Kwalificatie huurovereenkomst voor onbemand tankstation. Vervolg op het vonnis van de kantonrechter in de…

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.351.897/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, 10934082

arrest van 6 oktober 2026

in de zaak van

[appellant] B.V.,

die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als eiseres,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide, die kantoor houdt in Leeuwarden,

tegen

Tamoil Nederland B.V.,

die is gevestigd in Rotterdam,

en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde,

hierna:Tamoil,

advocaat: mr. A. Groenewoud, die kantoor houdt in Breda.

[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 26 november 2024 tussen partijen is uitgesproken door de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 25 februari 2025 (met grieven en producties),

- de memorie van antwoord tevens inhoudende verzoek tot het stellen van prejudiciële vragen ex artikel 392 Rv (met producties)

- een akte uitlating van [appellant] van 19 november 2025,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof op 2 december 2025 waarna de zaak is aangehouden in afwachting van de op dat moment nog twee te wijzen arresten door de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft op 10 april 2026 uitspraak gedaan,

- een akte uitlating na arresten Hoge Raad van [appellant] van 12 mei 2026,

- een akte uitlating uitspraak Hoge Raad van Tamoil van 12 mei 2026.

Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een onbemand tankstation. [appellant] meent dat het algemene huurregime dan wel het huurregime van artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van toepassing is. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd en heeft ontruiming gevorderd. Tamoil heeft zich tegen deze vordering verweerd. Tamoil meent dat de verhuur van het onbemande tankstation onder het regime van artikel 7:290 BW valt en meent dat sprake is van een nietige opzegging omdat de wettelijke opzeggingsgronden niet zijn benoemd, die zijn vereist indien sprake is van verhuur van een ruimte in de zin van de laatstgenoemde bepaling.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [appellant] heeft daarbij gevorderd dat Tamoil wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door [appellant] aan Tamoil betaalde proceskosten in eerste aanleg te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag dat [appellant] aan Tamoil heeft betaald.

Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 is geëindigd en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter dus niet in stand en beslist anders.

De feiten

De rechtsvoorgangers van [appellant] hebben in 1983 een perceel met een pand aan [straatnaam] 40 te [vestigingsplaats] gekocht. In 1986 zijn de rechtsvoorgangers daarnaast eigenaren geworden van een pand, plaatselijk genummerd [straatnaam] 44. Op dit perceel was een tankstation met één pomp aanwezig.

De rechtsvoorganger van Tamoil heeft in 1996 aan de rechtsvoorgangers van [appellant] een geldlening verstrekt voor de verplaatsing en vergroting van het tankstation. De verstrekte geldlening moest in tien jaar worden terugbetaald. In het navolgende worden de rechtsvoorgangers van partijen verder met [appellant] respectievelijk Tamoil vereenzelvigd en niet meer apart benoemd.

Het tankstation is rond 1996 daadwerkelijk door [appellant] verplaatst en vergroot. [appellant] is nu eigenaar van een perceel grond aan de [straatnaam] 40-44 te [vestigingsplaats] ( [provincie] ) waarop een tankstation is gevestigd.

[appellant] exploiteerde vanaf 1996 aanvankelijk zelf het verplaatste en vergrote tankstation. Contractueel was overeengekomen dat [appellant] de benodigde brandstof moest inkopen bij Tamoil. Het lukte [appellant] echter niet in de daaropvolgende tien jaar de geldlening met rente af te lossen en de geleverde brandstof (volledig) te betalen. Tamoil heeft daarop de exploitatie van het tankstation overgenomen.

5. [appellant] en/of de heren [naam1] en [naam2] zijn bereid Tamoil om niet

6. Voorts is [appellant] en de heren [naam1] en [naam2] bereid mee te werken aan

7. In het kader van de in nummer 6 hierboven vermelde bereidheid tot medewerking, zijn [appellant] en de heren [naam1] en [naam2] verplicht te blijven proberen of het

Het tankstation is gelegen aan de [straatnaam] 40-44 te [vestigingsplaats] zoals aangegeven op aangehechte tekening (bijlage 1).

Opzegging van deze overeenkomst dient schriftelijk en met redenen omkleed bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief te geschieden, waarbij een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht wordt genomen. Indien deze overeenkomst niet, of niet conform de voorwaarden, wordt opgezegd tegen de Einddatum, wordt deze overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar.

De vaststellingsovereenkomst en de huurovereenkomst zijn door Tamoil opgesteld. In de vaststellingsovereenkomst noch in de huurovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de toepasselijkheid van het wettelijk huurregime voor bedrijfsruimtes in afdeling 7.4.6 BW.

