202204010/1/A2.
Datum uitspraak: 24 december 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A], wonend te [woonplaats], en [appellant sub 1B], wonend te [woonplaats],
2. het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam,
3. De Eekelaar N.V., gevestigd te Chaam, gemeente Alphen-Chaam,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 juni 2022 in zaak nr. 21/1829 in het geding tussen:
[appellant sub 1A] en [appellant sub 1B]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 6 april 2020 heeft het college bepaald dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] door middel van een compenserend bestemmingsplan een tegemoetkoming in planschade in natura wordt toegekend.
Bij besluit van 11 maart 2021 heeft het college het door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 juni 2022 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd voor zover daarbij een korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik is toegepast, bepaald dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] aanspraak maken op een tegemoetkoming in planschade van € 783.800,00 (te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017) als een compenserend bestemmingsplan niet op 30 december 2022 onherroepelijk is en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van 11 maart 2021. Verder heeft de rechtbank het college tot een bedrag van € 1.518,00 in de door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gemaakte proceskosten veroordeeld en het college opgedragen om het door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] betaalde griffierecht van € 181,00 aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] te vergoeden.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], het college en De Eekelaar hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van de hoger beroepen van het college en De Eekelaar gegeven.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gegeven.
De Eekelaar heeft eveneens een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gegeven.
[appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben nadere stukken ingediend.
Het college heeft eveneens nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 30 januari 2024, waar [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], bijgestaan door mr. M.P. Wolf, advocaat te Breda, en mr. A.J. van Erp, het college, vertegenwoordigd door mr. H.X. Botter, advocaat te Breda, en mr. L.C.J. Nouws-Vermeeren, en De Eekelaar, vertegenwoordigd door mr. A.J. Coppelmans, advocaat te Tilburg, zijn verschenen.
Bij brief van 4 april 2024 heeft de Afdeling partijen medegedeeld dat zij met toepassing van artikel 8:68, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) het onderzoek heeft heropend en dat zij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke
Ordening (hierna: de STAB) als deskundige voor het instellen van een
onderzoek heeft benoemd.
De STAB heeft bij brief van 6 december 2024 verslag van het onderzoek uitgebracht. Het college heeft bij brief van 31 januari 2025 gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid om op dat verslag te reageren. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben dat bij brief van 5 februari 2025 gedaan.
Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw op een zitting behandeld op 27 november 2025, waar [appellant sub 1A], bijgestaan door mr. M.P. Wolf, advocaat te Breda, het college, vertegenwoordigd door mr. H.X. Botter, advocaat te Breda, en mr. L.C.J. Nouws-Vermeeren, en De Eekelaar, vertegenwoordigd door mr. A.J. Coppelmans, advocaat te Tilburg, zijn verschenen. Verder zijn mr. G.A. Keus en P.A.H.M. Willems, beiden werkzaam bij de STAB, en ing. B.H.J. Kuipers en H.G.M. Wentzel, beiden werkzaam bij Onafhankelijke Taxateurs Nederland B.V. (hierna: OTN), op verzoek van de Afdeling als deskundigen verschenen.
Overwegingen
1. In deze procedure is in geschil of tegemoetkoming in de door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geleden planschade anderszins is verzekerd en, zo dat niet het geval is, hoe hoog een tegemoetkoming in geld is.
inleiding
2. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] zijn sinds 18 december 2002 eigenaar van de winkelruimte aan de [locatie 1] en de winkelruimte aan de Brouwerij 25 te Chaam (hierna gezamenlijk: de onroerende zaken). Zij hebben de winkelruimte aan de [locatie 1] tot 1 januari 2024 verhuurd aan Lidl Nederland GmbH (hierna: Lidl) ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt. Onder het planologische regime van het bestemmingsplan Kom Chaam 2005 (hierna: het bestemmingsplan 2005) was de exploitatie van maximaal twee supermarkten in het plangebied toegestaan. De andere supermarkt was destijds gevestigd in de winkelruimte aan de Brouwerij 40 te Chaam.
aanvraag om tegemoetkoming in planschade
3. Op 29 november 2017 hebben [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] bij het college een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade die zij hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Centrum Chaam 2016 (hierna: het bestemmingsplan 2016) op 22 februari 2017 (hierna: de peildatum). Onder het planologische regime van dit bestemmingsplan is het niet meer toegestaan om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken. Volgens [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] heeft dit geleid tot waardevermindering van de onroerende zaken.
derde-belanghebbende
4. Op 9 juni 2016 heeft De Eekelaar met de gemeente Alphen-Chaam een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2016 voor haar rekening te nemen.
overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
5. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in de aanvraag van 29 november 2017 aangewezen oorzaak van de schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
advisering
6. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog). Tog heeft in haar advies van 11 december 2018 onder meer het volgende vermeld.
