2.1.
Sinds 1 september 2016 huren huurders de woning gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde) van de naamloze vennootschap Passaat Real Estate N.V. (hierna: Passaat), tegen een huurprijs van Cg 1.600 per maand, bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Bij notariële akte van levering op 25 oktober 2024 is de woning aan verhuurster geleverd.
2.3.
Bij e-mail van 9 januari 2025 heeft verhuurster huurders geïnformeerd over de verkoop van het gehuurde. Verhuurster heeft de huurovereenkomst met huurders voortgezet en hen medegedeeld dat de huurpenningen voortaan vóór of uiterlijk op de laatste dag van de maand aan haar dienen te worden voldaan.
2.4.
Bij brief van 30 mei 2025, per e-mail verzonden en bij exploot betekend op 31 mei 2025, zijn huurders in gebreke gesteld wegens tekortkomingen in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het onbetaald laten van de huur over mei 2025, het zonder toestemming van de voormalige eigenaar vervangen van de sloten en het niet verstrekken van de sleutels, als gevolg waarvan verhuurster niet over kopieën daarvan beschikt.
2.5.
Op 7 juni 2025 hebben huurders op de ingebrekestelling gereageerd.
2.6.
Bij e-mail van 9 juni 2025 heeft verhuurster aan huurders meegedeeld dat, gelet op de voortdurende tekortkomingen, de daardoor ontstane kosten en de verstoorde huurrelatie, van haar in redelijkheid niet langer kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.
3
De vordering en de standpunten van partijen
3.1.
Na wijziging van eis vordert verhuurster dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst van 24 oktober 2016 tussen Passaat en huurders, welke overeenkomst door verhuurster is overgenomen, ontbindt wegens ernstige tekortkomingen in de nakoming van de contractuele verplichtingen door huurders,
huurders veroordeelt de woning gelegen aan [adres] te ontruimen, met medeneming van al het zijne en de zijnen en dit in goede staat en met afgifte van de toegangssleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, zulks met machtiging van verhuurster om desnoods met behulp van de sterke arm dit te bewerkstellingen;
huurders veroordeelt tot betaling van een bedrag van Cg 4.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2025 tot aan de dag der algehele voldoening,
huurders veroordeelt in de (na)kosten,
- een zodanige beslissing neemt als het gerecht in goede justitie vermeent te behoren.
3.2.
Verhuurster legt aan haar vordering ten grondslag dat huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet, althans niet tijdig, te voldoen. Hierdoor heeft zij het vertrouwen in de voortzetting van de huurrelatie verloren. Voorts stelt verhuurster dat het structureel niet tijdig voldoen van de huurbetalingen voor haar financiële problemen meebrengt. Tevens stelt verhuurster dat zij kosten heeft moeten maken voor juridische bijstand en deurwaarder teneinde huurders tot nakoming te bewegen.
3.3.
Huurders erkennen dat de huurbetalingen onregelmatig zijn geweest, maar betwisten dat deze onregelmatigheid een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Zij stellen dat een dergelijke maatregel disproportioneel is, mede gelet op het feit dat de huurachterstand niet van substantiële omvang is. Voorts voeren huurders aan dat de huur, wegens het ontbreken van een vaste baan, in termijnen wordt voldaan. Daarnaast stellen zij dat zij het gehuurde reeds meer dan negen jaar als gezin bewonen en daarin investeringen hebben gedaan. Ten slotte voeren huurders aan dat tussen hen en de voormalige eigenaar afspraken zijn gemaakt over de aankoop van het gehuurde en dat sprake was van goede onderlinge communicatie, waarbij de voormalige eigenaar op de hoogte was van hun betalingsgedrag.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Overwegingen
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde?
4.1.
Tussen partijen is in geschil of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen dat deze ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.2.
