tot vergoeding van € 46.503,46 aan teveel betaalde huur en andere kosten en vergoedingen.

De kantonrechter heeft de vordering van

afgewezen. is het daar niet mee eens en vordert nu, na wijziging van zijn vordering, dat wordt bepaald dat met ingang van 20 januari 2022 tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen de verschuldigde kale huurprijs wordt verminderd met 50%, althans 20% of een door het hof te bepalen percentage, met veroordeling van in de kosten van de procedures in beide instanties.

Het hof zal de vordering tot huurprijsvermindering afwijzen. Dat zal hierna worden uitgelegd, nadat – voor de duidelijkheid – de feiten opnieuw zijn beschreven.

verhuurt sinds 7 december 2016 (deels gestoffeerde) woonruimte aan de te aan . Als vergoeding daarvoor is € 510,- per maand overeengekomen, inclusief voorschot voor gas, water, elektriciteit en gebruik apparatuur.

heeft in december 2021 bij de huurcommissie gevraagd om vermindering van de huurprijs op grond van punten (artikel 7:254 BW).

heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. Daarvoor is hij met een brief van 27 januari 2022 in gebreke gesteld. In een mailbericht van 1 februari 2022 heeft een belangenbehartiger van daarop geantwoord dat het minder betalen voortkomt uit ‘de wanprestatie die de verhuurder levert en de hinder die hij daarvan ondervindt.’ De gemachtigde van heeft op 8 februari 2022 gereageerd dat niet duidelijk is wat de wanprestatie precies inhoudt en dat het op de weg van ligt om gebreken te melden.

In een bij de procedure bij de huurcommissie uitgebracht rapport van onderzoek van 11 april 2022 is vermeld dat sprake is van een all-in prijs, die ambtshalve gesplitst moet worden in huurprijs van € 280,50 en een voorschotbedrag voor bijkomende kosten van € 127,50 en dat de woonruimte, uitgedrukt in punten, op 54 kan worden gewaardeerd, wat volgens de rapporteur leidt tot een maximale huurprijs van € 273,45 per maand.

heeft op 12 juli 2022 bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van tot ontruiming en tot betaling van huurachterstand. Op 20 juli 2022 heeft zich daartegen verweerd en gevorderd dat de huur met 50% wordt verlaagd vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

In zijn vonnis van 7 september 2022 heeft de kantonrechter de vordering van

tot ontbinding en ontruiming afgewezen, omdat de huurcommissie nog geen uitspraak had gedaan over een eventuele huurverlaging. De vordering tot betaling van de huurachterstand is wel toegewezen. De vordering van tot huurverlaging heeft de kantonrechter eveneens afgewezen, omdat conform artikel 7:262 BW de uitspraak van de huurcommissie moest afwachten.

In een uitspraak van de huurcommissie, verzonden op 17 november 2022, is de maximaal redelijke huurprijs voor de woonruimte per 1 maart 2022 vastgesteld op € 273,45 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 127,50 per maand.

De inzet van het hoger beroep van

is dat vanwege gebreken en verminderd huurgenot met ingang van 20 januari 2022 de huurprijs wordt verminderd.

Met de na het tussenarrest alsnog overgelegde stukken van de procedure bij de huurcommissie is afdoende gebleken dat

vordering bij de huurcommissie tot huurprijsvermindering niet was gebaseerd op het bestaan van gebreken in en aan de gehuurde woonruimte en verminderd huurgenot. Zijn vordering tot huurprijsvermindering in deze procedure staat daarmee los van genoemd verzoek aan de huurcommissie. Zijn vordering had dan ook inhoudelijk beoordeeld moeten worden. In zoverre slagen de grieven van . Tot een inhoudelijke andere uitkomst van de zaak zal dit niet leiden, zal hierna zal blijken.

Op basis van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Geen huurprijsvermindering kan worden gegeven over een langere periode dan zes maanden vóór het instellen van de vordering daartoe bij de kantonrechter (artikel 7:257 lid 3 BW); in dit geval betekent dat een huurprijsvermindering, ondanks het eventuele bestaan van gebreken die zo’n vermindering zouden rechtvaardigen, niet eerder kan ingaan dan 20 januari 2022.