Uit een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van de onroerende zaken onder het bestemmingsplan 2005 en het bestemmingsplan 2016 blijkt dat de planologische verandering voor [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaken heeft geleid. In de nieuwe situatie behoort een gebruik ten behoeve van een supermarkt en volumineuze detailhandel niet langer tot de mogelijkheden. Hierbij wordt opgemerkt dat het in de oude situatie was toegestaan om de supermarkt ter hoogte van de [locatie 1] uit te breiden ter hoogte van de Brouwerij 25.
Op de grondslag van deze vergelijking heeft een schadetaxatie plaatsgevonden. Daarbij is als uitgangspunt gehanteerd dat de marktwaarde van de onroerende zaken wordt bepaald door de huuropbrengst ervan. Daarom is de huurwaarde-kapitalisatiemethode toegepast. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op € 1.970.000,00 op de peildatum in de oude situatie en € 1.365.000,00 op de peildatum in de nieuwe situatie. Dat betekent dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een schade ter hoogte van € 605.000,00 hebben geleden.
Omdat de planologische ontwikkeling niet in de lijn der verwachting lag en de schade betrekkelijk zwaar is, bestaat geen grond voor het oordeel dat een deel van de schade onder het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro valt. Dat betekent dat de volledige schade voor vergoeding in aanmerking komt.
7. Naar aanleiding van het advies van Tog heeft het college een second opinion gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In het advies van de SAOZ is onder meer het volgende vermeld.
De SAOZ is het in beginsel eens met de conclusie van Tog dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2016 voor [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een nadeliger planologische situatie is ontstaan. Volgens de SAOZ is de waarde van de onroerende zaken op de peildatum gedaald van € 2.040.000,00 naar € 1.195.000,00. De SAOZ heeft twee redenen gegeven voor het verschil met de taxatie van Tog. In de eerste plaats is de SAOZ niet, zoals Tog heeft gedaan, uitgegaan van een verhuurbaar vloeroppervlak van 95 procent van het bruto vloeroppervlak, maar heeft zij de daadwerkelijke maatvoering van de onroerende zaken gehanteerd, zoals deze door de taxateur ter plaatse is opgenomen. In de tweede plaats heeft Tog voor de nieuwe situatie ten onrechte voor een deel van de onroerende zaken een huurprijs van € 125,00 per m² aangehouden. Deze huurprijs past weliswaar bij een supermarkt, maar is niet juist voor reguliere detailhandel, waaraan de onroerende zaken in de nieuwe situatie hun hoogste waarde ontlenen.
Volgens de SAOZ is de planologische verandering op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling, die in dit geval past in de structuur van de omgeving, maar die niet aansluit bij het meerjarige gemeentelijke beleid. Daarom lag de ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachting en is een aftrek wegens het normale maatschappelijke risico aan de orde. Volgens de SAOZ is een drempel van 3 procent van de waarde van de onroerende zaken op de peildatum onder het oude planologische regime redelijk en billijk. Deze drempel is gelijk aan € 61.200,00.
De verhuur van de winkelruimte aan Lidl wordt na de peildatum tegen de geldende huurprijs voortgezet tot aan het einde van de overeengekomen periode (op 1 januari 2024). Het college mag de daardoor verkregen meerinkomsten wegens voortgezet gebruik - het verschil tussen de huurprijs van een supermarkt en de huurprijs van gewone winkelruimte - volgens de rechtspraak van de Afdeling (uitspraak van 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3476) in mindering brengen op de toe te kennen schadevergoeding. Gelet op het verschil tussen de huurwaarde als supermarkt (€ 125,00 per m²) en die voor reguliere detailhandel (€ 85,00 per m²), ontvangen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] op basis van het doorlopende contract dus € 40,00 per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar aan meerinkomsten. Omdat de huurbetalingsverplichting tot 1 januari 2024 doorloopt, kunnen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], gerekend vanaf de peildatum, nog zes jaar en tien maanden (6,83 jaar) aanspraak blijven maken op de ten opzichte van de huurwaarde voor gewone detailhandel hogere huurpenningen. Het gaat om € 39.320,00 per jaar (€ 40,00 vermenigvuldigd met 983 m²) en om € 268.555,60 (€ 39.320,00 vermenigvuldigd met 6,83 jaar) in totaal. De contante waarde van dat bedrag op de peildatum is gelijk aan € 205.419,00.
Na aftrek van de drempel wegens het normale maatschappelijke risico en de korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik, resteert voor [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade van € 578.381,00, aldus de SAOZ.
besluitvorming
8. Aan het besluit van 6 april 2020 is ten grondslag gelegd dat het college de door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geleden planschade in natura zal compenseren door middel van het herstellen van de oude planologische mogelijkheden van de onroerende zaken in een bestemmingsplan. De oude bestemming wordt teruggebracht op de locaties [locatie 1]-25, Brouwerij 40 en Brouwerij 94, met dien verstande dat maximaal twee supermarkten in het centrum van Chaam zijn toegestaan. Het compenserende bestemmingsplan moet uiterlijk op 30 juni 2021 zijn vastgesteld en uiterlijk op 30 december 2022 onherroepelijk zijn. Indien dat bestemmingsplan niet op 30 juni 2021 is vastgesteld of niet op 30 december 2022 onherroepelijk is, maken [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] alsnog aanspraak op een tegemoetkoming in planschade van € 578.381,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling.
