Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt het Gerecht het beroep van eiser tegen de bouwvergunning voor de bouw van een flatcomplex met vier wooneenheden.
1.1
De minister heeft deze bouwvergunning verleend bij beschikking van 17 februari 2026 (de bestreden beschikking). De bouwvergunning is op 25 februari 2026 door de vergunninghouder opgehaald. Eiser heeft op 30 maart 2026 beroep ingesteld tegen deze bouwvergunning.
1.2
De minister heeft met een verweerschrift op het beroep gereageerd. De vergunninghouder heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.
1.3
Het Gerecht heeft het beroep op 22 april 2026 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, verzegeld van zijn zoon, [zoon eiser]. De minister heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [medewerker minister]. Ook de vergunninghouder is verschenen.
1.4
Na afloop van de zitting heeft de minister op verzoek van het Gerecht het advies van Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (UO ROP) van 13 april 2026 opgestuurd. Op 5 mei 2026 hebben zowel eiser als de vergunninghouder een schriftelijke reactie ingediend. Daarop heeft het Gerecht het onderzoek gesloten en een uitspraakdatum bepaald.
Overwegingen
Beoordeling door het Gerecht
2. Het Gerecht beoordeelt de bestreden beschikking aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
2.1.
Het Gerecht komt tot het oordeel dat het beroep van eiser gegrond is. De beroepsgrond over het verkavelingsplan Jan Thiel slaagt in zoverre dat de minister het bouwplan ten onrechte niet heeft getoetst aan dat verkavelingsplan. De overige beroepsgronden die zien op -kort gezegd- de vereisten betreffende het verkeer, hinder voor de omgeving en een alternatief bouwplan, slagen niet. De bouwvergunning zal wegens een motiveringsgebrek worden vernietigd. In het kader van finale geschilbeslechting ziet het Gerecht aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bouwvergunning in stand te laten, omdat het voorschrift van het verkavelingsplan (één woonhuis per perceel) wegens strijd met het EOP buiten toepassing moet blijven.
2.2.
Het Gerecht legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Wat is relevant om te weten in deze zaak?
3. Het Gerecht gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
De bouwvergunning is verleend voor het bouwen van een flatcomplex met vier wooneenheden op het perceel [adres] te Jan Thiel (het bouwperceel).
3.2.
Het perceel van eiser grenst direct aan het bouwperceel.
Waarom heeft de minister de bouwvergunning verleend?
4. De minister overweegt in de bestreden beschikking dat het bouwplan voldoet aan alle daarop betrekking hebbende wettelijke voorschriften en dat de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (Bwv) zich niet voordoen. Dat betekent volgens de minister dat hij de bouwvergunning moet verlenen. De minister baseert zijn beslissing op de getoetste bouwaanvraag die bij de bouwvergunning is gevoegd.
Wat voert eiser aan en wat vindt het Gerecht daarvan?
Is het bouwplan in strijd met het voorschrift “één woonhuis per perceel” van het verkavelingsplan Jan Thiel?
5. Eiser voert allereerst aan dat het bouwplan strijdt met het verkavelingsplan Jan Thiel en in het bijzonder met het voorschrift dat per perceel maximaal één woonhuis is toegestaan. Daarmee wordt de lage dichtheid van de wijk gewaarborgd. De minister motiveert niet waarom hij afwijking van dit voorschrift toestaat, aldus eiser.
6. Deze grond slaagt in zoverre dat de minister ten onrechte het bouwplan niet heeft getoetst aan het verkavelingsplan. Het Gerecht overweegt daartoe als volgt.
6.1.
