Gerechtshof Amsterdam, hoger beroep civiel recht overig

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd, waarvan de eerste hierboven al is behandeld. Grieven 2 en 3 zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de ontbindende voorwaarde is vervuld en dat [geïntimeerden] zich daarop hebben beroepen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 4 betreft de proceskosten.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] zich met hun de e-mails van 10 november 2022 en van 13 en 15 december 2022 aan [appellant] hebben beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b.

Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] geen beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan, in die zin dat zij de koopovereenkomst (daadwerkelijk) hebben ontbonden. Dat volgt uit het feit dat [geïntimeerden] in hun e-mail van 10 november 2022 aan [appellant] om een bevestiging hebben gevraagd van de ontbinding. Ook uit de e-mails van 13 en 15 december 2022 blijkt niet van een daadwerkelijk beroep op de ontbindende voorwaarde, aldus [appellant] . Hooguit kan daaruit worden opgemaakt dat [geïntimeerden] uitgingen van een ontbinding van rechtswege.

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Vast staat dat [geïntimeerden] op 10 november 2022, 13 december 2022 en 15 december 2022 per e-mail aan [appellant] hebben geschreven dat de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b was vervuld en dat dit met zich bracht dat de koopovereenkomst “ontbonden zal worden” (10 november), “ontbonden zal zijn” (13 december) en “is ontbonden” (15 december). Niet valt in te zien hoe deze mededelingen anders kunnen worden opgevat dan als een beroep op de ontbindende voorwaarde. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat daaraan niet afdoet dat [geïntimeerden] in hun eerste e-mail van 10 november 2022 hebben gevraagd om een bevestiging dat dat de koopovereenkomst per 15 december 2022 ontbonden zou worden en dat [appellant] deze bevestiging niet heeft gegeven. Zelfs als er hierdoor op 10 november 2022 bij [appellant] nog twijfel zou hebben bestaan aan de wil van [geïntimeerden] om de ontbindende voorwaarde in te roepen, moet deze twijfel naar het oordeel van het hof door de e-mails van 13 en 15 december 2022 zijn weggenomen. Daaruit bleek immers zonneklaar dat [geïntimeerden] zich, ondanks het verzet daartegen van [appellant] , op het standpunt stelden dat de koopovereenkomst was ontbonden, wat betekent dat zij zich tegenover [appellant] op de ontbindende voorwaarde hebben beroepen. Een ander standpunt is ook niet te rijmen met de e-mails die [appellant] op 9 en 15 december 2022 aan de gemeente [plaats 1] stuurde, waarin zij de gemeente erop wees dat de ontbinding op 15 december 2022 van kracht zou worden (zie 3.2).

Nu [geïntimeerden] een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b is het hof met de rechtbank van oordeel dat de vraag of de ontbindende voorwaarde van rechtswege is ingetreden niet hoeft te worden beantwoord.

De rechtbank heeft overwogen dat de ontbindende voorwaarde van artikel 9 sub b op 15 december 2022 in vervulling is gegaan, nu deze datum geldt als de overeengekomen leveringsdatum en op deze datum de aanbiedingsplicht van artikel 10 lid 1 Wvg op de percelen van toepassing was.

Partijen verschillen ook in hoger beroep van mening over de vraag of de in artikel 7 van de koopovereenkomst opgenomen datum van 15 december 2022 moet worden beschouwd als de overeengekomen leveringsdatum (‘het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte’) waarnaar in artikel 9 sub b wordt verwezen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de koopovereenkomst worden uitgelegd. Bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).

[appellant] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat partijen niet zijn overeengekomen dat 15 december 2022 het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte was. Deze datum is weliswaar opgenomen in artikel 7 van de koopovereenkomst, maar met de toevoeging dat partijen ook een eerdere of latere datum kunnen afspreken. 15 december 2022 is daarom geen ‘harde’ datum, aldus [appellant] , die in dat verband heeft gewezen op de ook in artikel 7 opgenomen bepalingen dat de feitelijke levering (geheel of gedeeltelijk) zou plaatsvinden op uiterlijk 31 december 2029, ‘dan wel zoveel later als partijen in onderling overleg met elkaar overeen mochten komen’. Ook die formulering laat ruimte voor het bepalen van een andere datum. Artikel 13 van de koopovereenkomst verplicht partijen om over de gevolgen van het voorkeursrecht te overleggen alvorens enige maatregel en/of (rechts)handeling te verrichten. Uit het samenstel van deze bepalingen volgt dat van een overeengekomen ‘harde’ datum voor het ondertekenen van de leveringsakte geen sprake was, aldus [appellant] .

Voor deze uitleg, die door [geïntimeerden] gemotiveerd is betwist, biedt het dossier geen aanknopingspunten. Hoewel artikel 7 van de koopovereenkomst partijen inderdaad de mogelijkheid geeft om een andere datum voor het ondertekenen van de leveringsakte af te spreken, staat vast dat zij dat niet hebben gedaan. Dat geldt ook met betrekking tot de feitelijke levering.

Uit artikel 13 van de koopovereenkomst volgt zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, evenmin dat de datum van 15 december 2022 niet als overeengekomen leveringsdatum moet worden aangemerkt. Dat partijen niet hebben overlegd naar aanleiding van het voorkeursrecht, zoals [appellant] heeft betoogd, maakt niet dat de in artikel 7 vastgelegde datum van 15 december 2022 terzijde wordt geschoven. Ten slotte geldt ook hier dat de uitleg van [appellant] niet is te verenigen met haar hierboven al aangehaalde berichten van 9 en 15 december 2022 aan de gemeente [plaats 1] , waaruit blijkt dat ook [appellant] uitging van de leveringsdatum van 15 december 2022.

