Datum: 9 april 2026
Dossiernummer: GP 11.859
[pachter 1],
en
[pachter 2],
beiden wonend in [woonplaats 1], gemeente [gemeente 1],
hierna te noemen: pachters,
gemachtigde: mr. Th.J.H.M. Linssen
Landgoed Nederhoven B.V.,
gevestigd in Beegden, gemeente Maasgouw,
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Verpachtster vraagt om herziening van de pachtprijs van de door haar verpachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer heeft vastgesteld (€ 15.687,52) hebben pachters bezwaren. De bezwaren zien op waardering van de woning en de bedrijfsgebouwen. De deskundigen van de Centrale Grondkamer hebben ter plaatse een onderzoek uitgevoerd.
De Centrale Grondkamer heeft een opmerking op het taxatierapport en vraagt de deskundigen zich daarover nader uit te laten.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.
1
De procedure bij de grondkamer
1.1.
Uit de pachtwijzigingsovereenkomst van 1996 volgt dat de rechtsvoorganger van verpachtster en de rechtsvoorgangers van pachters met ingang van 1 april 1958 een pachtovereenkomst zijn aangegaan. Met deze pachtwijzigingsovereenkomst is verpacht een hoeve bestaande uit:
erf en gebouwen, gelegen aan de [adres 1] in [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [gemeente 2 in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen 1], groot 0.14.65 ha, bebouwd;
bouwland, kadastraal bekend gemeente [gemeente 3 in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen 2], groot circa 1.70.00 ha, waarbij de laan tot 2 meter van het hart van de eiken van de zuidelijkste bomenrij parallel aan de noordelijke bomenrij (eiken) niet is verpacht;
grasland, parkeer / opslagterrein en loods, kadastraal bekend gemeente [gemeente 3 in de provincie Limburg], [kadastrale aanduidingen 3], groot circa 0.36.00 ha;
grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2 in de provincie Limburg], sectie [sectieletter], nummers
[kadastrale aanduidingen 4] (0.70.94 ha),
[kadastrale aanduidingen 5] (0.54.95 ha),
[kadastrale aanduidingen 6] (0.07.26 ha),
[kadastrale aanduidingen 7] (0.47.45 ha),
met een totale grootte van circa 4 ha. Partijen zijn in 1996 een pachtprijs overeengekomen van ƒ 11.727 per jaar. Deze pachtwijzigingsovereenkomst is in 1997 ongewijzigd goedgekeurd door de grondkamer.
1.2.
Verpachtster heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Het verzoek van verpachtster is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Zuid (hierna: de grondkamer) op 20 december 2022 geregistreerd.
1.3.
De grondkamer heeft bij beschikking van 12 juli 2024 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 15.687,52 per jaar, ingaande 12 december 2022.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 23 augustus 2024 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2
De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Pachters zijn met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 20 september 2024 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs vast te stellen op basis van de werkelijke waarde van het gepachte, met veroordeling van verpachtster in de proceskosten en griffierechten. Pachters hebben dit beroepschrift aangevuld met een aanvullend beroepschrift van 3 oktober 2024.
2.2.
Verpachtster heeft verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 6 november 2024 heeft ontvangen. Verpachtster heeft dit verweerschrift aangevuld met een aanvullend verweerschrift van 7 november 2024. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van pachters af te wijzen.
2.3.
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door haar deskundigen. Met het oog op dit onderzoek hebben partijen de volgende informatie opgestuurd:
een brief met bijlagen van verpachtster van 18 februari 2025;
een brief met bijlagen namens pachters van 20 februari 2025.
2.4.
Het onderzoek heeft plaatsgevonden op 14 maart 2025. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt. Het concept-rapport is naar partijen gezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken. Verpachtster heeft hierop gereageerd met een brief met bijlagen van 5 mei 2025.
2.5.
Vervolgens is met brieven van 24 juni 2025 een afschrift van het definitieve rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn van verpachtster een brief met bijlagen van 21 juli 2025 ontvangen.
2.6.