Het Gerecht stelt allereerst vast dat het “Verkavelingsplan Jan Thiel (ged.) (A. Perret Gentil) nr. PA 63-32” is goedgekeurd bij besluit van het Bestuurscollege verzonden op 26 oktober 1963 in reactie op de brief van het Hoofd van de Dienst Openbare werken van 17 augustus 1963. Het Gerecht volgt de minister niet in zijn standpunt dat vóór de inwerkingtreding van de Eilandsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplanning Curaçao (EROC) op 3 oktober 1983 het Bestuurscollege alleen bevoegd was tot goedkeuring van de weginrichting van een verkavelingsplan en niet tot goedkeuring van de daarin voorkomende bebouwingsvoorschriften. Het is immers vaste rechtspraak van het Hof (Voetnoot 1) dat verkavelingsplannen van vóór de totstandkoming van de EROC op grond van paragraaf 10 van de Bwv, samen met de voorschriften over de wegen en de bebouwing, werden goedgekeurd door het Bestuurscollege. Voor de vraag of een bouwaanvraag aan een verkavelingsplan moet worden getoetst is slechts van belang of er voor de bij de bouwaanvraag betrokken gronden een door het Bestuurscollege goedgekeurd verkavelingsplan is. Of dat goedgekeurde verkavelingsplan op grond van de Bwv of de EROC tot stand is gekomen, doet niet ter zake.
6.2.
Het Gerecht stelt verder vast dat het bouwperceel deel uitmaakt van het verkavelingsplan Jan Thiel. De minister had dus het bouwplan op grond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv moeten toetsen aan het verkavelingsplan. Dat heeft de minister niet gedaan. Artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv schrijft voor dat een bouwvergunning moet worden geweigerd als het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel met de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.
6.3.
Het beroep is gegrond. De bouwvergunning zal worden vernietigd. Het Gerecht zal met het oog op finale geschilbeslechting beoordelen of de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden beschikking in stand kunnen blijven als bedoeld in artikel 50, derde lid, van de Lar.
Kunnen de rechtsgevolgen van de te vernietigen bouwvergunning in stand blijven?
7. Het Gerecht ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bouwvergunning in stand te laten, omdat het voorschrift van het verkavelingsplan (één woonhuis per perceel) in dit geval wegens strijd met het EOP buiten toepassing moet blijven en omdat de overige beroepsgronden niet slagen. Het Gerecht motiveert dit als volgt.
Waarom moet het voorschrift van het verkavelingsplan (één woonhuis per perceel) buiten toepassing blijven?
7.1.
Op grond van artikel 20, vijfde lid en onder b, van het EOP blijft een voorschrift van een rechtsgeldig verkavelingsplan buiten toepassing, indien dat niet overeenstemt met de globale of uitgewerkte bestemmingsvoorschriften van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP).
7.2.
Het Gerecht is in lijn met vaste rechtspraak van het Hof (Voetnoot 2) van oordeel dat artikel 3, tweede lid en onder a, van het EOP toestaat dat op een perceel dat is bestemd als stedelijk woongebied (onder meer) een flat wordt gebouwd. Dat betekent dat het voorschrift van het verkavelingsplan, één woonhuis per perceel, conflicteert met de bebouwing ten behoeve van woondoeleinden die door het EOP wordt toegestaan en in dit geval buiten toepassing moet blijven.
7.3.
De minister heeft dus op grond van zijn toetsing aan het EOP terecht geoordeeld dat het bouwplan past binnen de doeleindenomschrijving van het stedelijk woongebied, bebouwing ten behoeve van woondoeleinden, zoals beschreven in artikel 3, tweede lid en onder a, van het EOP.
7.4.
Voor zover eiser stelt dat niet voornoemde uitspraken van het Hof maar de uitspraak van het Hof over het verkavelingsplan Julianadorp (Voetnoot 3) op deze zaak van toepassing is, volgt het Gerecht hem daarin niet. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit latere en hiervoor weergegeven uitspraken van het Hof dat de bouw van een flatgebouw volgens het EOP is toegestaan. Dit volgt ook uit rechtspraak van het Gerecht (Voetnoot 4). Een verkavelingsplan dat de bouw van een flatgebouw niet toestaat is dus strijdig met het EOP en moet buiten toepassing blijven. Het Gerecht merkt daarbij nog op dat het betoog van eiser, dat moet worden gekeken naar de dichtheid op het bouwperceel zelf in plaats van binnen de buurt, evenmin opgaat. Zowel volgens de tekst van artikel 3, tweede lid en onder b, van het EOP als volgens vaste rechtspraak van het Hof gaat het om de woningdichtheid per buurt. (Voetnoot 5)
7.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv zich niet voordoet.
