Gerechtshof 's-Hertogenbosch, hoger beroep civiel recht overig

“ Het gehuurde, bestemming

“ Geschiktheid van het gehuurde

(…)

De procedure bij de kantonrechter

[appellant] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Volgens [appellant] heeft hij de huurovereenkomst getekend omdat [geïntimeerde] hem had gegarandeerd dat de bestemming van het gehuurde het gebruik als feestzaal mogelijk maakte. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] hem verteld over alle daartoe vereiste vergunningen te beschikken en heeft [appellant] voor de overname daarvan € 5.000,00 euro aan [geïntimeerde] betaald. [appellant] zou meteen met de exploitatie kunnen beginnen, maar dit bleek niet het geval toen door de gemeente onder meer een akoestisch onderzoek werd vereist.

Volgens [appellant] is [geïntimeerde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen en is hij gerechtigd de huurbetaling op te schorten.

In het tussenvonnis van 16 maart 2017 heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] haar verplichtingen zoals vastgelegd in de huurovereenkomst is nagekomen. Verder overwoog de kantonrechter onder meer dat [appellant] ingevolge artikel 4.3 van de algemene bepalingen verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen en toestemmingen die nodig zijn om het gehuurde te kunnen gebruiken als feestzaal.

De kantonrechter heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat in afwijking van de schriftelijk overeengekomen huurovereenkomst mondeling is afgesproken dat [geïntimeerde] ervoor zou zorgen dat werd voldaan aan de akoestische vereisten, opdat [appellant] direct met de exploitatie van zijn bedrijf zou beginnen.

In het eindvonnis heeft de kantonrechter [appellant] niet in de bewijslevering geslaagd geacht en geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat partijen van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraken hebben gemaakt en [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. Omdat niet is komen vast te staan dat mondeling afspraken zijn gemaakt, gaat ook het verweer van [appellant] dat hij door die afspraken op het verkeerde been is gezet niet op, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter heeft de vorderingen tot betaling van € 75.000,00 te vermeerderen met de contractuele rente van 1 % per maand en tot betaling van € 7.500,00 per maand voor elke maand of deel daarvan vanaf 1 februari 2017 tot de dag van ontruiming toegewezen.

Ook heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade wegens gederfde huurinkomsten over de periode van de dag van ontruiming tot 31 december 2025, nader op te maken bij staat.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld de buitengerechtelijke kosten te betalen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

De procedure in hoger beroep

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

Met grief 1 betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] zelf is tekortgeschoten bij de oplevering van het gehuurde omdat het gehuurde niet voldeed aan hetgeen [appellant] mocht verwachten en hetgeen partijen hadden afgesproken en dat hij daarom tot opschorting mocht overgaan.

Verder voldeed [geïntimeerde] volgens [appellant] niet aan de verplichting het akoestisch rapport te verstrekken.

In de toelichting op grief 2 roept [appellant] de vernietiging van de huurovereenkomst in op grond van wederzijdse dwaling. Volgens [appellant] gingen beide partijen er bij het sluiten van de overeenkomst vanuit dat het gehuurde casco aan de technische geluidsvereisten voor het gebruik als feestzaal voldeed en bleek dit na het sluiten van de overeenkomst niet het geval en dat nog voor ongeveer € 200.000 aan kosten zou moeten worden gemaakt om het gehuurde aan de geluidseisen te laten voldoen. [appellant] stelt dat hij de overeenkomst niet was aangegaan als hij dit had geweten en dat de € 150.000,00 verbouwingskosten die in de huurovereenkomst staan vermeld zagen op andere zaken.

Met grief 3 komt [appellant] op tegen de toegewezen contractuele boete van 1 % per maand overde vervallen huurpenningen. Voor het geval er geen sprake zou zijn van een opschortingsrecht stelt [appellant] dat [geïntimeerde] in redelijkheid dan wel op grond van eigen schuld geen aanspraak heeft op de contractuele boete omdat [geïntimeerde] de pogingen van [appellant] om tot spoedige exploitatie over te gaan frustreerde door het akoestisch rapport niet met hem te delen. Tot slot is de boete volgens [appellant] disproportioneel nu deze ongeveer een derde van de hoofdsom uitmaakt en dient de boete daarom te worden gematigd.

Opschortingsrecht – grief 1

“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.”

Dat partijen het recht op opschorting van de verplichting de huurpenningen te betalen met dit artikel hebben uitgesloten, heeft [appellant] niet (voldoende) betwist. Het beroep van [appellant] op een opschortingsrecht faalt daarom naar het oordeel van het hof.

Los daarvan is een opschortingsrecht een tijdelijke maatregel om druk op de wederpartij uit te oefenen om zijn vordering na te komen, of om voldoening van zijn vordering (door verrekening) zeker te stellen.