Het definitieve rapport is in afschrift aan deze beschikking gehecht en de inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd. Samengevat hebben de deskundigen hun onderzoek beperkt tot de woning en de bedrijfsgebouwen. Met instemming van partijen hebben zij met betrekking tot het land de waardering van de grondkamer overgenomen. De deskundigen komen tot een hoogst toelaatbare pachtprijs van de gepachte hoeve van € 12.931,24 per jaar. Deze pachtprijs is als volgt opgebouwd:
€ 8.267,16 per jaar voor de woning op basis van 138 punten;
€ 2.820 per jaar voor de bedrijfsgebouwen op basis van een geschiktheid voor circa 30 hectare en een doelmatigheidsklasse ‘slecht’;
€ 1.844,08 per jaar voor het land.
2.7.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 29 januari 2026. Aanwezig waren:
- de heer [pachter 1] namens pachters, bijgestaan door mr. Linssen;
- de heer [directeur/bestuurder] namens verpachtster, bijgestaan door mr. Harbers;
- [ deskundige 1] als informant, zijnde één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.
Beslissing
3
De redenen voor de beslissing
3.1.
Het is de Centrale Grondkamer gebleken dat de deskundigen in hun taxatierapport voor de puntentelling van de woning van het puntenstelselformulier van 1995 zijn uitgegaan, dat de grondkamer ook had gehanteerd. De deskundigen moeten op grond van artikel 21 aanhef en onder d Pachtprijzenbesluit 2007 bij het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor een tot een boerderij behorende woning uitgaan van de bij of krachtens artikel 14 Pachtprijzenbesluit 2007 gestelde regels. Deze regels staan in artikel 3 Uitvoeringsregeling pacht. Daarbij wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs berekend aan de hand van het aantal punten waarop de woning is gewaardeerd, zoals vermeld in het ‘Puntenstelsel agrarische woningen’ in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht. In tegenstelling tot de pachtprijzen voor land zonder woningen of andere opstallen wordt daarbij voor pachtovereenkomsten die voor september 2007 zijn aangegaan niet verwezen naar de vóór 2007 geldende pachtprijzennormen. Voor deze woningen moet dus bij herziening worden uitgegaan van de normen die gelden bij de herziening.
3.2.
Het oude puntenstelsel en het puntenstelsel zoals genoemd in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht die gelden voor de pachtprijs bij de herziening in deze zaak hebben een andere indeling onder punt 11. De deskundigen zijn onder punt 11 tot de volgende minpunten gekomen:
3.3.
In het formulier zoals vermeld in de Uitvoeringsregeling pacht staat de aftrekpost voor veroudering niet (meer) vermeld. Daarnaast is het maximale aantal minpunten van 60 op een andere manier over de aftrekposten verdeeld. Uit het puntenstelsel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht voor 2022 en ook de geldende Uitvoeringsregeling pacht is onder punt 11 de volgende indeling gemaakt:
3.4.
De post veroudering is in deze procedure zowel bij de grondkamer als in hoger beroep onderwerp van debat. De deskundigen van de Centrale Grondkamer en de Centrale Grondkamer moeten zelfstandig onderzoek doen naar de pachtwaarde van de gebouwen. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de aftrek van 20 punten voor veroudering niet in overeenstemming is met het puntenstelsel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht. Op voorhand is niet duidelijk of het weglaten van deze aftrekpost voor veroudering gevolgen heeft voor de minpunten op de overige posten. De Centrale Grondkamer zal, alvorens een beslissing te nemen, de deskundigen vragen aanvullend te rapporteren en punt 11 in te vullen conform het puntenstelsel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht. Partijen zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld zich schriftelijk uit te laten over het aanvullend rapport van de deskundigen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat partijen zich uitlaten over andere punten.
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
alvorens verder te beslissen:
verzoekt de deskundigen uiterlijk 7 mei 2026 nader rapporteren over de aftrekpost onder punt 11 van de puntentelling, zoals vermeld in de tabel in bijlage 2 onder B van de Uitvoeringsregeling pacht;
stelt partijen in de gelegenheid om uiterlijk 28 mei 2026 te reageren op het aanvullende rapport van de deskundigen.
Deze beschikking is gegeven op 9 april 2026 door mrs. M.S.A. van Dam, B.J.H. Hofstee en G.P. Oosterhoff en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.