In de tweede plaats heeft [appellant] betoogd dat op 15 december 2022 geen verplichting bestond om de percelen aan de Gemeente [plaats 1] te koop aan te bieden op grond van de Wvg. Er was op dat moment weliswaar een voorkeursrecht gevestigd op de percelen, maar dat verplichtte [geïntimeerden] niet tot een verkoop. Het stond [geïntimeerden] immers vrij om niet tot vervreemding over te gaan en de percelen zelf te houden.

Dit betoog faalt. Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat op 15 december 2022 voor [geïntimeerden] de verplichting bestond om de percelen aan de gemeente [plaats 1] te koop aan te bieden op grond van de Wvg, zoals bedoeld in artikel 9 sub b. Daarbij speelt mee dat de door [appellant] bepleite uitleg tot gevolg zou hebben dat de ontbindende voorwaarde een dode letter zou zijn waar nooit met succes een beroep op kan worden gedaan. De Wvg legt aan [geïntimeerden] immers niet in algemene zin de verplichting op om de percelen aan de gemeente te verkopen, maar bepaalt alleen dat de gemeente een voorkeursrecht heeft bij een voorgenomen verkoop. Nu de Wvg met zoveel woorden in de tekst van artikel 9 sub b is opgenomen, rechtvaardigt dat de conclusie dat partijen met deze bepaling juist voor een situatie zoals die zich hier met betrekking tot de percelen heeft voorgedaan, een regeling hebben willen treffen.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst kon worden ontbonden wanneer er op 15 december 2022 een voorkeursrecht op grond van de Wvg op de percelen zou zijn gevestigd.

Voor zover [appellant] heeft willen betogen dat het beroep van [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was (artikel 6:248 lid 2 BW) volgt het hof haar evenmin. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerden] zich niet op de ontbindende voorwaarde hadden mogen beroepen.

[appellant] heeft in de eerste plaats gewezen op de omstandigheid dat [geïntimeerden] niet in overleg zijn getreden over een nieuwe leveringsdatum, hoewel zij daartoe op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst verplicht waren.

Met [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat het onderhandelen over een nieuwe datum geen verandering zou hebben gebracht in het feit dat het gemeentelijke voorkeursrecht aan overdracht van de percelen aan [appellant] in de weg staat. Hoewel partijen het niet eens zijn over de exacte mogelijke looptijd van het voorkeursrecht, staat vast dat dit nog gedurende vele jaren op de percelen kan rusten. Ter zitting heeft [geïntimeerden] verder onweersproken toegelicht dat een bezwaarprocedure tegen het vestigen van het voorkeursrecht geen kans van slagen zou hebben gehad. In die omstandigheden mochten [geïntimeerden] menen dat in de voorzienbare toekomst er geen reële kans bestond dat onderhandelingen met [appellant] tot overeenstemming zouden leiden en was het beroep van [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarde niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

In de tweede plaats heeft [appellant] aangevoerd dat zij tijd en energie heeft geïnvesteerd om de ontwikkelingen van de percelen op gang te krijgen. Ter zitting heeft [appellant] toegelicht dat haar inspanningen erin bestonden dat zij interesse heeft gewekt bij de gemeente om aan deze zijde van [plaats 1] woningbouw te plannen, onder meer door het indienen van plannen voor een tankstation en een pakjescentrum op de percelen waarop de eerdere koopovereenkomsten betrekking hadden. Door deze activiteiten zijn de percelen ook in waarde gestegen, aldus [appellant] . Deze standpunten zijn door [geïntimeerden] betwist en door [appellant] niet nader toegelicht, zodat het hof de juistheid ervan niet kan vaststellen. Maar zelfs al zouden de activiteiten van [appellant] de door haar gestelde gevolgen hebben gehad, geldt dat deze activiteiten horen tot de normale bedrijfsactiviteiten van [appellant] , die zij los van [geïntimeerden] en voor eigen rekening en (bedrijfs)risico heeft verricht in het kader van de in onderling overleg beëindigde eerdere koopovereenkomsten. Dat de gemeente heeft besloten een voorkeursrecht op de percelen te vestigen is evenmin iets wat [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen. Deze omstandigheden kunnen daarom evenmin leiden tot het oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

In hoger beroep heeft [appellant] haar eis gewijzigd en haar oorspronkelijke vorderingen aangevuld met een vordering om, samengevat, [geïntimeerden] te verbieden de percelen te verkopen en te leveren aan een derde partij. Ter onderbouwing daarvan heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] daartoe geen recht hebben, zolang de koopovereenkomst met [appellant] tussen partijen nog rechtskracht heeft. Nu uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst op 15 december 2022 door [geïntimeerden] met succes is ontbonden zal het hof deze vordering wegens het ontbreken van een grondslag afwijzen.

De vierde grief is gericht tegen de proceskosten. Gelet op wat hiervoor is overwogen bestaat er geen aanleiding voor een andere proceskostenveroordeling dan in de eerste aanleg.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 118,94

- griffierecht € 798,00

- salaris advocaat € 3.870,00 (tarief € 1.290,00 x 3 punten)

Totaal € 4.786,94