Cassatie Goederenrecht

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij notariële akte van 14 november 1978 (hierna: vestigingsakte) heeft de stichting met ingang van 1 november 1978 een perceel grond in erfpacht uitgegeven.

(ii) In de vestigingsakte is bepaald dat de erfpacht is aangegaan voor een periode van dertig jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van de duur met tien jaar. Daarnaast is in de vestigingsakte, voor zover in cassatie van belang, het volgende bepaald:

“Artikel 15

1. Bij het beëindigen van het erfpachtsrecht zal de erfpachter de op het erfpachtsgoed aanwezige gebouwen, werken, andere opstallen en beplantingen niet mogen verwijderen, maar ten behoeve van de grondeigenaar laten staan en de grondeigenaar verplicht zich om de aanwezige opstallen en werken over te nemen tegen een prijs en onder de voorwaarden vast te stellen door drie deskundigen, (...), een en ander met inachtneming van het navolgende.

2. De deskundigen zullen bij hun prijsvaststelling dienen uit te gaan van de herbouwwaarde van de opstallen en daarbij in aanmerking nemen de staat van onderhoud, de gedane investeringen indien en voor zover de in artikel 7 vereiste goedkeuring is verleend, en de gebruikelijke afschrijvingen; de ligging en het gebruik der opstallen zullen niet in aanmerking genomen worden.

3. De aldus vastgestelde prijs zal niet meer mogen bedragen dan den som van:

a. de koopsom ad TIENDUIZEND GULDEN (f. 10.000,--) bedoeld in artikel 20 van dit contract, en

b. de door de erfpachter met goedkeuring van de grondeigenaar in de opstallen geïnvesteerde bedragen, waarvan de grootte door de grondeigenaar en de erfpachter op een en dertig december van ieder jaar in overleg zullen worden vastgesteld.

Deze bedragen sub a en b zullen - alvorens gesommeerd te worden - geïndexeerd worden, het sub a gemelde bedrag vanaf heden, de sub b bedoelde bedragen vanaf een januari van het pachtjaar, volgend op het jaar waarin de investering heeft plaats gehad.

(...)

4. Indien de aldus vastgestelde prijs lager is dan de onder 2 bedoelde taxatie waarde zal de op de wijze onder 3 vastgestelde som de prijs zijn die de grondeigenaar verplicht is te voldoen.”

(iii) Bij notariële akte van 21 januari 2003 zijn het erfpacht- en opstalrecht van het hiervoor onder (i) genoemde perceel grond aan erfpachtster verkocht en geleverd. De door erfpachtster betaalde koopprijs bedraagt € 560.670,--.

(iv) Bij akte van dezelfde datum zijn het erfpacht- en opstalrecht tot 30 oktober 2018 verlengd. In deze akte (hierna: verlengingsakte) staat, voor zover in cassatie van belang, het volgende:

“ Voorzover daarvan niet bij deze akte is afgeweken blijven de voorwaarden van gemelde akte van uitgifte in erfpacht en gemelde akte van canonverhoging ongewijzigd van kracht.

(…)

Voorts verklaarde

de grondeigenaar en de erfpachter dat de in artikel 15 lid 4 der erfpachtsvoorwaarden bedoelde, door de grondeigenaar bij het eindigen van het recht te vergoeden, waarde per een december tweeduizendtwee tweehondervijfenzeventigduizend euro (€ 275.000,00) bedraagt.

(…)”

(v) De stichting heeft bij brief van 28 januari 2016 aan erfpachtster bericht dat zij na afloop van de overeenkomst per 30 oktober 2018 niet opnieuw met erfpachtster wil contracteren.

“De comparitie is vanwege de maatregelen rondom COVID-19 digitaal gehouden op 15 juni 2020. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.”

Het proces-verbaal van de zitting vermeldt in de aanhef:

“Vandaag, 15 juni 2020, zijn ter openbare terechtzitting (…).”

“4.19 Het hof is van oordeel dat artikel 15 van de vestigingsakte bepalend is voor de vaststelling van de hoogte van de door het

aan te betalen vergoeding en licht dat als volgt toe.

In artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

Dit artikel is echter niet van toepassing op erfpachtcontracten die vóór de inwerkingtreding van deze wettelijke bepaling, 1 januari 1992, waren gesloten (zie artikel 170 Overgangswet NBW). Vaststaat dat deze erfpacht is uitgegeven op 14 november 1978, ruimschoots voor 1 januari 1992.

Anders dan

stelt en de rechtbank heeft overwogen, is artikel 5:99 BW niet van toepassing via de band van artikel 5:105 BW. In artikel 6 van de vestigingsakte is vermeld dat het erfpachtrecht, zoals in die akte omschreven, tevens het zakelijk recht van opstal, als bedoeld in de zesde titel van het derde boek van het oude Burgerlijk Wetboek, inhoudt. Het in artikel 6 van de vestigingsakte vermelde recht van opstal moet dan ook worden aangemerkt als een erfpachtafhankelijk opstalrecht, dat niet los van het verleende recht van erfpacht kan worden gezien en ook eindigt als het recht van erfpacht eindigt. Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht. In oude erfpachtcontracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsverplichting die de wetgever heeft opgenomen in artikel 5:99 BW.

De conclusie luidt dat

geen recht heeft op een vergoeding, anders dan in de vestigingsakte bepaald.

(…)

Beroep op verjaring

Ten overvloede overweegt het hof nog dat

geen afwerend beroep op artikel 5:99 BW heeft gedaan, maar een aanvallend beroep bij haar brief van 7 september 2017 (…). De verjaringstermijn is begonnen in 2003, na het tekenen van de verlengingsakte, omdat het toen al duidelijk moet zijn geweest dat het in de verlengingsakte genoemde bedrag van € 275.000,- aanzienlijk lager was dan het door haar betaalde bedrag van € 560.670,-. De rechtbank heeft dus terecht overwogen dat de vordering tot vernietiging van artikel 15 van de vestigingsakte is verjaard.”