Wat het betreft de gebreken, waaronder begrepen de aard, omvang en ontstaan daarvan, heeft

in hoger beroep verwezen naar wat hij bij de kantonrechter heeft aangevoerd. Hij heeft verder volstaan met algemeenheden, zoals dat hij meermalen heeft gewezen op het bestaan van gebreken, zowel mondeling als schriftelijk, dat hij daarvan behoorlijk kennis heeft gegeven, dat die gebreken niet heeft verholpen en dat daardoor sprake is van verminderd huurgenot. Concrete feiten en omstandigheden over (het kennisgeven van) gebreken heeft daarmee in hoger beroep niet gesteld of met stukken onderbouwd.

Bij de kantonrechter heeft

als gebreken genoemd de omvang van het gehuurde (“de kamer is 14 m2 terwijl de prijs gesteld was op 25 m2”), de staat van onderhoud van de woning, het wel of niet leveren van de beloofde onderdelen van de all-in prijs en de overlast van de bovenburen. De enige uitwerking daarvan is alleen te vinden in de bijlagen 3, 5 en 6 bij zijn antwoord tevens tegenvordering. Het gaat daarbij om brieven van 26 januari 2021 en 30 april 2021 van aan en een brief van 12 juli 2022 van aan de door ingeschakelde deurwaarder.

In zijn brief van 26 januari 2021 noemt

dat het dak er gevaarlijk bijligt en er een risico is van afvallende dakpannen, dat van het gasfornuis maar 2 van 4 pitten werken, dat er sprake is van tocht ondanks het aanbrengen van latjes met rubbers over de ergste kieren in de ramen, dat er brommende apparaten zijn in de kamer van zijn bovenburen en hij daardoor geen nachtrust meer heeft, dat andere bewoners de was/droogmachine eindeloos bezet houden met babykleertjes en dat er herrie is van buiten. In zijn brief van 30 april 2021 schrijft over gebrom van apparaten van zijn bovenburen, dat er op 25 april 2021 een onveilige situatie was in huis door een overlastpleger en dat er sprake is van illegale bezoekjes en pestgedrag.

Voor zover al niet sprake is van een kleine herstelling waarvoor een huurder zelf verantwoordelijk is (artikel 7:217 BW) dan wel een feitelijke stoornis door een derde (artikel 7:204 lid 3 BW), waarvoor in beide situaties de verhuurder geen verantwoordelijkheid heeft, geldt dat

(het bestaan en de omvang van) de gestelde gebreken niet verder heeft onderbouwd. Dit komt belang toe omdat de door ingeschakelde hulpverlener/ vertegenwoordiger Snels nog per mail van 1 februari 2022 aan schrijft: “een deel van de aangekaarte problemen lijkt nu geadresseerd, maar belangrijk deel ook niet”, zonder dat daarbij wordt duidelijk gemaakt welke ‘problemen’ er nog zouden zijn. De gemachtigde van heeft op 8 februari 2022 ook in die zin gereageerd dat niet duidelijk is wat de wanprestatie precies inhoudt en dat het op de weg van ligt om gebreken te melden. Gesteld noch gebleken is dat op die brief heeft geantwoord of daarna op andere wijze concrete gebreken aan heeft gemeld. In zijn brief van 12 juli 2022 aan de gemachtigde van schrijft alleen over overlast van zijn bovenburen in de vorm van ‘belterreur door hun kennissenkring’ zonder daarover verder concreet te zijn.

Tot slot geldt dat het aspect van de omvang van het gehuurde betrokken is in de in overwegingen 3.4 en 3.7 bedoelde woningwaardering door de huurcommissie.

heeft niet toegelicht dat de omvang van het gehuurde ook los van die woningwaardering een gebrek oplevert die een huurprijsvermindering kan rechtvaardigen.

Een en ander leidt ertoe dat

onvoldoende heeft onderbouwd dat hij heeft geïnformeerd, en zo ja wanneer, over gebreken die tot de verantwoordelijkheid van een verhuurder horen, en hem in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken te beoordelen en om maatregelen te treffen. Daarmee is de vordering tot huurprijsvermindering vanwege gebreken door onvoldoende onderbouwd.

heeft in zijn memorie van grieven nog een bewijsaanbod gedaan. Het hof passeert dat aanbod omdat geen bewijs wordt aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Daarom is het aanbod niet ter zake doende.

De conclusie is dat het hoger beroep van

faalt. moet de (eigen) kosten van de procedure bij het hof dragen.