Tamoil heeft [appellant] laten weten in een brief van 9 november 2023 niet in te willen stemmen met deze opzegging.

Het tankstation ziet er als volgt uit.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is van de huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 lid 2 onder a BW en daarmee dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een bedrijfsruimte als bedoeld in deze bepaling. Omdat in de opzeggingsbrief van [appellant] van 11 september 2023 geen opzeggingsgrond wordt genoemd, heeft de kantonrechter geoordeeld dat sprake is van een nietige opzegging en heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen.

Titel 4, afdeling 6, van Boek 7 BW bevat het wettelijke huurregime voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan, voor zover in dit geval van belang, een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2, aanhef en onder a, BW).

In gevallen waarin de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, voorziet artikel 7:230a BW in ontruimingsbescherming na het eindigen van de huurovereenkomst. Is geen sprake van een gebouwde onroerende zaak in de zin van deze bepalingen, dan zijn alleen de algemene huurbepalingen van toepassing (artikel 7:201 tot en met artikel 7:231 BW).

In de zogeheten Landingsbaan-beschikking heeft de Hoge Raad ten aanzien van de uitleg van het begrip ‘een gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW het volgende overwogen. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vergelijk artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. In de regel is een enkele verharding of bewerking van de grond echter niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.

In een recent arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat deze door hem gegeven overwegingen voor beantwoording van de vraag of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW is, ook gelden bij de beoordeling of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 lid 2, onder a BW is.

Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurrelatie in 2005 tot stand kwam. Nadat de huur-verhuurconstructie op basis van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen ten einde was gekomen, hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Niet is gesteld of gebleken dat het tankstation onder de vaststellingsovereenkomst wezenlijk anders was ingericht dan bij de totstandkoming van de huurovereenkomst het geval was. Enkel ten aanzien van de betaalpaal is door [appellant] gesteld dat aanvankelijk in 2005 een betaalpaal van haar aanwezig was met eigen software die paste bij haar systemen en dat deze is verwijderd op het moment dat Tamoil het tankstation ging huren in 2015. Tamoil heeft toen zelf een eigen betaalpaal geplaatst met eigen software afgestemd op haar systemen. Over deze betaalpaal oordeelt het hof afzonderlijk (zie rechtsoverweging 3.24 en 3.25). Voor het overige gaat het hof ervan uit dat de feitelijke inrichting van het gehuurde onder de vaststellingsovereenkomst niet afweek van die onder de huurovereenkomst en dat in aanmerking genomen deze inrichting van het gehuurde partijen met de huur-verhuur constructie onder de vaststellingsovereenkomst hetzelfde voor ogen stond als onder de nadien gesloten huurovereenkomst. Het hof zal dan ook, mede in navolging van partijen, afgaan op wat partijen in de huurovereenkomst meer uitvoerig ten aanzien van het gehuurde zijn overeengekomen.

In de huurovereenkomst is bepaald dat [appellant] het dan dus al bestaande tankstation wenst te verhuren aan Tamoil, gelijk Tamoil dit wenst te huren van [appellant] . In de huurovereenkomst is verder bepaald dat tot het tankstation in ieder geval de aanwezige ondergrondse installatie, de luifel, de vloeistofdichte vloer en de bovengrondse installatie behoren. Ook is bepaald dat het tankstation is uitgerust met pompen en een prijzenbord met merkaanduiding en luifelranden. Partijen zijn verder expliciet overeengekomen dat de betaalpaal en het prijzenbord niet tot het verhuurde behoren. Uit de huurovereenkomst volgt verder dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen.

Het hof oordeelt dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW. Redengevend daarvoor is het volgende.

In zijn uitspraak van 10 april 2026 heeft de Hoge Raad overwogen dat een gehuurde zaak waartoe behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel zonder een verkoopruimte in beginsel niet is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a lid 1 BW dan wel art. 7:290 lid 2, onder a BW. Naar het oordeel van het hof wijkt de bij aanvang van de vaststellings- en huurovereenkomst aanwezige bebouwing onvoldoende af van de door de Hoge Raad gegeven omschrijving, om in dit geval het gehuurde toch aan te merken als gebouwde onroerende zaak. Daarbij heeft het hof, vergelijkbaar als in de zaken die bij de Hoge Raad voorlagen, mede in aanmerking genomen de omvang van de constructie, waaronder de luifel/overkapping, de daarvoor benodigde fundering, de aanlegkosten en de destijds vereiste bouw- en milieuvergunningen. Ook hierin wijkt het gehuurde qua kenmerken niet af van het gehuurde waarover de Hoge Raad zich heeft uitgesproken.