Onder verwijzing naar overlegde bankafschriften heeft verhuurster onweersproken gesteld dat huurders stelselmatig te laat betalen, geregeld een maand overslaan en daarna de overgeslagen termijn inlopen, of een termijn onbetaald laten. Tussen partijen is niet in geschil dat huurders vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huur niet steeds tijdig en volledig hebben voldaan, zodat sprake is van een structureel patroon van onregelmatige en onvolledige betalingen, waarbij in steeds in meer of mindere mate een huurachterstand blijft bestaan. Voorts staat vast dat op dit moment een huurachterstand bestaat van 2,5 maanden, zijnde een bedrag van Cg 4.000. Deze achterstand houdt mede verband met de omstandigheid dat de huur niet overeenkomstig de overeengekomen termijnen wordt voldaan, maar in wisselende en onvolledige deelbetalingen. Dit verzuim heeft geen incidenteel, maar een terugkerend karakter. Dat (gedeeltelijk) betalingen in termijnen hebben plaatsgevonden, doet hieraan niet af, nu niet is gebleken van een tussen partijen gemaakte afspraak op grond waarvan de huur in termijnen mocht worden voldaan.
4.3.
Volgens vaste rechtspraak is bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is niet alleen de omvang van de huurachterstand van belang, maar ook het structurele karakter van het betalingsgedrag. In dit geval is sprake van langdurig en structureel onregelmatige en onvolledige huurbetalingen en daarmee ook een structurele huurachterstand in meer of mindere mate. De enkele stelling van [gedaagde 1] ter zitting dat hij zijn betalingsgedrag zal verbeteren, is onvoldoende onderbouwd, nu hij geen concrete en verifieerbare feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit een daadwerkelijke verbetering op korte termijn blijkt. De door verhuurster gestelde financiële gevolgen van dit onregelmatig en onvolledig betalingsgedrag zijn door huurders niet, althans onvoldoende, betwist. Hoewel de belangen van huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst, gelet op de duur van de bewoning en de – gestelde - aanwezigheid van minderjarige kinderen, zwaar wegen, wegen deze niet op tegen het belang van verhuurster bij beëindiging daarvan. Van verhuurster kan in redelijkheid niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst voortzet met huurders die structureel tekortschieten in hun betalingsverplichtingen. Verhuurster heeft er belang bij dat de het gehuurde beschikbaar komt voor huurders die hun verplichtingen wel tijdig en volledig nakomen.
4.4.
Het gerecht zal op grond van het voorgaande vaststellen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De vordering zal dan ook in zoverre worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing wordt vermeld. De termijn van ontruiming zal worden bepaald op acht weken na betekening van dit vonnis. De ingangsdatum van de gevorderde wettelijke rente zal worden vastgelegd op de datum van indiening van het verzoekschrift.
4.5.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen tot 1,5 punt van het conform het Procesreglement 2023 toepasselijke liquidatietarief. Dit komt neer op een bedrag van Cg 375.
4.6.
Omdat huurders in het ongelijk worden gesteld, worden zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van verhuurster worden tot aan deze uitspraak begroot op Cg 450 aan griffierecht, Cg 652,90 aan oproepingskosten, Cg 20 aan uittrekselkosten en Cg 500 aan gemachtigdensalaris (2 punten x tarief 2).
4.7.
De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
4.8.
De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
Beslissing
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
5.2.
veroordeelt huurders het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich van de kant van huurders in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen,
5.3.
verstaat dat, indien huurders niet binnen acht weken na betekening van dit vonnis aan deze veroordeling voldoen, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv,
5.4.
veroordeelt huurders tot betaling aan verhuurster van Cg 4.000 ter zake van achterstallige huurpenningen tot 1 maart 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2026 tot de dag van algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt huurders om aan verhuurster te voldoen de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van Cg 375;
5.6.
veroordeelt huurders in de proceskosten van verhuurster van Cg 1.622,90, te vermeerderen met Cg 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met Cg 150 in geval van betekening;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst – voor zover nodig- af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, bijgestaan door mr. S.K.V. Jansen, griffier, en in het openbaar uitgesproken.