Verder heeft het college bepaald dat het door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] voor de behandeling van de aanvraag betaalde recht, als bedoeld in artikel 6.4 van de Wro, wordt terugbetaald en dat zij een vergoeding van € 23.894,90 ontvangen voor de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
9. In het besluit van 11 maart 2021, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies van de commissie bezwaarschriften van 28 september 2020, heeft het college het besluit van 6 april 2020 in stand gelaten.
compenserende bestemmingsplan
10. Bij besluit van 25 maart 2021 heeft de raad van de gemeente Alphen-Chaam het bestemmingsplan Centrum Chaam 2020 (hierna: het bestemmingsplan 2020) gewijzigd vastgesteld.
oordeel van de rechtbank
11. De rechtbank heeft onder meer de volgende overwegingen ten grondslag gelegd aan de aangevallen uitspraak.
compensatie in natura
11.1. De door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geleden planschade is ontstaan door het vervallen van de mogelijkheid om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken. In het bestemmingsplan 2020 is deze mogelijkheid heropend. Naar het oordeel van de rechtbank zijn [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hiermee toereikend gecompenseerd. Hierbij is in aanmerking genomen dat niet op voorhand is uitgesloten dat het bestemmingsplan 2020 de eindstreep zal halen.
begroting van de waardevermindering
11.2. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] komen uit op een schadebedrag van € 1.430.000,00 op basis van wat zij een meer passende keuze in de bandbreedte van de gehanteerde tabellen noemen. Zowel de SAOZ als Tog is op basis van dezelfde tabellen op een beduidend lager schadebedrag uitgekomen. Omdat de SAOZ op een hoger - en daarmee voor [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gunstiger - schadebedrag is uitgekomen dan Tog, bestaat geen grond voor het oordeel dat het college dat schadebedrag niet heeft kunnen overnemen. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben hun stelling over de omvang van de schade niet onderbouwd.
omvang van het normale maatschappelijke risico
11.3. De SAOZ heeft een drempel gehanteerd van 3 procent van de waarde van de onroerende zaken op de peildatum onder het oude planologische regime. Zij heeft daarbij betrokken dat de planologische ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving, maar niet in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid, zodat de planologische ontwikkeling slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachting lag.
Naar het oordeel van de rechtbank is het advies van de SAOZ op dit punt in lijn met de rechtspraak van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, onder 7.15). De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat het college een lagere drempel had moeten toepassen.
korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik
11.4. In een uitspraak van 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793, heeft de Afdeling overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. In een uitspraak van 9 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1213, heeft de Afdeling in een vergelijkbare situatie overwogen dat de SAOZ ten onrechte het overgangsrecht van het nieuwe planologische regime heeft betrokken bij de taxatie van de waarde van de desbetreffende onroerende zaak.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de SAOZ ten onrechte een bedrag van € 205.419,00 in mindering gebracht wegens voortgezet gebruik onder het overgangsrecht. De redenering van de SAOZ zou een rol kunnen spelen bij een berekening van inkomstenderving. In dit geval gaat het echter om de berekening van de waardevermindering van de onroerende zaken.
hoger beroepen
12. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank over de compensatie in natura, de begroting van de waardevermindering van de onroerende zaken en de omvang van het normale maatschappelijke risico. Het college en De Eekelaar zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank over de korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik. Op de zitting van de Afdeling van 30 januari 2024 heeft De Eekelaar het betoog over de termijn voor een onherroepelijk compenserend bestemmingsplan ingetrokken.
De Afdeling zal de (resterende) gronden van de hoger beroepen hierna puntsgewijs bespreken en afsluiten met een conclusie.
compensatie in natura
13. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat met het terugdraaien van de planologische wijziging toereikende compensatie wordt geboden. Zij voeren aan dat de onder het bestemmingsplan 2005 bestaande planologische mogelijkheden van de onroerende zaken als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2016 op onherstelbare wijze teniet zijn gedaan.
13.1. Bij besluit van 25 maart 2021 heeft de raad van de gemeente Alphen-Chaam het bestemmingsplan 2020 gewijzigd vastgesteld. Bij uitspraak van 7 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3624, heeft de Afdeling de daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard en dat besluit vernietigd.
13.2. In het besluit van 6 april 2021 heeft het college op ondubbelzinnige wijze bepaald dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in geld wordt uitbetaald als het compenserende bestemmingsplan niet op 30 december 2022 onherroepelijk is. Vaststaat dat aan deze voorwaarde is voldaan. De rechtszekerheid gebiedt dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in geld wordt uitbetaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben geen belang bij een oordeel over de vraag of met het bestemmingsplan 2020 toereikende compensatie wordt geboden.
