Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius e, hoger beroep civiel recht overig

In het kort gedingvonnis van 28 september 2018 heeft het Gerecht onder meer als volgt overwogen:

Uit r.o.v. 4.23 in samenhang met het dictum volgt dat [appellanten] eerst 25% van de huurachterstand moest betalen. Daarna mocht pas de overige 75% van de huurachterstand of de maandelijkse termijnen worden aangewend voor herstel van de huurwoningen. [appellanten] heeft niet betwist dat hij heeft nagelaten eerst 25% van de huurachterstand te betalen. [appellanten] heeft dus niet voldaan aan de hiervoor vermelde voorwaarde. Door desondanks over te gaan tot het aanwenden van 75% van de huursom voor herstel van de huurwoningen heeft hij, zoals het Gerecht terecht heeft overwogen, de huurbetalingen eenzijdig opgeschort. Naar het oordeel van het Hof, dat zich aansluit bij de gestelde voorwaarden en deze redelijk acht, is de gevolgtrekking daarvan dat [appellanten] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Grief II is gericht tegen r.o.v. 4.16 van het tussenvonnis waar het Gerecht heeft overwogen dat de Stichting bekend was met de gebreken na de orkaan en dat de Stichting enkele gebreken heeft hersteld maar dat niet uit het inleidend verzoekschrift kan worden afgeleid welke resterende gebreken hersteld dienen te worden. Het Gerecht heeft ten onrechte geconcludeerd dat het over onvoldoende informatie beschikt om in deze procedure concrete gebreken vast te stellen. In de toelichting op de grief stelt [appellanten] dat tijdens de procedure twee rapporten van Independent Consulting Engineers (hierna: ICE) in het geding zijn gebracht met een gedetailleerd overzicht van de gebreken en een begroting van de herstelwerkzaamheden.

De grief berust op een verkeerde lezing van bedoelde rechtsoverweging. Het Gerecht heeft immers overwogen dat het uit het inleidend verzoekschrift niet kan afleiden welke gebreken de Stichting volgens [appellanten] niet heeft hersteld en dat het op de weg van [appellanten] had gelegen om de Stichting direct bij verzoekschrift van deze gebreken op de hoogte te stellen. De ICE-rapporten waar [appellanten] naar verwijst zijn pas later in de procedure, nadat partijen in een impasse waren geraakt, in opdracht van de Stichting opgemaakt en in het geding gebracht. Grief II faalt.

appellanten] erkent echter zelf dat partijen tijdens bedoelde comparitie hebben afgesproken dat de Stichting de gebreken zoals vastgesteld door ICE zal herstellen. Nu dus vanaf 28 oktober 2021 de rapporten van ICE als uitgangspunt zijn genomen voor de vraag welke gebreken er precies waren, heeft [appellanten] geen belang meer bij beoordeling van de vraag of het Gerecht op 28 oktober 2021 in staat was om over de gebreken te oordelen. Grief III faalt.

Onder verwijzing naar de ICE-rapporten met foto’s, die zijn opgemaakt naar aanleiding van inspecties ter plaatse op 1 juni 2022 en 12 juli 2022, betoogt [appellanten] dat het schilderwerk niet is voltooid, de werkzaamheden aan het plafond maar deels zijn uitgevoerd, dat er geen werkzaamheden aan het dak en de goot zijn uitgevoerd, de schakelaars, stopcontacten en afdekplaten niet zijn vervangen, de elektrische panelbox niet is vervangen, de gebreken in de keuken en badkamer niet zijn verholpen en de gebreken aan de deuren en ramen niet zijn verholpen.

De Stichting betwist niet dat de genoemde werkzaamheden destijds niet waren voltooid. Dat nog niet alle gebreken waren hersteld wil echter niet zeggen dat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen als voormeld. De desbetreffende overweging luidt immers dat vrijwel alle gebreken waren hersteld. Bij vergelijking van de twee rapporten blijkt inderdaad dat ten tijde van de tweede inspectie een behoorlijk aantal gebreken reeds waren hersteld. Anders dan [appellanten] aanvoert volgt uit de ICE rapporten dus niet dat de meeste gebreken niet waren verholpen. [appellanten] heeft dat ook niet nader onderbouwd. [appellanten] heeft niet betwist dat de Stichting heeft toegezegd de gebreken te zullen herstellen. Van een toerekenbare tekortkoming is onder deze omstandigheden geen sprake. Ook grief IV faalt.

Grief V is gericht tegen r.o.v. 4.23 van het tussenvonnis, waarin het Gerecht heeft overwogen dat [appellanten] geen aanspraak heeft op huurvermindering op grond van door hem voor eigen rekening verrichte herstelwerkzaamheden. [appellanten] verwijst ter toelichting op deze grief naar de kosten voor door [appellant 1] en [appellanten 2 en 3] verrichte herstelwerkzaamheden zoals vermeld in productie 13 bij memorie van grieven.

De Stichting heeft gemotiveerd betwist dat [appellant 1] en [appellant 2 en 3] kosten hebben gemaakt voor herstelwerkzaamheden die voor rekening van de Stichting moeten komen. Uit productie 13 bij memorie van grieven blijkt dat het met name gaat om de aanschaf van meubilair, computers en keukenapparatuur. De daarmee verband houdende kosten blijven voor eigen rekening van [appellant 1] en [appellanten 2 en 3], aldus de Stichting.