Tamoil heeft nog aangevoerd dat, anders dan in het geval waarover de Hoge Raad zich heeft uitgesproken, in dit geval sprake is van de huur van een onbemand tankstation met een inpandige technische ruimte (een gedeelte van een gebouw), waardoor wel sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Volgens Tamoil omvat het gehuurde een gebouw, namelijk een deel van de bedrijfsruimte van [appellant] die achter het tankstation ligt. Dit deel fungeerde, aldus Tamoil, in het verleden (voordat Tamoil ging huren) als shop en ruimte voor de technische installatie en inmiddels alleen als ruimte voor de technische installatie van het gehuurde. Deze technische installatie is essentieel voor het gebruik en functioneren van het tankstation. De technische installatie stuurt namelijk het gehele station aan, zodat de ruimte met technische installatie zelfs het hart van het tankstation vormt. De aanwezigheid van de ruimte met daarin de technische installatie - het bedieningsgebouw - brengt mee dat zij een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak huurt, aldus nog steeds Tamoil.

Het hof gaat hier niet in mee. Noch uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst, noch uit de huurovereenkomst valt op te maken dat tot het gehuurde een technische ruimte behoort. Redengevende feiten of omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen, zijn onvoldoende door Tamoil gesteld. Weliswaar heeft Tamoil tijdens de mondelinge behandeling bij het hof nog gesteld dat in de huurovereenkomst sprake is van medegebruik van de technische ruimte, maar waar en in welke context dat in de huurovereenkomst valt te lezen, heeft zij niet duidelijk gemaakt. Het hof tast daarover in het duister, zodat het aan deze stelling voorbijgaat. In de huurovereenkomst wordt wel gerept over onder meer de bovengrondse installatie als deel van het tankstation, maar de huur van een bovengrondse (technische) installatie is niet gelijk aan de huur van een technische (gebouwde) ruimte of deel daarvan. [appellant] heeft onweersproken gesteld dat zij Tamoil toegang verleent tot haar gebouw met een meterkast/technische ruimte waarin ook installaties van [appellant] zijn gehuisvest. [appellant] staat Tamoil toe deze ruimte te betreden voor technisch onderhoud en storingsherstel aan de door Tamoil gehuurde bovengrondse technische installatie. Deze feitelijke inrichting, tegen de achtergrond van de vaststelling- en huurovereenkomst, rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van de huur van een onbemand tankstation met een inpandige technische ruimte (een gedeelte van een gebouw), waardoor sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 lid 2 onder a BW.

Tamoil heeft verder gesteld dat, anders dan in het geval waarover de Hoge Raad zich heeft uitgesproken, ook een verkoopruimte tot het gehuurde tankstation behoort. [appellant] zou ten onrechte hebben aangevoerd dat de betaalpaal van Tamoil zelf is. Volgens Tamoil is de door haar geplaatste betaalpaal vóór het sluiten van de huurovereenkomst nagetrokken door de grond van [appellant] , terwijl een eerder beoogd opstalrecht nooit is gevestigd. Feitelijk was er, aldus nog steeds Tamoil, bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen [appellant] en Tamoil een betaalpaal aanwezig bij het tankstation. Door de aanwezigheid daarvan en alle andere elementen (op- en afritten, vloeistofdichte vloer en een bovengrondse en ondergrondse installatie) konden (en kunnen) eindverbruikers hun brandstof feitelijk rechtstreeks (onder de luifel) afnemen. In het tankstation was (en is) daarmee een verkooppunt (lees: verkoopruimte) voor motorbrandstoffen aanwezig als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Mocht het natrekkingsverweer geen houtsnijden, dan wijst Tamoil er op dat de betaalpaal blijkens de feitelijke situatie (als onderdeel van het operationele tankstation) is (terug) gehuurd door Tamoil.

