Cassatie Goederenrecht

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) In 2012 heeft

het recht van opstal met betrekking tot een pand te Zoetermeer (hierna: het pand) verworven. De Gemeente is de eigenares van de grond. Blijkens de leveringsakte betreft het opstalrecht een bowlingcentrum annex restaurant en dienstwoning met verder toebehoren en eindigt het opstalrecht op 31 december 2022. De akte houdt voorts in:

“F. Omschrijving bijzondere verplichtingen

(…)

1. De koper is gehouden tot naleving van alle verplichtingen welke (...) verkoper werden opgelegd, (...), woordelijk luidende als volgt:

1. (...)

(...)

7. De opstalhouder zal het recht van opstal en het te stellen bowlingcentrum annex restaurant en dienstwoning zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar niet mogen vervreemden, noch met hypotheek of enig ander zakelijk recht mogen bezwaren. Op het perceel bouwterrein waarop het recht van opstal werd verleend, zullen door hem geen erfdienstbaarheden mogen worden gevestigd, noch zal dit en het daarop te stellen bowlingcentrum annex restaurant zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar aan derden mogen worden verhuurd of op enigerlei andere wijze in gebruik of genot mogen worden afgestaan.”

(ii) In het pand was een nachtclub gevestigd. In december 2015 is deze nachtclub voor onbepaalde tijd gesloten nadat de drank- en horecavergunning van de nachtclub op grond van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet Bibob) was ingetrokken.

(hierna: ) was op dat moment de exploitant van de nachtclub.

(iii) De exploitatie van de nachtclub is nadien overgenomen door Reverans B.V. (hierna: Reverans). In februari 2020 is de aan Reverans verleende drank- en horecavergunning op grond van de Wet Bibob ingetrokken. Om die reden is aan Reverans ook geen exploitatievergunning verleend. Tegen beide beslissingen is Reverans bestuursrechtelijk opgekomen, maar daarop was ten tijde van de hierna in 2.4 te noemen beschikking van het hof nog niet onherroepelijk beslist.

(iv)

is voornemens om het opstalrecht te verkopen aan . Daartoe heeft hij in juli 2019 de Gemeente verzocht om toestemming voor de overdracht van het opstalrecht en voor het ten behoeve van die overdracht mogen bezwaren van het opstalrecht met een hypotheek.

(v) Tussen partijen is gecorrespondeerd over door de Gemeente gestelde vragen over het voornemen van

. De Gemeente heeft de toestemming voor de overdracht van het opstalrecht en de vestiging van een hypotheekrecht op het opstalrecht geweigerd.

Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en

vervangende machtiging verleend tot vervreemding van het recht van opstal met betrekking tot het pand aan . Daartoe heeft het hof onder meer het volgende overwogen.

Van het weigeren zonder redelijke gronden is in elk geval sprake als de weigering, of de voorwaarden die de (bloot) eigenaar aan zijn toestemming verbindt, tot gevolg hebben dat het opstalrecht onoverdraagbaar wordt. Nu de eigenaar een overheidsorgaan is, dient de weigering tevens te worden getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. (rov. 5.4)

De weigering van de Gemeente houdt verband met de persoon van

en de Gemeente heeft daarover het volgende aangevoerd. De aan Reverans (voorlopig) verstrekte drank- en horecavergunning is in 2020 op grond van de Wet Bibob ingetrokken wegens de relatie van Reverans met . Eerder, in 2015, is ook op grond van de Wet Bibob de aan verstrekte vergunning ingetrokken. is in 2017 veroordeeld wegens overtreding van de Wet wapens en munitie. Via het Team Criminele Inlichtingen (hierna: TCI) heeft de Gemeente signalen ontvangen dat de eigenaren van de nachtclub in het pand zich bezighouden met criminele activiteiten, waardoor zich ter plaatse al tijdens de exploitatie van de nachtclub door verschillende geweldsincidenten hebben voorgedaan (beschietingen, handgranaten), die zich ook tijdens de exploitatie door Reverans zijn blijven voordoen. Een nachtclub in Rotterdam, waarvan directeur is, is inmiddels eveneens gesloten wegens ernstige geweldsincidenten. (rov. 5.6)

