Gerechtshof Den Haag, hoger beroep verbintenissenrecht

De vordering van [appellant] bestaat uit twee componenten, namelijk enerzijds het aanvullende deel van de koopsom (€ 1.500.000,-) en anderzijds het misgelopen winstdeel (€ 3.250.000,- althans € 406.250,-). Beide vorderingen zijn door [appellant] ingesteld als vervangende schadevergoeding in verband met een door hem gestelde wanprestatie door Staedion. Volgens [appellant] was Staedion gehouden om (i) in goed overleg met [naam b.v.] een programma van eisen op te stellen en (ii) in samenspraak met [naam b.v.] de zogenaamde “doe ontwikkeling” te verzorgen (3.27 memorie van grieven).

Het hof kan uit de stellingen van [appellant] niet afleiden dat de door hem gevorderde schade in verband kan worden gebracht met de gestelde tekortkoming die erin bestaat dat [naam b.v.] niet is betrokken bij het opstellen van een programma van eisen. Dat onderdeel van de gestelde tekortkoming kan daarom verder onbesproken blijven, dit nog daargelaten dat Staedion heeft weersproken dat zij op dat punt is tekortgeschoten. Beide door [appellant] gestelde schadeposten houden uitsluitend verband met het feit dat de ontwikkeling van het project niet in de daadwerkelijke bouw van de appartementen heeft geresulteerd. [appellant] neemt in dat verband in zijn grieven aan dat Staedion gehouden was tot die bouw over te gaan en Staedion betwist dat. Het hof zal daarom de overeenkomst op dit punt moeten uitleggen.

Met de grieven I en II voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft aangenomen dat de koopovereenkomst een verplichting voor Staedion bevat om tot ontwikkeling van het appartementencomplex over te gaan. Hij voert aan dat de overeenkomst in de eerste plaats taalkundig moet worden uitgelegd en dat een dergelijke uitleg er duidelijk op wijst dat Staedion wel degelijk een bouwplicht had. Hij wijst daarbij met name op het gebruik van de woorden “zal” in artikel 2.2 van de koopovereenkomst (zoals: Staedion zal op het verkochte in samenwerking met Ballast Nedam 3 woontorens ontwikkelen, Staedion zal de appartementen op de markt brengen). Omdat de taalkundige uitleg van de overeenkomst duidelijk was, rustte de bewijslast niet op [appellant], maar op Staedion die een afwijkende uitleg verdedigde. Bovendien heeft de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte geoordeeld dat hij niet in het bewijs is geslaagd.

Het hof stelt het volgende voorop. Bij de uitleg van contractsbepalingen komt het niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex)). Anders dan [appellant] kennelijk meent, geldt ook in gevallen waarin partijen over de totstandkoming van de tekst van een overeenkomst hebben onderhandeld en zij zijn bijgestaan door advocaten, dat niet kan worden geabstraheerd van de bedoelingen van partijen en de omstandigheden van het geval. Verder geldt dat de rechter de vrijheid, maar niet de verplichting heeft om als uitgangspunt groot gewicht toe te kennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van de overeenkomst (HR 5 april 2013, NJ 2013/214 (Lundiform/Mexx)).

Het hof is van oordeel dat uit de bepalingen van de overeenkomst niet volgt dat Staedion verplicht was het appartementencomplex tot stand te brengen. De redenen daarvoor zijn als volgt.

De tussen partijen gesloten overeenkomst is een koopovereenkomst. De bepalingen in de overeenkomst hebben daarom in de eerste plaats betrekking op de verkoop van grond en op de voorwaarden waaronder die grond zal worden verkocht en geleverd aan [naam b.v.] De bepalingen waarop [appellant] zich in dit geding beroept zijn opgenomen in artikel 2. Dat artikel gaat over de koopprijs en de winstdeling. Het regelt de gevolgen van de verkoop van de grond in het geval door Staedion (in samenwerking met Ballast Nedam) een wooncomplex zal worden ontwikkeld. Met andere woorden: het artikel legt als zodanig geen bouwverplichtingen van Staedion vast, maar regelt de financiële gevolgen van de verkoop van de grond, mede voor het geval er een wooncomplex op wordt ontwikkeld.

Het gebruik van het woord “zal” moet tegen de achtergrond van het voorgaande worden begrepen als een voornemen en een verwachting. Partijen gingen er destijds vanuit dat het complex zou worden gebouwd, maar hebben zich daartoe juridisch niet jegens elkaar verbonden. Als sprake zou zijn geweest van een verplichting van Staedion om tot bouw over te gaan, zou het – juist omdat partijen werden bijgestaan door advocaten en over de totstandkoming van het contract is onderhandeld – voor de hand hebben gelegen dat dit nadrukkelijk zou zijn opgenomen met gebruik van woorden zoals “verplicht zich tot” of “is gehouden tot”. Staedion heeft er bovendien terecht op gewezen dat in de koopovereenkomst geen enkele tijdsplanning of deadline voor de bouw is opgenomen (anders dan voor de levering, zie artikel 3.1), hetgeen eigenlijk niet goed denkbaar is als sprake zou zijn van een verplichting om tot bouwen over te gaan.

Eveneens terecht en onweersproken heeft Staedion erop gewezen dat er ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst nog geen overeenstemming met Ballast Nedam was over enige ontwikkeling. Ook onder die omstandigheden is niet goed denkbaar dat partijen bij de koopovereenkomst toch een bouwplicht zouden zijn overeengekomen.

