4.3.
Bij brief van 17 juni 2024 heeft VLV geprobeerd de huurovereenkomst te beëindigen door deze op te zeggen. Zij stelt in die brief dat sprake is van misbruik van omstandigheden, danwel bedrog door Omnium, omdat Omnium het standpunt heeft ingenomen dat VLV toestemming van de huurcommissie nodig zou hebben om de huurovereenkomst op te zeggen, terwijl partijen in hun eerste overeenkomst schriftelijk zijn overeengekomen dat Omnium geen huurbescherming zou toekomen. Deze opzegging blijft naar het oordeel van het Gerecht zonder rechtsgevolg. VLV heeft namelijk niet onderbouwd dat Omnium VLV tot het aangaan van de huurovereenkomst heeft bewogen door het (opzettelijk) doen van onjuiste mededelingen, het verzwijgen van informatie of enige andere kunstgreep. VLV heeft verder niet onderbouwd dat van enige omstandigheid als genoemd in artikel 3:44 BW sprake was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
4.5.
Per brief van 31 juli 2025 heeft VLV opnieuw geprobeerd de huurovereenkomst op te zeggen wegens gesteld dringend eigen gebruik door VLV. VLV heeft Omnium daarbij tot ontruiming aangemaand. VLV voerde destijds aan dat op de plek van Indigo Restaurant een ‘sales office’ dient te komen, aangezien dit de enige geschikte locatie daarvoor zou zijn en dat zij daartoe een sloopvergunning heeft verkregen. Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd. Ter zitting heeft VLV verklaard dat het restaurant niet langer zal worden gesloopt, maar dat dit zal worden verbouwd en dat er een sales office aan het restaurant zal worden gebouwd. Daarvoor heeft VLV een bouwvergunning verkregen. Indigo Restaurant zal daarom zo snel mogelijk moeten verdwijnen, zodat met de bouw van het nieuwe restaurant en de sales office kan worden begonnen en de geplande (soft) opening van het nieuwe restaurant met sales office in september 2026 gehaald kan worden. Toestemming van de huurcommissie is niet nodig, omdat het restaurant zich in een resort zal bevinden. Daarom is de uitzondering van artikel 7:274 BW van toepassing, aldus VLV.
4.6.
Omnium en Popa hebben zich opnieuw tegen het beëindigen van de huurovereenkomst verzet en stellen zich op het standpunt dat het restaurant geen onderdeel uitmaakt van een hotel. Het is ook niet (ruimtelijk) verbonden met het resort, omdat het resort nog bij lange na niet klaar is. Dat is naar verwachting pas over ruim twee jaar. Daarnaast zal ook wanneer het resort volledig is opgeleverd geen sprake zijn van ruimtelijke verbondenheid met het resort omdat het restaurant na de geplande verbouwing aan de zijkant – buiten het resort – is gelegen. De uitzondering van artikel 7:274 lid 2 BW gaat daarom niet op. Dit betekent dat VLV toestemming van de huurcommissie nodig heeft om de huurovereenkomst te beëindigen, aldus Omnium en Popa.
4.7.
Het Gerecht overweegt het volgende. Artikel 7:274 BW bepaalt:
1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.
2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.
De memorie van toelichting op dit artikel luidt:
De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17bis, eerste lid, slot, HCR. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering.
De bestaande rechtspraak, waarop de memorie doelt, is het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van 3 februari 2006, waarin het Hof overweegt:
“dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling.”
(Voetnoot 1)
Het door VLV te bouwen resort is geen hotel, maar zou dus toch onder de uitzondering van artikel 7:274 BW kunnen vallen.
Partijen hebben bovendien in de huurovereenkomst het volgende opgenomen:
“The leased property will become an integral part within resort and will be at a minimum by the parties considered to be spatially connected (in Dutch: ruimtelijk verbonden);
Therefore, the parties are aware that the leased property falls under the exception referenced in article 7:274 paragraph 2 and that consequently no permission is required from the rental board for termination;”
Van een bestaand resort is op dit moment echter geen sprake. Er is dan ook geen ruimtelijke verbondenheid met een resort in de zin van artikel 7:274 lid 2 BW. De uitzondering van artikel 7:274 BW doet zich daarom op dit moment niet voor.