Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, hoger beroep kort geding civiel recht overig

Naar aanleiding van het arrest van 21 februari 2023 heeft op 29 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

VFS is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats1] (hierna: het pand of het perceel). In het pand is een aantal huurders gevestigd. VFS heeft bij overeenkomst van 21 mei 2021 het pand verkocht aan [de koper] . De akte van levering zou gepasseerd worden op 1 november 2021. Artikel 14 lid 1 onder b van de overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde die [de koper] het recht gaf de overeenkomst te ontbinden indien uiterlijk 1 november 2021 door het college van burgemeester en wethouders van Buren (hierna: het college) was aangegeven dat geen medewerking werd verleend aan de realisatie van een appartementencomplex op de ondergrond van het pand. De koopovereenkomst bepaalt dat [de koper] voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde uiterlijk op de eerste werkdag nadat de voorwaarde is vervuld, dit aan VFS moet meedelen, welke mededeling vergezeld moet worden van een schriftelijke onderbouwing door het college. [de koper] heeft zich in zijn e-mail van 28 oktober 2021 beroepen op vervulling van de ontbindende voorwaarde. Volgens hem wilde het college niet meewerken aan de bouw van een appartementencomplex. Hij heeft in zijn e-mail van 4 november 2021 dit beroep gedocumenteerd met een e-mail van gemeenteambtenaar [de ambtenaar] van 3 november 2021 die heeft geschreven dat hij voornemens is negatief over het plan te adviseren aan het college. VFS heeft het beroep op vervulling van de ontbindende voorwaarde niet geaccepteerd en heeft [de koper] geschreven dat hij de koopovereenkomst moet nakomen. [de koper] was daartoe niet bereid.

VFS heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat [de koper] de koopovereenkomst nakomt en meewerkt aan de levering van het pand onder verbeurte van dwangsommen en dat [de koper] de contractuele boete van € 65.000 betaalt en de proceskosten.

De voorzieningenrechter heeft in haar mondelinge uitspraak van 2 juni 2022 de vorderingen toegewezen, waarbij de dwangsommen zijn gematigd en gelimiteerd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt.

[de koper] betwist dat er een spoedeisend belang is bij de vorderingen van VFS. Dit verweer wordt verworpen. De hoofdvordering van VFS houdt in dat [de koper] wordt veroordeeld tot afname van het perceel dat hij op 21 mei 2021 heeft gekocht en uiterlijk 1 november 2021 zou afnemen. Als uitgangspunt heeft VFS er een spoedeisend belang bij dat de koopovereenkomst wordt nagekomen, dat zij haar bezit kan afstoten en de koopsom kan incasseren. Dat spoedeisende belang wordt versterkt door het feit dat het verweer van [de koper] tegen de vordering geen stand kan houden en aannemelijk is dat ook in een bodemprocedure [de koper] wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst. Zoals hieronder zal blijken verwacht het hof niet dat het voor de beslissing van de zaak nodig is getuigen te horen over de vraag of [de koper] zich voldoende heeft ingespannen. Het is niet ongewoon dat een koper van een onroerende zaak in kort geding wordt bevolen de zaak af te nemen. Dat daardoor de eigendomsverhoudingen tussen verkoper en koper worden gewijzigd, staat niet in de weg aan toewijzing van de vordering. Dat VFS enkele maanden heeft gewacht met het uitbrengen van de inleidende dagvaarding brengt ook in samenhang met de andere argumenten niet mee dat er geen sprake (meer) is van een spoedeisend belang. Tegen toewijzing van de boete van € 65.000 door de voorzieningenrechter is [de koper] in hoger beroep niet opgekomen. Hij heeft bij grief 1 geen argumenten aangevoerd, waarom er ten aanzien van deze vordering een spoedeisend belang zou ontbreken. Het hof hoeft daarom het al of niet spoedeisende karakter van die vordering niet te onderzoeken.