Het betoog behoeft geen verdere bespreking.
begroting van de waardevermindering van de onroerende zaken
14. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de schadeberekening van de SAOZ heeft kunnen overnemen. Zij voeren aan dat de SAOZ in de taxatie heeft verwezen naar tabellen voor de huurprijs en het bruto aanvangsrendement, maar daar vervolgens wegens vermeende risico's en marktomstandigheden zo ver van is afgeweken, dat het vastgestelde schadebedrag ten onrechte beduidend lager is komen te liggen dan reëel is te achten. De SAOZ heeft miskend dat de tabellen al zijn samengesteld op basis van landelijke gemiddelden en plaatselijke (markt)omstandigheden en dat de risico’s daarin al zijn verdisconteerd. Daarom had de SAOZ dit niet nogmaals mogen corrigeren bij toepassing van deze getallen in de taxatieberekeningen. Weliswaar is het mogelijk om in de bandbreedte van de tabellen een keuze te maken, maar de SAOZ heeft daarbij dezelfde argumenten gehanteerd, waardoor een dubbele correctie is ontstaan. Bij een passende keuze in de brandbreedte van de tabellen, namelijk een gemiddelde huurprijs van € 151,85 per m² bruto vloeroppervlak, een bruto aanvangsrendement van 7 procent vóór de planologische verandering en een huurprijs na de planologische verandering van € 85,00 per m² bruto vloeroppervlak, zou het schadebedrag - bij overigens gelijkblijvende parameters - gelijk zijn aan € 1.430.000,00. Dat is ongeveer 70 procent hoger dan het door SAOZ vastgestelde schadebedrag van € 845.000,00. Hierbij is in de huurprijs nog geen rekening gehouden met een hogere omzet per m² bruto vloeroppervlak voor de vestiging van Lidl in Chaam volgens de door de SAOZ gehanteerde tabel. Voor het rendement is uitgegaan van het maximale rendement voor de koper volgens de tabel. Voor de huurprijs na de planologische verandering is geen correctie doorgevoerd voor extra kosten voor afbouw en het vloeroppervlak. Verder is de vergunde uitbreiding van de winkelruimte aan de [locatie 1] met 80 m² buiten beschouwing gelaten en is de winkelruimte aan de Brouwerij 25 niet aangepast. Indien dit wordt aangepast, ligt het schadebedrag beduidend hoger, aldus [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B].
toetsingskader
14.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
14.2. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
14.3. Artikel 6.1 van de Wro dwingt niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur de taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.
nadere informatie van de deskundigen
14.4. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben, ter onderbouwing van het betoog, bij brief van 23 mei 2023 een taxatierapport van Taxatie Collectief (hierna: TC) van 17 april 2023 overgelegd. Volgens TC hadden de onroerende zaken op de peildatum een marktwaarde van € 2.845.000,00 onder het oude planologische regime en € 1.240.000,00 onder het nieuwe planologische regime. Naar aanleiding van dit taxatietapport heeft het college bij brief van 18 september 2023 een advies van de SAOZ van 31 augustus 2023 overgelegd. Vervolgens hebben [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] bij brief van 8 januari 2024 een reactie van TC van 20 november 2023 overgelegd. Ten slotte heeft het college bij brief van 18 januari 2024 een reactie van de SAOZ van 17 januari 2024 overgelegd.
14.5. Uit deze wisseling van stukken valt af te leiden dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] zich onder meer op het standpunt stellen dat de SAOZ niet onafhankelijk en niet onpartijdig is, dat de SAOZ ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat de zogenoemde voorwaardelijke supermarktbestemming van de onroerende zaken onder het oude planologische regime minder lucratief is en dat de SAOZ heeft verzuimd om referentietransacties te gebruiken.
Hierna zal de Afdeling puntsgewijs op dit standpunt ingaan en afsluiten met een conclusie.
onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de SAOZ
14.6. De SAOZ is volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 16 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3302, onder 7.2) te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade.
14.7. Dat, zoals [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in de brief van 8 januari 2024 hebben benadrukt, de SAOZ op initiatief van het college is ingeschakeld en het advies niet met inachtneming van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade Alphen-Chaam 2008 tot stand is gekomen, brengt niet met zich dat de SAOZ niet onpartijdig is. Verder heeft het college in de brief van 18 januari 2024 terecht opgemerkt dat de SAOZ tot een hoger schadebedrag is gekomen dan Tog. Dit wijst erop dat zij zich niet heeft laten leiden door een verondersteld het financieel belang van het college om [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een zo laag mogelijke tegemoetkoming in planschade toe te kennen.
In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat de schijn is gewekt dat de SAOZ partijdig is en dat het college het advies van de SAOZ alleen al daarom ten onrechte aan de besluitvorming ten grondslag heeft gelegd.
voorwaardelijke bestemming
14.8. Onder het planologische regime van het bestemmingsplan 2005 was het toegestaan om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken onder de voorwaarde dat het in dat plan vastgestelde maximum van twee supermarkten in het plangebied daardoor niet wordt overschreden.