Had de minister de bouwvergunning moeten weigeren omdat sprake is van een toename van verkeer en daardoor een verminderde bereikbaarheid van de woningen in de omgeving?
7.6.
Eiser voert verder aan dat het bouwplan leidt tot een onaanvaardbare toename van verkeersbewegingen op de omliggende wegen en van parkeerbehoefte in de omgeving van het gebouw. Daardoor wordt de bereikbaarheid van de wijk Jan Thiel belemmerd en zullen de aanrijtijden van hulpdiensten toenemen. De minister heeft niet gemotiveerd welke parkeernormen zijn gehanteerd, of er voldoende parkeerruimte op eigen terrein is en wat de effecten voor de bereikbaarheid zijn, aldus eiser.
7.7.
Deze grond slaagt niet. Het Gerecht overweegt daartoe als volgt.
7.7.1.
Artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv bepaalt kort gezegd dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebruik van het gebouw gevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, de vrije loop van het verkeer zal hinderen, de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving zal verminderen of door haar verkeersaantrekkend karakter de omgeving overlast zal bezorgen.
Artikel 3, tweede lid en onder g2h van het EOP bepaalt kort gezegd dat, indien bouwvergunning wordt aangevraagd voor de bouw van een flat op een bouwperceel, waarop slechts 1 woning staat of mag worden gebouwd, als uitgangspunt geldt dat per woning in die flat tenminste 1 parkeerplaats op het bouwperceel beschikbaar moet zijn.
7.7.2.
Uit de bouwvergunning blijkt dat het bouwplan met positief resultaat is getoetst aan dit voorschrift. Verder schrijft de bouwvergunning voor dat op eigen terrein tenminste vier parkeerplaatsen inclusief manoeuvreerruimte worden aangelegd. Dit is in overeenstemming met de norm van artikel 3, tweede lid en onder g2h, van het EOP. In het UO ROP advies wordt overwogen dat het bouwplan woningen betreft die geen verkeersaantrekkend karakter hebben en dat door de benodigde vier parkeerplaatsen op eigen terrein d0.e bereikbaarheid van woningen in de omgeving niet wordt verminderd. Weliswaar is aannemelijk dat het bouwplan zal leiden tot een toename van verkeersbewegingen in de omgeving, maar eiser heeft niet onderbouwd waarom het gebruik van het gebouw zal leiden tot een zodanige toename van verkeer, dat de bereikbaarheid van de woningen in de omgeving wordt verminderd en de aanrijtijd voor hulpdiensten zal toenemen.
Het Gerecht volgt eiser bovendien niet in zijn stelling dat de minister de bouwvergunning had moeten weigeren omdat het bouwproject bijdraagt aan het fileprobleem op de Caracasbaaiweg en de bereikbaarheid van de wijk Jan Thiel belemmert. Het gaat bij de toetsing van het bouwplan aan artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv om de gevolgen van het gebruik van het gebouw voor het verkeer en de bereikbaarheid van de woningen in de directe omgeving van het bouwproject. Het Gerecht volgt de minister allereerst in zijn overweging dat het gebouw wordt gebruikt voor woningen die geen verkeersaantrekkend karakter hebben. Het bouwproject is verder niet direct gelegen aan de Caracasbaaiweg, maar ligt wel in de nabijheid daarvan. Zoals hiervoor overwogen is het aannemelijk dat het bouwproject zal leiden tot enige toename van het verkeer in de omgeving, dus ook op de Caracasbaaiweg. Het voert echter te ver om te stellen dat de bouwvergunning geweigerd had moeten worden door de relatief kleine bijdrage van het bouwplan aan het fileprobleem van de Caracasbaaiweg. Zo kan ook een (geringe) vermindering van de bereikbaarheid van de gehele wijk Jan Thiel geen weigeringsgrond voor een bouwvergunning opleveren, omdat het bij de toetsing alleen gaat om de bereikbaarheid van de woningen in de directe omgeving van het bouwproject.
Is sprake van hinder voor de omgeving?
7.8.