VFS en [de koper] hebben in artikel 14.3 van de koopovereenkomst het volgende vastgelegd over het verkrijgen van medewerking van het college aan het bouwplan van [de koper] : “Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde medewerking te verkrijgen”. [de koper] voert aan dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om de vereiste medewerking van het college te verkrijgen. Dat het niet gelukt is om tijdig de vereiste verklaring van het college te verkrijgen komt door achterstanden bij de gemeente. Toen hij zag aankomen dat de medewerking niet tijdig zou worden verleend, heeft hij dat VFS op 13 september 2012 en 28 oktober 2021 bericht, gevolgd door de toelichting door [de ambtenaar] in diens e-mail van 3 november 2021. In deze omstandigheden moet de e-mail van [de ambtenaar] worden gelijkgesteld met een mededeling van het college en moet het beroep op vervulling van de ontbindende voorwaarde als tijdig worden aangemerkt. In dit verband is ook relevant dat inmiddels is gebleken dat het college sowieso niet wil meewerken aan een appartementencomplex op het perceel. [de koper] stelt verder dat er sprake is van overmacht, ook al is hij een professionele partij. Ook voor een professionele partij is het van tevoren niet in te schatten of de gemeente goedkeuring zal verlenen aan een bestemmingsplanwijziging. Voor de gevraagde mededeling over medewerking bestaat geen beslistermijn. Verder heeft [de koper] geen invloed op de achterstand van de gemeente. Het uitblijven van een tijdige mededeling van de gemeente ligt niet in zijn risicosfeer. Daarom is nu juist de ontbindende voorwaarde afgesproken. Ten slotte is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat hij zou worden gehouden aan een strikte toepassing van artikel 14 lid 1 onder b van de koopovereenkomst.

Ook dit verweer slaagt niet. VFS heeft onweersproken gesteld dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd, dat [de koper] uiterlijk op 2 november 2021 een beroep op vervulling van de ontbindende voorwaarde kon doen, welk beroep vergezeld moest gaan van een mededeling van het college dat niet werd meegewerkt aan de realisatie van een appartementencomplex. Het hof gaat daar dan ook van uit. De omstandigheid dat [de koper] mogelijk voldoende inspanningen heeft verricht om het college te overtuigen van de wenselijkheid van zijn bouwplan, ontheft hem niet van zijn verplichting om tijdig en met inachtneming van de overeengekomen bijkomende voorwaarden een beroep te doen op de vervulling van de ontbindende voorwaarde. Het ligt in de risicosfeer van [de koper] als de noodzakelijke mededeling van het college niet tijdig wordt verstrekt. Het lag daarom op de weg van [de koper] zich tijdig te realiseren dat hij de noodzakelijke medewerking aan het bouwplan niet zou verkrijgen en dat het dus zaak was uiterlijk 1 november 2021 een mededeling van het college te ontvangen, waaruit dat gebrek aan medewerking bleek. Uit het dossier blijkt niet en [de koper] heeft het ook niet aangevoerd dat hij op dat punt tijdig en adequaat actie heeft ondernomen. Een op 4 november 2021 aan VFS doorgestuurde e-mail van een gemeenteambtenaar van 3 november 2021 dat deze aankondigt dat hij het college negatief zal adviseren over het bouwplan, kan niet gelden als een tijdig overgelegde verklaring van het college. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat VFS nakoming van de koopovereenkomst verlangt en dat [de koper] wordt gehouden aan de voorwaarden die zijn vereist voor een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde. Daarbij is voor het hof ook van belang dat [de koper] niet aannemelijk heeft kunnen maken dat hij tijdig en vooraf met de gemeente heeft overlegd over de mogelijke contouren van een plan en over wat wel en niet haalbaar was. Het bouwplan dat de architect namens hem ter onderbouwing van het principeverzoek bij brief van 22 juli 2021 heeft overgelegd, was kennelijk niet afgestemd met de gemeente, omdat de gemeente zich daarover bij brief van 12 januari 2022 zeer negatief heeft uitgelaten. [de koper] heeft zijn verweer op de zitting dat de gemeente niet bereid was met hem informeel te overleggen over de planologische invulling van het perceel onvoldoende uitgewerkt, zodat het hof daaraan voorbij moet gaan.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [de koper] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de koper] veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. (Voetnoot 1)

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).