14.9. Volgens de SAOZ zou een redelijk denkend en handelend koper op grond van deze voorwaardelijke supermarktbestemming rekening houden met de mogelijkheid dat de exploitant van de winkelruimte aan de [locatie 1] naar een ander pand in het plangebied vertrekt en dat het daarna, gelet op het vastgestelde maximum, niet langer was toegestaan om deze winkelruimte voor een supermarkt te gebruiken. Het was feitelijk niet uit te sluiten en in planologische zin niet ondenkbaar dat bij vertrek van Lidl, of bij verplaatsing van Lidl naar een andere locatie, de eigenaar van de winkelruimte op dat moment met lege handen zou staan wat betreft de gebruiksmogelijkheden als supermarkt. Bijna alle percelen in het centrum van Chaam hadden immers een voorwaardelijke supermarktbestemming en bovendien was het mogelijk om panden samen te voegen. Daarom had deze voorwaardelijke supermarktbestemming, in vergelijking met een onvoorwaardelijke supermarktbestemming, een negatief effect op de waarde van de onroerende zaken.
14.10. TC is het hiermee niet eens. Volgens TC is de kans op leegstand groter als in een bestemmingsplan geen maximum aantal supermarkten is vastgesteld. Daardoor is er immers een groter risico op een extra supermarkt in het verzorgingsgebied. Dat risico was in Chaam in de oude planologische situatie uitgesloten. Voor een belegger zou dat aanleiding zijn om de onroerende zaken hoger te waarderen. Verder zou het risico op het verlies van een supermarktconcern als huurder in een reguliere situatie niet kleiner zijn, omdat een nieuwe huurder zich overal kan vestigen waar een bestemming voor detailhandel geldt, ook vóór vertrek van de voorgaande huurder, waardoor er een extra kans op leegstand is.
14.11. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college met het advies van de SAOZ, gelet op de reactie van TC, niet aannemelijk gemaakt dat het risico op leegstand onder het oude planologische regime met een voorwaardelijke supermarktbestemming groter was dan dat risico met een onvoorwaardelijke supermarktbestemming zou zijn geweest en de voorwaardelijke supermarktbestemming daardoor een negatief effect op de waarde van de onroerende zaken had.
referentietransacties
14.12. De SAOZ heeft gesteld dat zij voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaken onder het oude planologische regime niet kon beschikken over referentietransacties op en rond de peildatum en dat zij daarom de landelijke cijfers als uitgangspunt heeft gehanteerd. Volgens de SAOZ gaat het bij de door TC aangedragen referentietransacties om objecten die niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken en daarom onbruikbaar zijn voor de taxatie.
14.13. Volgens TC zijn er voldoende referentietransacties voorhanden en geeft het aansluiten bij referentietransacties een beter beeld dan het hanteren en vervolgens afwijken van het landelijk gemiddelde. In het landelijk gemiddelde is tevens rekening gehouden met niet-stedelijk gebied, zodat de SAOZ, door de afwijking van dat gemiddelde te onderbouwen met de ligging van de onroerende zaken in niet-stedelijk gebied, ten onrechte een correctie op dat gemiddelde heeft toegepast.
14.14. Dat de SAOZ een taxatiemethode heeft toegepast waarbij geen referentietransacties zijn gebruikt, maar landelijke gegevens als uitgangspunt zijn genomen, waarbij zij op deze landelijke gegevens een correctie heeft toegepast op grond van de concrete omstandigheden van het geval, wil nog niet zeggen dat deze methode in zijn algemeenheid onjuist is.
De SAOZ heeft ter toelichting van de correctie op de landelijke gegevens onder meer verwezen naar de voorwaardelijke supermarktbestemming van de onroerende zaken. Niet valt uit te sluiten dat zij, gelet op wat de Afdeling over de betekenis van die bestemming heeft overwogen, daarin ten onrechte aanleiding heeft gezien om in dit geval af te wijken van de bandbreedtes in de tabellen. Verder is niet inzichtelijk dat de SAOZ niet, zoals TC heeft gesteld, een correctie op het landelijk gemiddelde heeft toegepast op grond van een factor die al in dat gemiddelde is verdisconteerd.
conclusie
14.15. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van de SAOZ naar voren gebracht. Dat betekent dat het college niet zonder nadere motivering op dit onderdeel van het advies van de SAOZ had mogen afgaan.