Het hof gaat ook hier niet in mee. Tamoil gaat met het voorgaande voorbij aan haar eerder in deze procedure ingenomen stelling in de conclusie van antwoord onder randnummer 11 dat de betaalpaal – evenals het prijzenbord – eigendom is van Tamoil. Zij stelt daar expliciet dat ‘de (zogenaamde) OPT (Outdoor Payment Terminal, dit is de betaalautomaat) en het prijzenbord zijn eigendom van Tamoil (zie de considerans van de huurovereenkomst)’. Haar hiermee in tegenspraak zijnde stelling dat de door haar geplaatste betaalpaal door de eigendom op de grond is nagetrokken, is vervolgens door haar op geen enkele wijze onderbouwd. Tamoil heeft daarentegen niet betwist dat de betaalpaal met eigen software en passend bij het door [appellant] gebruikte systeem, door [appellant] op enig moment voor het aangaan van de huurovereenkomst is afgekoppeld/verwijderd en dat Tamoil zelf een nieuwe betaalpaal heeft geplaatst met eigen software passend bij haar systemen. Dat duidt erop dat een ‘duurzame vereniging met de grond’ in de zin van artikel 3:3 BW in samenhang gelezen met artikel 5:20 lid 1 sub e BW hier niet aan de orde is. Over het antwoord op de vraag hoe de betaalpaal een bestanddeel kan zijn van de grond en daarmee eigendom van [appellant] in de zin van artikel 3:4 BW in samenhang gelezen met artikel 5:3 en 5:20 lid 1 sub e BW, tast het hof helemaal in het duister. Bovendien gaat Tamoil met haar stelling dat uit de feitelijke situatie (als onderdeel van het operationele tankstation) zou volgen dat de betaalpaal is (terug) gehuurd door Tamoil voorbij aan het feit dat in de vaststellingsovereenkomst de betaalpaal niet wordt genoemd, terwijl in de huurovereenkomst tussen partijen expliciet is bepaald dat de betaalpaal eigendom is van Tamoil, zodat duidelijk was dat deze niet tot het gehuurde behoorde. Zonder nadere redengeving, die ontbreekt, ziet het hof niet in dat de betaalpaal tot het gehuurde behoort. Het voorgaande rechtvaardigt dus niet de gevolgtrekking dat in het tankstation een verkooppunt dan wel verkoopruimte voor motorbrandstoffen aanwezig is en was als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW.

Het hof overweegt nog ter aanvulling op het voorgaande dat de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak vooraf gaat aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. Voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak is het antwoord op de vraag of sprake is van plaatsgebondenheid dus niet van belang. Omdat het gehuurde niet als een gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt, komt het hof niet toe aan de vraag of sprake is van plaatsgebondenheid. Van enige twijfel over de kwalificatie van het gehuurde is in dit geval geen sprake. Hetgeen Tamoil daartoe in het kader van de plaatsgebondenheid aanvoert, kan dan ook verder onbesproken blijven.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat noch afzonderlijk noch in samenhang gezien de door Tamoil aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Voor het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de gestelde huur van inpandige technische ruimtes dan wel over de door Tamoil gestelde aanwezige verkoopruimte, ziet het hof gelet op het voorgaande geen aanleiding omdat de antwoorden op die vragen niet noodzakelijk zijn voor een beslissing op de vordering van [appellant] .

Omdat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW dan wel artikel 7:290 lid 2 onder a BW, zijn alleen de algemene huurbepalingen van toepassing (artikel 7:201 tot en met artikel 7:231 BW).

[appellant] heeft primair gesteld, onder verwijzing naar artikel 3.1 en 3.3 (door partijen steeds aangeduid als 3.2) van de huurovereenkomst, dat het hier een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft en een opzegging daarom niet is vereist. Tamoil heeft echter aangevoerd dat de huurovereenkomst niet door tijdsverloop eindigt omdat de huurovereenkomst voorziet in een beding tot stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst. Onder verwijzing naar artikel 3.3 van de huurovereenkomst meent zij dat [appellant] diende op te zeggen.

Uit artikel 7:228 lid 1 BW volgt dat een huur voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat daartoe een opzegging is vereist, wanneer de tijd is verstreken. Dat betekent dat de huur is geëindigd op 31 december 2024. Weliswaar heeft [appellant] per aangetekende brief van 11 september 2023 de huur opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar, maar dat was voor beëindiging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet nodig. Voor zover een schriftelijke aangetekende opzegging met redenen omkleed was vereist waarbij een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht werd genomen, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof daaraan overigens in voldoende mate voldaan door het versturen van de aangetekende brief van 11 september 2023 in samenhang gelezen met de e-mail van 11 oktober 2023 (zie rechtsoverweging 3.8 en 3.9).