Hiervan is geen sprake omdat de huurovereenkomst op 23 januari 2017 is geëindigd (zie hiervoor in 3.2.4.), terwijl [appellant] geen beroep heeft gedaan op verrekening en geen vordering op [geïntimeerde] in de procedure heeft ingediend. Ook daarom komt [appellant] geen opschortingsrecht toe. Grief 1 slaagt niet.

Wederzijdse dwaling – grief 2

Het is aan [appellant] om te stellen en eventueel bewijzen dat is voldaan aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 sub c BW, dat beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten.

Bij die beoordeling acht het hof van belang dat beide partijen de overeenkomst hebben gesloten in het kader van de uitoefening van hun beroep of bedrijf en dat partijen de tekst van de huurovereenkomst zowel in het Turks als in het Nederlands hebben besproken voorafgaand aan de ondertekening daarvan, waarbij [appellant] , die de Nederlandse taal niet goed machtig is, is bijgestaan door zijn boekhouder die dat wel is.

Het hof oordeelt als volgt. De tekst van de huurovereenkomst, waaronder de algemene bepalingen, is naar het oordeel van het hof duidelijk waar het gaat om het antwoord op de vraag welke partij verantwoordelijk is voor eventueel van overheidswege vereiste geluidwerende voorzieningen. In artikel 12.2 van de huurovereenkomst en artikel 4.3 van de algemene bepalingen staat dat de huurder verantwoordelijk is voor alle aan de horeca gelieerde vergunningen, ontheffingen en toestemmingen. Hieruit heeft [appellant] naar het oordeel van het hof moeten opmaken dat hij verantwoordelijk is voor eventuele vereisten vanuit de gemeente vanwege het draaien van muziek tijdens feesten en partijen en ook dat hij er rekening mee moest houden dat hiervoor vanwege de nachtelijke openingstijden en het aantal decibel waarschijnlijk andere, strengere vereisten zouden gelden dan bij een andere invulling van de horecabestemming, zoals bijvoorbeeld een lunchroom. Verder staat in artikel 2.3 van de algemene bepalingen dat de huurder de plicht heeft om voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst na te gaan of het gehuurde geschikt is, of op zijn kosten geschikt kan worden gemaakt voor de overeengekomen bestemming (feestzaal). In artikel 12.5 van de huurovereenkomst staat onder verwijzing naar dit artikel tot slot dat de verhuurder niet kan worden aangesproken op nalatigheid ten aanzien van het moeten aanleggen van eventuele van overheidswege geëiste geluidsisolerende voorzieningen of (geluidsdempende) ventilatiesystemen.

In de huurovereenkomst staat daarmee duidelijk dat [appellant] als huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van de benodigde geluidwerende voorzieningen, dat in dat kader op hem de verplichting rust om het gehuurde voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst daarop te inspecteren en dat [geïntimeerde] haar aansprakelijkheid op dat onderdeel had uitgesloten.

De enkele mededeling van [geïntimeerde] “dat het gehuurde geschikt was voor een trouwzaal, aangezien het eerder als danszaal was ingezet” (6 mvg), maakt, mede gezien de duidelijke tekst van overeenkomst op dit onderdeel, naar het oordeel van het hof niet dat partijen er vanuit gingen, of in redelijkheid van mochten gaan, dat het casco van het gehuurde technisch aan de geluidseisen van de gemeente zou voldoen voor het houden van feesten zoals [appellant] voor ogen had. Er rustte ter zake op [appellant] een onderzoeksverplichting. Dat [appellant] heeft onderzocht of het gehuurde akoestisch geschikt was voor het door hem beoogd gebruik als feestzaal is niet gesteld of gebleken. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf had geëxploiteerd en dat [geïntimeerde] aan [appellant] had toegelicht dat het gehuurde eerder in gebruik was geweest als dansschool/studio, hetgeen een andere bestemming is dan een feestzaal en doorgaans ook andere openingstijden kent dan de door [appellant] voor de exploitatie van de feestzaal bij de gemeente gemelde openingstijden.

Het hof volgt [appellant] daarom niet in zijn stelling dat uit (artikel 1.3 van) de huurovereenkomst volgt dat beide partijen ervan uitgingen dat het gehuurde aan de geluidseisen voldeed. De tekst van de overeenkomst legt dit risico juist bij de huurder.