Het betoog slaagt.
omvang van het normale maatschappelijke risico
15. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] betogen dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat een deel van de schade onder het normale maatschappelijke risico valt. Zij voeren aan dat de rechtbank ten onrechte geen aansluiting heeft gezocht bij het advies van Tog van 11 december 2018. In dit advies is uiteengezet dat de planologische ontwikkeling niet in overeenstemming was met het (gedurende een reeks van jaren gevoerde) ruimtelijke beleid en niet in de lijn der verwachting lag. Tog heeft hierbij ook in aanmerking genomen dat de schade betrekkelijk zwaar is. Verder heeft Tog uiteengezet waarom in dit geval geen betekenis toekomt aan de vraag of de ontwikkeling in overeenstemming was met de ruimtelijke structuur van de omgeving. Hieruit volgt dat aan geen van de beide indicatoren, bedoeld in de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) onder 7.15), is voldaan, zodat het toepassen van een drempel niet aan de orde was, aldus [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B].
15.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 109), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
15.2. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.
15.3. Dat een planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, betekent op zichzelf niet dat deze ontwikkeling in de lijn der verwachting lag. Of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, wordt los van de omstandigheden van het geval beoordeeld. Of de ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, wordt beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval.
15.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de planologische ontwikkeling niet paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Dat het college, bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade, in verband met het normale maatschappelijke risico een drempel heeft gehanteerd van 3 procent van de waarde van de onroerende zaken op de peildatum onder het oude planologische regime, heeft uitsluitend te maken met de veronderstelling dat de planologische ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving.
15.5. In het advies van de SAOZ is, ter toelichting van deze veronderstelling, vermeld dat een supermarkt op zichzelf naar zijn aard past in de ruimtelijke structuur van het centrum van een kern als Chaam, dat het in het belang van die structuur en een duurzaam winkelaanbod is om daarvoor niet meer ruimte te bieden dan de reële behoefte daaraan en dat tegenover het toelaten van een ruimere locatie het schrappen van een kleinere locatie staat.
15.6. Uit deze uiteenzetting valt niet af te leiden waarom de planologische ontwikkeling op grond van de ruimtelijke structuur van de omgeving in de lijn der verwachting lag. Verder heeft het college in het besluit van 11 maart 2021, gelezen in samenhang met het besluit van 6 april 2020 en het advies van de SAOZ, geen melding gemaakt van andere omstandigheden die in dit geval invloed hebben of kunnen hebben op de omvang van het normale maatschappelijke risico. Anders dan de rechtbank is de Afdeling daarom van oordeel dat het college in dat besluit onvoldoende heeft gemotiveerd dat een deel van de schade onder het normale maatschappelijke risico valt.
Het betoog slaagt.
korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik
16. Het college en De Eekelaar betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de schadebegroting van de SAOZ ten onrechte rekening is gehouden met de huurinkomsten die [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] na de peildatum hebben ontvangen. Het college en De Eekelaar voeren aan dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum rekening zou houden met inkomsten uit de nog lopende huurovereenkomst, omdat hij, gelet op artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, deze huurovereenkomst van rechtswege zou overnemen. Ter onderbouwing van deze stelling verwijzen zij naar een uitspraak van de Afdeling van 26 augustus 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2688). De rechtbank heeft geen steekhoudende argumenten tegen deze stelling ingebracht. Zo is haar verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling van 18 maart 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:793) en 9 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1213) niet te volgen. Dat het overgangsrecht in de regel niet wordt meegenomen bij de planvergelijking, neemt niet weg dat het in dit geval niet gaat om het overgangsrecht, maar om de omstandigheid dat op basis van de huurovereenkomst met Lidl nog bepaalde bedragen binnenkomen. Het overgangsrecht staat daar helemaal los van. De SAOZ heeft, anders dan uit de aangevallen uitspraak valt af te leiden, nooit gewezen op inkomsten op basis van het overgangsrecht. Het overgangsrecht is niet meer van toepassing na de verplaatsing van de vestiging van Lidl naar de nieuwe locatie. Alleen al daarom gaat het, anders dan de rechtbank kennelijk meent, niet om inkomsten die verband houden met het overgangsrecht, aldus het college en De Eekelaar.
16.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] op grond van de huurovereenkomst met Lidl ook na de peildatum (tot 1 januari 2024) inkomsten uit de verhuur van de winkelruimte aan de [locatie 1] hebben ontvangen. Dat een redelijk denkend en handelend koper bij de prijsstelling op de peildatum rekening zou houden met deze inkomsten, neemt niet weg dat deze inkomsten geen invloed op de waarde van de onroerende zaken hebben. De waarde van de onroerende zaken is primair afhankelijk van de planologische mogelijkheden van de onroerende zaken op de peildatum onder het nieuwe planologische regime. Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken moet dus buiten beschouwing blijven dat het in de nieuwe situatie op grond van het overgangsrecht nog steeds was toegestaan om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken en dat de eigenaar van de onroerende zaken ook na het vertrek van het filiaal van Lidl uit de winkelruimte aan de [locatie 1] nog tot 1 januari 2024 huurpenningen voor een supermarkt zou ontvangen.