Het Bibob-instrumentarium kan nog niet rechtstreeks worden ingezet bij vastgoedtransacties als de onderhavige. Dat laat onverlet dat de omstandigheden die in het kader van de Wet Bibob hebben geleid tot intrekking van de drank- en horecavergunning of het niet verlenen van een exploitatievergunning, bij de aan de Gemeente gevraagde toestemming voor overdracht van het desbetreffende opstalrecht wel een (belangrijke) rol kunnen spelen. (rov. 5.7)

heeft het volgende aangevoerd. De intrekking in 2015 van de op naam van verleende vergunning had niet te maken met de persoon van , maar alleen met de band die had met een derde persoon, met wie inmiddels alle banden heeft verbroken. heeft in 2016 een vergunning verkregen voor een nachtclub in Rotterdam na een rapport van het Landelijk Bureau Bibob. De overtreding van de Wet wapens en munitie was van geringe ernst, te weten een bij thuis aangetroffen luchtdrukpistool dat teveel op een echt wapen zou lijken, en is met een boete afgedaan. De omstandigheid dat de aan Reverans verleende vergunning in 2020 is ingetrokken gaat niet aan, omdat Reverans de exploitant is van de nachtclub, door een ander wordt bestuurd en slechts onderhuurder van is. De incidenten of criminele activiteiten die zich bij de nachtclub zouden hebben voorgedaan, kunnen dus niet worden aangerekend en er zijn ook geen andere aanwijzingen waaruit de betrokkenheid van bij die incidenten of criminele activiteiten blijkt. Hetzelfde geldt voor de incidenten die zich in het recente verleden hebben voorgedaan bij de nachtclub van in Rotterdam. Voor is in verband met die nachtclub nog op 19 november 2019 een verklaring omtrent het gedrag afgegeven en de incidenten hebben in elk geval niet geleid tot intrekking van de aan voor die nachtclub verleende vergunningen. (rov. 5.8)

De Gemeente heeft dit alles niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken. De Wet Bibob kan al worden ingezet als sprake is van feiten en omstandigheden die redelijkerwijs doen vermoeden dat de betrokkene in relatie staat tot strafbare feiten die samenhangen met de desbetreffende onroerend zaak. Die enkele vermoedens zijn in dit geval onvoldoende voor een weigering.

heeft voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waarmee het jegens bij de toetsing aan de Wet Bibob ontstane vermoeden van betrokkenheid bij strafbare feiten met betrekking tot het pand zou kunnen worden weerlegd, of in elk geval kan worden genuanceerd. De jegens hem in 2015 ontstane vermoedens heeft in de kiem gesmoord door zijn banden met een betrokken derde door te snijden. Daarna is de Wet Bibob niet meer tegen hem persoonlijk in stelling gebracht. Behalve een tot een geringe boete geleid hebbende veroordeling wegens overtreding van de Wet wapens en munitie, heeft geen strafrechtelijke veroordelingen op zijn naam staan. De door de Gemeente overgelegde TCI-informatie over mogelijke witwaspraktijken van is voorts onvoldoende concreet en verifieerbaar om, zonder bijkomende aanwijzingen, ervan uit te gaan dat die informatie als vaststaand heeft te gelden. Een en ander brengt mee dat de persoon van , en de omstandigheden waaronder de Gemeente in het kader van de Wet Bibob met te maken heeft gehad, geen (voldoende) redelijke grond vormen voor de weigering om aan toestemming te verlenen voor de door hem beoogde overdracht. (rov. 5.9)

heeft met juistheid betoogd dat ook de omstandigheid dat de door hem beoogde overdracht de nodige vragen oproept wegens het onlogische verband tussen de met overeengekomen koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022 geen (op zichzelf staande) redelijke grond kan opleveren om toestemming voor die overdracht te weigeren. en hebben ieder een eigen commerciële afweging gemaakt en toekomstige onzekerheden ingecalculeerd. Zij hebben over de koopprijs en de daartegenover staande geldlening en zekerheden overeenstemming bereikt en bij die afspraken is de Gemeente geen partij. heeft groot belang bij het doorgaan van de verkoop aan , want voor de met hem overeengekomen verkoopcondities kan hij geen andere gegadigde vinden, zo heeft hij onweersproken gesteld. Daartegenover staat dat de Gemeente haar eventuele bezwaren tegen de persoon van en het door hem gemaakte of beoogde gebruik van het pand na de verkoop nog altijd rechtstreeks tegen hem in stelling kan brengen, met name ook wanneer de eventuele verlenging van het opstalrecht na 31 december 2022 aan de orde komt. Waar het betreft de actuele tussen de Gemeente en bestaande rechtsverhouding is het weigeringsbesluit van de Gemeente, bij afweging van de over en weer betrokken belangen, daarom eveneens in strijd met het evenredigheidsbeginsel. (rov. 5.12)

De Gemeente heeft de vereiste toestemming dus zonder redelijke gronden geweigerd, ook wanneer die gronden in onderlinge samenhang worden bezien. (rov. 5.13)