Tamoil heeft nog aangevoerd dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is zonder aanbod tot schadevergoeding, maar het hof volgt Tamoil hierin niet. Nu sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die eindigde op 31 december 2024, was een opzegging van de huurovereenkomst niet vereist, laat staan dat deze opzegging per brief van 11 september 2023 in een dergelijke situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daar komt bij dat artikel 13 van de huurovereenkomst een regeling kent voor de financiële afhandeling van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [appellant] met Tamoil onderhandeld over voortzetting van de overeenkomst na het verstrijken van de overeengekomen duur en heeft zij Tamoil de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst voort te zetten. Tamoil had de voortzetting van de huurovereenkomst dus (in elk geval deels) in eigen hand. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat [appellant] zich bij die onderhandelingen niet serieus genomen voelde door de vertegenwoordigers van Tamoil en vervolgens met derden in gesprek is gegaan. Dat [appellant] voor het betere bod van een derde gekozen heeft, kan haar niet in redelijkheid worden tegengeworpen.

De primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen - naar het algemene huurrecht met toepassing van artikel 7:228 lid 1 BW - per 31 december 2024 is geëindigd, zal worden toegewezen. Ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Omdat de datum van 1 januari 2025 al (ver) in het verleden ligt, zal het hof de datum van ontruiming vaststellen op 31 december 2026. Omdat een gebruiksvergoeding niet is gevorderd voor de periode tussen het einde van de huur en het moment van ontruiming, adviseert het hof partijen daarover een regeling te treffen, zonder daarvoor een nieuwe procedure te starten en elkaar op kosten te jagen.

Voor zover Tamoil meent aanspraak te kunnen maken op verhuis- en inrichtingskosten op basis van artikel 7:297 lid 1 BW van € 526.000 +p.m. wijst het hof erop dat Tamoil dit niet heeft gevorderd, maar ook geen beroep kan doen op deze bepaling omdat deze niet van toepassing is op deze beëindiging van de huurovereenkomst.

Tamoil heeft nog gesteld dat een uitvoerbaar bij voorraadverklaring, niet passend is. Volgens haar zal een toewijzing van de vorderingen van [appellant] zeer nadelige gevolgen hebben omdat zij daardoor genoodzaakt zal zijn haar onderneming op deze locatie te staken of op korte termijn te verplaatsen. Dit laatste is gezien de huidige regelgeving, aldus Tamoil, zeer onwaarschijnlijk, zo niet onmogelijk. Gezien de nieuwe verhuurplannen van [appellant] na een eventueel vertrek van Tamoil uit het tankstation acht Tamoil de kans dat zij na een vernietiging van een arrest kan terugkeren in het tankstation nihil.

De aangevoerde redenen acht het hof onvoldoende zwaarwegend om de vordering op dit punt af te wijzen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] heeft aangegeven dat zij Tamoil wel degelijk een kans heeft geboden voor een nieuwe huurperiode, maar sluiten de ideeën over de huurprijs en de exploitatie van het tankstation, in het bijzonder over het te leveren aanbod aan klanten (wasboxen, ict-voorzieningen), niet meer op elkaar aan. [appellant] wil dan ook een andere invulling aan de exploitatie geven. Bovendien moet Tamoil er al sinds medio september 2023 rekening mee houden dat zij haar activiteiten op het terrein van [appellant] zal moeten beëindigen en heeft [appellant] bij een ontruiming op
31 december 2026 er vanaf het einde van de huurovereenkomst twee jaren op moeten wachten tot zij over het gehuurde kan beschikken. Dat tenuitvoerlegging van de uitspraak een ingrijpende en onomkeerbare situatie doet ontstaan, is tegen die achtergrond een omstandigheid die naar het oordeel van het hof onvoldoende is om de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat het ‘vermoedelijk onmogelijk’ is voor Tamoil om een nieuwe locatie nabij het gehuurde te vinden waar zij een tankstation kan exploiteren, rechtvaardigt evenmin dat alsnog wordt afgezien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Ook voor zekerheidsstelling ziet het hof, gelet op het voorgaande geen grond.

Het hoger beroep slaagt. Omdat Tamoil in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Tamoil tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

Ook zal Tamoil worden veroordeeld tot terugbetaling van de door [appellant] aan Tamoil betaalde proceskosten in eerste aanleg te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag dat [appellant] aan Tamoil heeft betaald.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 26 november 2024 en beslist verder als volgt;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen - naar het algemene huurrecht met toepassing van artikel 7:228 lid 1 BW - per 31 december 2024 is geëindigd;

veroordeelt Tamoil tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 31 december 2026;

veroordeelt Tamoil tot terugbetaling aan [appellant] van de door [appellant] aan Tamoil betaalde proceskosten in eerste aanleg te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag dat [appellant] aan Tamoil heeft betaald tot aan de dag van de terugbetaling;

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.