Uit het voorgaande volgt dat het bij de prijstelling op de peildatum om twee verschillende factoren gaat - de waarde van de onroerende zaken en de waarde van de huurovereenkomst - die als zodanig niet met elkaar mogen worden vermengd, laat staan verrekend. Dat betekent dat het college ten onrechte een generieke korting (ter hoogte van de contante meerwaarde van de huurpenningen voor een supermarkt ten opzichte van de huurpenningen voor reguliere detailhandel in de winkelruimte aan de [locatie 1] over de periode van de peildatum tot 1 januari 2024) heeft toegepast op de vergoeding wegens de permanente waardevermindering van de onroerende zaken.
Het betoog slaagt niet.
conclusie
17. Het hoger beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] is gegrond. Het hoger beroep van het college is ongegrond. Het hoger beroep van De Eekelaar is eveneens ongegrond.
De Afdeling zal de uitspraak van de rechtbank vernietigen, voor zover de rechtbank daarbij het besluit van 11 maart 2021 gedeeltelijk heeft vernietigd en zelf in de zaak heeft voorzien. Voor het overige zal de Afdeling deze uitspraak, voor zover aangevallen, bevestigen. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het besluit van 11 maart 2021 geheel vernietigen wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Wro.
definitieve beslechting van het geschil
18. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
toetsingskader
19. Op grond van artikel 8:47 van de Awb kan de bestuursrechter een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Dat kan hij bijvoorbeeld doen wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gegronde twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 158.
verslag van de STAB
20. De Afdeling heeft de STAB verzocht om op basis van de door Tog gemaakte en door de SAOZ overgenomen planologische vergelijking de waarde van de onroerende zaken onder het bestemmingsplan 2005 en het bestemmingsplan 2016 op de peildatum te laten vaststellen door een onafhankelijk taxateur, bij voorkeur met specifieke deskundigheid op het gebied van de waardering van supermarktvastgoed, maar in ieder geval met deskundigheid op het gebied van de waardering van algemeen retail vastgoed. De Afdeling heeft de taxateur verzocht om zich bij de taxatie van het planologische nadeel te laten voorlichten door de door partijen ingeschakelde deskundigen en om, met het oog daarop, alvast kennis te nemen van de rapporten die deze deskundigen in deze procedure hebben uitgebracht.
21. De STAB heeft aan H.G.M. Wentzel MRICS RRV RT en ing. W.H.J. Kuipers RT REV MRICS, beiden werkzaam bij OTN, de opdracht gegeven de onroerende zaken te taxeren. De taxateurs hebben op 25 oktober 2024 een taxatierapport uitgebracht. Zij hebben de gezamenlijke waarde van de onroerende zaken op de peildatum in de oude situatie bepaald op € 2.740.000,00 en in de nieuwe situatie op € 1.270.000,00. De totale waardevermindering van de onroerende zaken als gevolg van de planologische verandering is dus € 1.470.000,00.
22. Het verslag van de STAB met het taxatierapport is in concept naar partijen gezonden. De reacties van de partijen op het conceptverslag hebben niet geleid tot een inhoudelijke aanvulling op of aanpassing van de bevindingen in het verslag of tot een aanpassing van de waarderingen van de objecten.
reactie van het college
23. Het college heeft bij brief van 31 januari 2025 een reactie op het verslag van de STAB en het taxatierapport ingediend. Hierna zal de Afdeling puntsgewijs ingaan op deze reactie.
24. Het college betoogt dat OTN de waarde van de onroerende zaken onder het oude planologische regime heeft overschat. Het college voert aan dat OTN heeft miskend dat een voorwaardelijke supermarktbestemming minder waardevol is dan een reguliere supermarktbestemming en dat OTN daardoor ten onrechte is uitgegaan van een bruto aanvangsrendement dat bij een reguliere supermarktbestemming hoort. Omdat alle winkelpanden in het centrum van Chaam een voorwaardelijke supermarktbestemming hadden, was er een verhoogd risico dat de eigenaar van de onroerende zaken de hogere supermarkthuur op termijn zou kunnen kwijtraken. Dat kon onder het oude planologische regime op drie verschillende manieren gebeuren.
Ten eerste zou Lidl kunnen vertrekken naar een andere locatie met een voorwaardelijke supermarktbestemming. Lidl had in dit kader een ruime keuze uit een hele rij van percelen met een voorwaardelijke supermarktbestemming. Verplaatsing lag ook in de rede, omdat het pand aan de [locatie 1] eigenlijk te klein was voor de huisvesting van een supermarkt. Uiteindelijk heeft Lidl gekozen om te verplaatsen naar de grotere locatie van De Eekelaar, waar ook een voorwaardelijke supermarktbestemming van toepassing was. Dit is het ultieme bewijs dat er, anders dan OTN heeft aangenomen, een reëel risico was dat Lidl zou kunnen vertrekken.