Gelet op het voorgaande was er geen reden om Staedion met het (tegen)bewijs te belasten, maar kon de rechtbank beslissen dat [naam b.v.] bewijs moest leveren van haar stelling dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst omdat op Staedion een bouwplicht rustte die zij niet was nagekomen. Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat uit de getuigenverklaringen volgt dat partijen een bouwplicht zijn overeengekomen. Alleen de getuige [getuige 1] spreekt van een bouwplicht, maar hij was bij de totstandkoming van de overeenkomst niet betrokken, zodat aan zijn uitleg van de overeenkomst geen (doorslaggevend) belang kan worden gehecht. Dat hij heeft verklaard dat er tussen Staedion en Ballast Nedam een beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen, brengt niet mee dat er voor Staedion jegens [naam b.v.] een bouwplicht gold.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij slechts behoefde te bewijzen dat Staedion een bouwplicht had, maar niet dat tussen Staedion en [naam b.v.] een dergelijke verplichting gold. Daarom zou volgens hem uit de verklaring van de getuige [getuige 2] volgen dat hij in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Dat betoog miskent dat de vordering van [appellant] is gebaseerd op de overeenkomst tussen [naam b.v.] en Staedion. Voor die vordering is slechts van belang of Staedion op grond van die overeenkomst jegens [naam b.v.] gehouden was tot de bouw van het complex over te gaan. Of tussen Staedion en Ballast Nedam iets dergelijks is overeengekomen is niet relevant omdat niet kan worden ingezien hoe [appellant] aan een dergelijke verplichting van Staedion jegens Ballast Nedam rechten zou kunnen ontlenen. [appellant] heeft ook niet uitgelegd waarom dat het geval zou zijn. Overigens stelt het hof vast dat [getuige 2] als getuige ook niet spreekt van een verplichting om tot de bouw van het complex over te gaan. Het hof hecht aan zijn verklaring als getuige meer waarde dan aan zijn ongedateerde schriftelijke verklaring (productie 8 van [appellant]), waarin hij schrijft: “Als we niet overeengekomen waren het perceel te gaan ontwikkelen, dan zou een dergelijke afspraak ook niet in de koopovereenkomst opgenomen zijn. Dan zou er alleen een kale koopprijs zijn genoemd zijn.” Die zinsnede sluit aan op zijn verklaring dat partijen “als doel hadden het perceel te gaan ontwikkelen.” Hij schrijft bovendien: “Ik kan niet beoordelen of artikel 2 juridisch een verplichting voor Staedion inhield om te gaan ontwikkelen, maar dat dat de bedoeling was van alle betrokken partijen en dat [appellant] meende er vanuit te kunnen gaan dat het perceel zou worden ontwikkeld door Ballast Nedam, die hij had geïntroduceerd aan Staedion, zoals in de koopovereenkomst omschreven kan moeilijk ontkend of betwist worden in mijn visie.” Het is naar het oordeel van het hof precies deze bedoeling die uit de koopovereenkomst blijkt, maar daarmee is van een verplichting om tot bouwen over te gaan, nog geen sprake.

[appellant] heeft ter zitting van het hof aangevoerd dat in de overeenkomst was voorzien in de situatie dat Staedion de bouw niet winstgevend rond zou kunnen krijgen. Volgens [appellant] zou hij (althans [naam b.v.]) dan in de gelegenheid zijn geweest de (alle) niet verkochte appartementen te kopen. De overeenkomst voorziet weliswaar in het scenario dat [naam b.v.] de niet verkochte appartementen zou kunnen kopen, maar uit dat recht kan niet een verplichting voor Staedion worden afgeleid om tot de bouw van het complex over te gaan.

Zowel voor de betaling van de aanvullende koopsom, als voor de winstdeling, was een voorwaarde dat het project gerealiseerd zou worden. Nu uit het voorgaande volgt dat er voor Staedion in haar verhouding tot [naam b.v.] geen verplichting bestond om tot de bouw van het complex over te gaan, kan ook niet worden aangenomen dat Staedion is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De stelling van [appellant] dat uit inmiddels gevonden e-mails van zijn toenmalige advocaat (zie onder meer de e-mail van 29 mei 2007, hiervoor achter 3.5) volgt dat de nabetaling van € 1.500.000,- een harde verplichting was, miskent dat ook die harde verplichting in die e-mails was gekoppeld aan de totstandkoming van de bouw (“€ 1,5 miljoen k.k. bij bouwkundige oplevering van het project”). Een bouwplicht kan hieruit niet worden afgeleid. Uit de door [appellant] aangehaalde e-mail van 10 juli 2007 kan dat evenmin worden afgeleid.

De grieven I en II stuiten op het voorgaande af.

De rechtbank heeft overwogen dat niet kan worden aangenomen dat er met het project winst zou zijn gemaakt. [appellant] voert aan dat verdere discussie over winst overbodig is, nu is gebleken dat Staedion de grond heeft verkocht met bijna € 10 mln winst. De koper van de grond zou dat volgens [appellant] alleen hebben betaald als hij er zeker van was dat de ontwikkeling van het perceel winstgevend kon plaatsvinden. Het hof acht dat niet relevant. De rechtbank vond de vraag of er winst was gemaakt van belang voor de vordering met betrekking tot de winstdeling. Ook aan dit deel van de vordering ligt echter de stelling ten grondslag dat Staedion is tekortgeschoten in haar verplichting uit de koopovereenkomst, te weten de bouw van het complex. Nu die stelling hiervoor is verworpen, kan grief III niet tot een ander resultaat leiden.

Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat [appellant] niet aangeeft welke getuigen hij over welke onderwerpen wil doen horen.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Over de kosten van het incident tot afgifte van, althans inzage in, stukken is al beslist in het arrest van 3 november 2020. De kosten van het incident tot zekerheidstelling zijn in het arrest van 15 juni 2021 op nihil begroot.