Hoger beroep Belastingrecht

“12. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn om de waarde van de woning te bepalen. Ze zijn van eenzelfde type (vrijstaande woning), uit vergelijkbare bouwjaren (jaren ’60-‘70) en in dezelfde wijk gelegen. De vergelijkingsobjecten hebben minder inhoud en daarom hebben die objecten vanwege het afnemend grensnut een hogere inhoudsprijs. De verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud zijn eveneens in de inhoudsprijs tot uitdrukking gebracht. Onder meer gelet op de scheurvorming (die er onweersproken is), maar tevens met inachtneming van de renovatie, heeft verweerder de staat van onderhoud op ‘matig’ gezet. Een ter zake deskundige taxateur is tot die beoordeling gekomen na een inpandige opname van de woning. Daarvan is fotomateriaal overgelegd. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd (zonder tegenrapport van een deskundige) geen aanknopingspunten om die inschatting van de staat van onderhoud voor onjuist te houden. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat de aftrek voor de overlast van de tennisvereniging (die er onweersproken is) niet voldoende het waardedrukkend effect hiervan tot uitdrukking brengt. Van de zijde van eiser zijn geen bewijsmiddelen overgelegd die onderbouwen dat die aftrek onvoldoende is. Dat de overlast door handhavend optreden wellicht kan worden beëindigd, is voor de onderhavige waardering van de woning per 1 januari 2018 niet relevant. Uit het vorenstaande volgt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde van de woning inclusief de in de matrix genoemde grond en bijgebouwen van € 332.000,- onderbouwen. In geschil is echter of de betrokken bijgebouwen, meer in het bijzonder de dakkapel en het tuinhuis, ten tijde van belang wel onderdeel van de woning uitmaakten. Uit verweerders brief van 12 mei 2020 begrijpt de rechtbank dat verweerder niet bestrijdt dat er op dat moment geen dakkapel en tuinhuis waren, maar dat die bijgebouwen enerzijds niet zijn meegetaxeerd (de dakkapel) en anderzijds voor de waarde geen verschil maken (het tuinhuis). De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Hoewel de dakkapel niet in het taxatierapport is opgenomen, is deze namelijk wel betrokken in de matrix. De waarde van beide bijgebouwen is echter zo gering (totaal € 2.432,-) dat het in aftrek brengen op de in de matrix getaxeerde waarde (voor afronding) van € 332.906,- nog niet betekent dat de bepaalde waarde van € 311.000,- te hoog is.”

“15. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het betreft woningen van eenzelfde type (vrijstaande woning), uit dezelfde bouwperiode (jaren ’60-‘70) en gelegen in of nabij dezelfde

woonwijk. De vergelijkingsobjecten hebben minder inhoud en daarom hebben die objecten vanwege het afnemend grensnut een hogere inhoudsprijs. De verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud zijn eveneens in de inhoudsprijs tot uitdrukking gebracht. Onder meer gelet op de scheurvorming (die er onweersproken is), maar tevens met inachtneming van de renovatie, heeft verweerder de kwaliteit op ‘matig’ gezet. De staat van onderhoud is eveneens op ‘matig’ gesteld. Dat dit in de matrix (ten onrechte) niet tot uitdrukking komt, maakt daarbij niet dat de waarde van de woning te hoog is bepaald. Die vermindering valt weg in de veel hogere getaxeerde waarde. Een ter zake deskundige taxateur is tot die beoordeling gekomen na een inpandige opname van de woning. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd (zonder tegenrapport van een deskundige) geen aanknopingspunten om die inschatting van de staat voor onjuist te houden. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat de aftrek voor de overlast van het sportcomplex (die er onweersproken is) niet voldoende het waardedrukkend effect hiervan tot uitdrukking brengt. Het vergelijk dat eiser maakt met de inschatting van de staat op andere waardepeildata kan daar niet aan af doen, nu een dergelijke inschatting altijd in relatie tot de staat van de gekozen vergelijkingsobjecten staat en die objecten niet ieder belastingjaar hetzelfde zijn. Daarbij is van belang dat de ligging van de vergelijkingsobjecten aan een doorgaande weg evenmin ideaal is en desalniettemin de ligging van de woning lager dan de ligging van de vergelijkingsobjecten is ingeschat (respectievelijk factor 2 en 3). Van de zijde van eiser zijn geen bewijsmiddelen overgelegd die onderbouwen dat die aftrek onvoldoende is. Dat de overlast door handhavend optreden wellicht kan worden beëindigd, is voor de onderhavige waardering van de woning niet relevant. Uit het vorenstaande volgt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde van de woning inclusief de in de matrix genoemde grond en bijgebouwen van € 388.000,- onderbouwen. Dat betekent dat, rekening houdend met factor 2 voor de staat van onderhoud en voor zover al onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de door eiser genoemde waardedrukkende omstandigheden, in de waardering een marge van € 64.000,- is aangehouden die in dat geval als een extra correctie op de waarde zou kunnen worden aangemerkt.”

Het hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank voor beide jaren en maakt die tot de zijne. Het hof voegt daar het volgende aan toe.

Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting van het hof de juistheid van de door de taxateurs gehanteerde inhoudsmaat van de woning in twijfel getrokken. Hij heeft die twijfel echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het hof geen reden ziet om uit te gaan andere inhoudsmaten dan de door de taxateurs gehanteerde.

Belanghebbende heeft ter zitting van het hof verder gesteld dat het hem vooral gaat om zijn, door zowel de scheurvorming als de overlast van de tennisvereniging veroorzaakte, aantasting van zijn ongestoorde woongenot. Het hof begrijpt belanghebbende zo dat het hem met name dwarszit dat hij ten tijde van de aankoop van de woning niet bekend was met die scheurvorming en dat hij daardoor (mogelijk) te veel voor de woning heeft betaald. Dat is echter iets anders dan de vraag of bij de waardering op de onderhavige waardepeildata in voldoende mate rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak op die data verkeert. Belanghebbende is ook in hoger beroep niet met aanvullend (tegen)bewijs gekomen, bijvoorbeeld in de vorm van een door een deskundige opgemaakt taxatierapport of een deskundigenrapport omtrent de aard en ernst van de scheurvorming, zodat het hof geen reden ziet voor een andere beoordeling dan die welke door de rechtbank is gegeven. Dat geldt ook voor de door belanghebbende van de tennisvereniging ervaren overlast. Het hof is van oordeel dat met beide factoren voldoende rekening is gehouden in de onderscheiden waarderingen. Dat belanghebbende een aantasting van zijn ongestoorde woongenot ervaart, moet voor het overige worden toegeschreven aan zijn subjectieve beleving. Die subjectieve beleving kan echter geen grond vormen voor verlaging van de objectieve WOZ-waarden.

Tussenconclusie

Ten aanzien van het griffierecht

Ten aanzien van de proceskosten