Eiser betoogt dat de minister zijn belangen niet voldoende heeft afgewogen tegenover die van de vergunninghouder. Het gaat dan volgens eiser om uitzicht, privacy, rust, veiligheid en de waarde van zijn woning.
7.9.
Deze grond slaagt niet. Het Gerecht overweegt daartoe als volgt.
7.9.1.
Het Gerecht stelt voorop dat artikel 22 van de Bwv een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden bevat. Een bouwvergunning mag alleen op de in dat artikel genoemde gronden worden geweigerd en moet worden geweigerd indien één van die gronden zich voordoet. Doet zich geen weigeringsgrond voor, dan moet de bouwvergunning worden verleend.
7.9.2.
Eiser heeft tijdens de zitting desgevraagd toegelicht dat hij zich beroept op de weigeringsgrond hinder voor de omgeving. Volgens artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv wordt -kort gezegd- een bouwvergunning geweigerd als het gebouw wegens de ligging of de bouwwijze hinderlijk voor de omgeving zal zijn.
7.9.3.
Onder hinder verstaat de minister aspecten zoals zicht, wind en schaduw. Daarbij kunnen ook uitzicht en privacy worden betrokken. Uit het advies van UO ROP blijkt dat het gebouw minimaal drie meter van de erfgrenzen is gelegen en dat er voldoende zicht is voor gebouwen in de omgeving. Het Gerecht is van oordeel dat de minister zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebouw geen hinder voor de omgeving oplevert. Daarbij betrekt het Gerecht dat een recht op vrij uitzicht niet bestaat en dat enig verlies van uitzicht moet worden geduld.
7.9.4.
Eiser heeft niet nader geduid hoe rust en veiligheid door het bouwproject worden aangetast en zouden kunnen vallen onder de weigeringsgrond dat het gebouw wegens de ligging of de bouwwijze hinder voor de omgeving veroorzaakt of onder enige andere weigeringsgrond. Het Gerecht is van oordeel dat rust en veiligheid geen wettelijke grond opleveren voor de minister om de bouwvergunning te weigeren. Dit geldt ook voor de waarde van de woning. Het betoog van eiser slaagt niet.
Had de minister een minder ingrijpend alternatief moeten onderzoeken?
7.10.
Eiser betoogt tot slot dat de minister had moeten onderzoeken of een minder ingrijpend alternatief mogelijk is, bijvoorbeeld één woning of een flat met maximaal twee wooneenheden.
7.11.
Deze grond slaagt niet. Het Gerecht overweegt daartoe dat uit het stelsel van de Bwv, in het bijzonder pararaaf 4 van deze verordening, volgt dat de minister moet beslissen op de grondslag van een bouwaanvraag. Het is de minister dus niet toegestaan om een ander of gewijzigd bouwplan te vergunnen dan is aangevraagd.
Conclusie en gevolgen
8. De beroepsgrond dat het bouwplan strijdt met het voorschrift “één woonhuis per perceel” van het verkavelingsplan Jan Thiel slaagt in zoverre dat de minister het bouwplan ten onrechte niet heeft getoetst aan dat verkavelingsplan. Dat betekent dat de bestreden beschikking moet worden vernietigd. Het Gerecht ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden beschikking in stand te laten, omdat het voorschrift van het verkavelingsplan (één woonhuis per perceel) in dit geval wegens strijd met het EOP buiten toepassing moet blijven en omdat de overige beroepsgronden niet slagen. De slotsom is dat de vergunninghouder een rechtsgeldige titel heeft om het bouwplan uit te voeren.
9. Omdat eiser geen gebruik heeft gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand hoeft de minister geen proceskosten te vergoeden. Omdat het beroep gegrond is moet de minister het door eiser betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hem vergoeden.
Beslissing
Beslissing
- verklaart het beroep van eiser tegen de bestreden beschikking gegrond;
- vernietigt de bestreden beschikking;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden beschikking in stand blijven;
- bepaalt dat de minister het door eiser betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. drs. S. Lanshage, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026, in tegenwoordigheid van mr. C. Anselma-Bernsen, griffier.
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.
De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:
het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;
een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;
vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).
Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.
Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.