Dat partijen ervan uitgingen dat het gehuurde “kant en klaar” was en zo werd gepresenteerd door [geïntimeerde] , heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd gesteld, mede in het licht van de betwisting door [geïntimeerde] en het feit dat [appellant] nog voor € 150.000,00 aan het gehuurde zou gaan verbouwen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Dit betekent dat als onvoldoende onderbouwd gesteld niet is vast komen te staan dat beide partijen ervan uitgingen dat het gehuurde casco geschikt was om aan de geluidseisen voor de exploitatie van een feestzaal te voldoen.

Van wederzijdse dwaling zou naar het oordeel van het hof nog sprake kunnen zijn indien de kosten voor het akoestisch geschikt maken van het gehuurde buitensporig veel hoger zijn dan partijen behoefden te verwachten bij het sluiten van de overeenkomst. Dat hiervan sprake is heeft [appellant] echter eveneens onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat deze kosten € 200.000,00 zouden bedragen, maar dit enkel onderbouwd door op de zitting te verwijzen naar twee andere potentiële huurders die dit zouden hebben vernomen via [geïntimeerde] , hetgeen [geïntimeerde] op haar beurt heeft betwist. Het had op de weg van [appellant] gelegen om een begroting/offerte in het geding te brengen voor het uitvoeren van de in het rapport van [adviesbureau] genoemde aanpassingen. Aan bewijslevering komt het hof gezien de onvoldoende onderbouwing niet toe.

Daarbij is van belang dat [appellant] het gehuurde voor € 150.000,00 zou verbouwen en [appellant] in de procedure enkel voldoende onderbouwd (met een offerte) heeft toegelicht wat hij voor € 44.300,00 exclusief BTW had willen verbouwen (onder meer het verplaatsen en vernieuwen van de toilet groep, het vergroten van de keukenruimte en het doorbreken en plaatsen van enkele wanden). Waaraan [appellant] het overige deel van het overeengekomen bedrag zou hebben besteed blijft onduidelijk. De enkele stelling van [appellant] op de zitting, dat de rest van het bedrag voor apparaten in de keuken en aankleding nodig zou zijn geweest, acht het hof hiertoe - mede gezien de betwisting hiervan door [geïntimeerde] - onvoldoende. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

Dit betekent dat niet vaststaat dat de aanpassing van het gehuurde aan de geluidseisen € 200.000,00 zou hebben gekost of dat [appellant] de benodigde aanpassingen niet binnen de overeengekomen verbouwingskosten van € 150.000,00 had kunnen voldoen en daarmee ook niet dat de kosten buitensporig hoog zouden zijn geweest.

Het beroep op wederzijdse dwaling slaagt niet. Daarmee faalt grief 2.

Contractuele boete – grief 3

Tussen partijen is niet in geschil dat zij contractueel een boete zijn overeengekomen van 1% per maand over te laat betaalde huurpenningen. [appellant] voert drie gronden aan tegen de beslissing van de kantonrechter dat hij deze contractuele boete moet betalen, waaronder een recht op opschorting. In overweging 3.4.2. heeft het hof reeds beslist dat [appellant] geen recht op opschorting heeft. Bij niet betalen van de huur blijft de boete verschuldigd. De andere twee gronden zijn gebaseerd op de redelijkheid en behelzen een verzoek tot gehele dan wel gedeeltelijke matiging van de boete.

Het hof stelt voorop dat de in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf, dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met zich brengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

De stelplicht rust op [appellant] .

[appellant] heeft in het kader van zijn beroep op matiging/eigen schuld specifiek aangevoerd dat [geïntimeerde] het akoestisch rapport veel eerder aan hem had moeten verstrekken. Het hof is van oordeel dat dit argument (te) weinig gewicht in de schaal legt bij de beoordeling van het beroep op matiging. Het was juist de verplichting van [appellant] om nader onderzoek te doen en maatregelen te nemen met betrekking tot geluidsisolatie. In plaats daarvan heeft [geïntimeerde] de opdracht tot een akoestisch onderzoek gegeven en de kosten van het rapport betaald. Het komt erop neer dat [appellant] de huurvrije periode heeft laten verstrijken (die was bedoeld om het gehuurde te verbouwen) zonder dat hij zelf concrete actie heeft ondernomen. Daarna werd hij de huur verschuldigd en aangezien hij niet betaalde, werd ook de boete opeisbaar. [appellant] heeft echter niets betaald, ook niet een deel van de huur en na de ontvangst van het akoestisch rapport heeft hij nog steeds geen actie ondernomen om het gehuurde aan te passen en in gebruik te nemen. Hoewel de hoogte van de boete fors is en oploopt tot hoge bedragen vergeleken met de schade, acht het hof dat, mede gelet de overige omstandigheden van dit geval, te weinig om te komen tot de conclusie dat sprake is van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.

Dit betekent dat het hof de boete niet zal matigen.

Grief 3 slaagt niet.

Slotsom