Het had op de weg van [appellanten] gelegen om productie 13 bij memorie van grieven nader toe te lichten in die zin dat wordt aangegeven welke kosten betrekking hebben op herstel van de woningen. Dat heeft [appellanten] nagelaten. Pas nadat de Stichting bij memorie van antwoord verweer heeft gevoerd, heeft [appellanten] bij pleidooi een nadere toelichting gegeven. De Stichting heeft daarop niet meer kunnen reageren, zodat het Hof deze onderbouwing buiten beschouwing zal laten. De grief faalt.

Met grief VI komt [appellanten] op tegen r.o.v. 4.24 van het tussenvonnis, waarin het Gerecht heeft overwogen dat na 28 oktober 2021 van aanzienlijke gebreken geen sprake meer kon zijn.

Het Gerecht heeft bij het tussenvonnis voormelde kortingspercentages (zie hiervoor onder 3.3) en verschuldigde huursom vastgesteld als volgt:

In de toelichting op grief VI stelt [appellanten] onder verwijzing naar de ICE-rapporten dat voor 2021 en ook na juni/oktober 2021 nog sprake was van ernstige gebreken. [appellanten] hebben vanaf 3 juni 2021 de volledige huur betaald terwijl de gebreken pas een jaar later zijn verholpen. Op grond hiervan meent [appellanten] dat vanaf 6 september 2017 tot nu, althans tot juli 2022, een huurvermindering moet worden toegepast van 50%.

Deze grief faalt op grond van het overwogene onder 4.10, 4.13 en 4.17.

Met grief VIII komt [appellanten] op tegen de overweging van het Gerecht onder 4.29 van het tussenvonnis dat bij de beoordeling of ontruiming dient plaats te vinden, onderling wantrouwen van belang is. [appellanten] stelt hiertoe dat hij de Stichting niet de toegang heeft geweigerd en het enkele feit dat hij (in deze procedure) zijn ongenoegen heeft geuit over de handelswijze van de Stichting, geen reden is voor ontbinding.

Het Gerecht heeft in het eindvonnis overwogen dat de aanzienlijke huurachterstand van [appellanten] de ontbinding van de huurovereenkomst en de gedwongen ontruiming rechtvaardigt. Het onderlinge wantrouwen dat door het Gerecht in r.o.v. 4.29 van het tussenvonnis is genoemd als mogelijke ontbindingsgrond, is in het eindvonnis niet meer genoemd. Bij een beoordeling van de vraag of van onderling wantrouwen sprake was heeft [appellanten] daarom geen belang meer. De grief faalt op grond hiervan.

Met grief IX voert [appellanten] aan dat het Gerecht zich ten onrechte heeft aangesloten bij de door de Stichting opgevoerde bedragen van huurvermindering en opeisbare huurachterstand. [appellanten] legt een overzicht over van de volgens hem bestaande huurachterstanden althans huurtegoeden met inachtneming van een huurvermindering van 50% vanaf september 2017 tot heden. Na verdiscontering van die huurvermindering resteert een huurachterstand van [appellanten 4 en 5] van Cg 6.795,- en hebben [appellant 1] en [appellanten 4 en 5] respectievelijk van de Stichting te vorderen Cg 1.932,02 en Cg 11.173,04.

Voor zover [appellanten] uitgaat van een huurvermindering van 50% vanaf 6 september 2017 gaat het Hof daaraan op grond van het overwogene onder 4.17 voorbij. Op de stelling van de Stichting dat het door [appellanten] als productie 14 overgelegde overzicht een onjuiste en onvolledige weergave geeft van de huurbetalingen is [appellanten] bij pleidooi niet ingegaan. De Stichting heeft hierbij verwezen naar de door haar als productie 1A tot en met 1C overgelegde overzichten. Ook die overzichten zijn door [appellanten] niet betwist. Het Hof gaat daarom uit van de in die overzichten opgenomen bedragen en huurachterstanden. Dat [appellanten] inmiddels na het vonnis van het Hof d.d. 20 oktober 2023 in de schorsingsprocedure de huurachterstand volledig heeft voldaan doet daar niet aan af en kan de tekortkoming van [appellanten 4 en 5] uit het verleden niet ongedaan maken.

Grief X is gericht tegen r.o.v. 2.8, 2.16 en 2.19 van het eindvonnis zoals hiervoor weergegeven onder 3.6. De grief faalt op grond van al het voorgaande.

Naar het Hof begrijpt is grief XI gericht tegen r.o.v. 2.8, 2.16 en 2.19 van het eindvonnis waar het Gerecht heeft overwogen dat de aanzienlijke huurachterstand ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt en wel uiterlijk 14 dagen na betekening van het vonnis. Voor zover [appellanten] hierbij uitgaat van een huurvermindering van 50% vanaf 6 september 2017 gaat het Hof daaraan voorbij op grond van het overwogene onder 4.17. Het Hof is met het Gerecht van oordeel dat sprake was van een aanzienlijke huurachterstand, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Dat [appellanten] inmiddels naar aanleiding van deze procedure de huurachterstand volledig heeft voldaan doet daar niet aan af.

De slotsom is dat de bestreden vonnissen zullen worden bevestigd. [appellanten] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.