Verder zou Lidl kunnen verplaatsen naar een locatie buiten het plangebied. Zodra Lidl zou stoppen op de locatie aan de [locatie 1], zou het snel kunnen gaan. Zodra de eigenaar van een ander pand in het plangebied (met een voorwaardelijke supermarktbestemming) dan een kassa en een stellage met wat producten zou neerzetten, was er elders een supermarkt en was het maximum van twee supermarkten weer bereikt. In die situatie was de eigenaar van de locatie aan de [locatie 1] de mogelijkheid om supermarkthuur te kunnen vragen van de ene op de andere dag kwijt.
Tot slot is, volgens het college, van belang dat het recht om een supermarkt in het plangebied te hebben schaars was, omdat er een maximum van twee supermarkten was, terwijl er in potentie meer dan twee belangstellenden konden zijn. Daarom zou een vastgoedbelegger rekening hebben gehouden met het ervaringsfeit dat een schaars recht geen rustig bezit is. Uit de rechtspraak volgt immers dat een schaars recht nooit voor onbepaalde tijd bij dezelfde ondernemer mag berusten. Vanwege deze rechtspraak behoorde een vastgoedbelegger op de hoogte te zijn van het risico dat de schaarse mogelijkheden om in Chaam een supermarkt te mogen hebben op enig moment opnieuw moesten worden verdeeld. Deze vastgoedbelegger zou beseffen dat hij de supermarktmogelijkheid zou kunnen kwijtraken als hij niet de winnaar van een loting is of - als wordt gekozen voor volgorde van binnenkomst - hij niet als eerste een aanvraag indient.
Dat het verhoogde risico op het wegvallen van de hogere supermarkthuur tot een lagere waarde leidt, wordt ook bevestigd in de uitspraak van de Afdeling van 25 januari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:296. In die uitspraak is ook ingegaan op de gevolgen die het verhoogde risico heeft op de waarde van een pand met een voorwaardelijke supermarktbestemming. OTN is er niet in geslaagd om relevante verschillen te vinden die de conclusie rechtvaardigen dat die uitspraak terzijde kan worden geschoven.
24.1. Over de waarde van de onroerende zaken onder het oude planologische regime is in het verslag van de STAB van 6 december 2024, op bladzijden 44-54, onder meer het volgende vermeld naar aanleiding van de reactie die het college bij brief van 22 november 2024, met verwijzing naar een advies van de SAOZ van 13 november 2024, heeft gegeven na kennisneming van het conceptverslag van de STAB van 28 oktober 2024.
Bij de waardering heeft OTN er rekening mee gehouden dat in de oude situatie niet meer dan twee supermarkten op de gronden in de kern van Chaam met de bestemming Centrumdoeleinden C waren toegelaten. Daarnaast zijn ook andere factoren in de waardering betrokken. In het taxatierapport is een nadere toelichting opgenomen. Daarbij is vermeld dat bij de beoordeling van het rendement is gekeken naar de aanhoudende vraag naar supermarkten als beleggingsobject, de beperkte beschikbaarheid van deze objecten, het economisch klimaat, referentieobjecten van supermarkten, gerealiseerde transacties, het type vastgoed, het gebruik en de bestemming, de locatie en het verzorgingsgebied, de resterende looptijd van huurovereenkomsten, het leegstandsrisico, de algehele staat van onderhoud, functionaliteit en opleveringsniveau, de uitstraling in relatie tot het aanbod in de directe omgeving, de marktomstandigheden en het al dan niet aanwezig zijn van een combinatie van een supermarkt met een winkel. Op basis van een beoordeling van dit samenstel van factoren is OTN bij de waardering uitgegaan van een netto aanvangsrendement (v.o.n.) van 6,15 procent in de oude situatie. Het bruto aanvangsrendement (k.k.) is daarmee 7,24 procent op markthuur en 7,42 procent op huurprijs. Dit niveau ligt binnen de marktconforme bandbreedte.
In het algemeen kan een taxatierapport in een planschadezaak niet zonder meer als leidraad dienen voor een andere planschadezaak. Daar komt nog bij dat uit de uitspraak van de Afdeling van 25 januari 2023 niet valt af te leiden welke waarden zijn vastgesteld en hoe de taxaties concreet zijn onderbouwd (marktanalyse, gebruikte referentieobjecten, markthuur, oppervlakten en dergelijke). Daarbij is ook van belang dat de situatie die in die uitspraak aan de orde was, op drie punten (planologische regimes, peildatum en planologische vergelijking) niet vergelijkbaar is met de situatie bij [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B].
In de oude planologische situatie waren er twee supermarkten in een klein verzorgingsgebied, waarbij, in de optiek van de taxateurs, een redelijk handelend koper er zeker van was dat er niet nog een derde locatie bij zou komen. Volgens de taxateurs zou een redelijk handelend koper, met name vanwege het kleine verzorgingsgebied in relatie tot de omvang van beide bestaande supermarkten, er niet van zijn uitgegaan dat de supermarktbestemming van de onroerende zaken wordt wegbestemd en er om die reden een verhoogd risico is. Bij de waardering is verondersteld dat Lidl de huurovereenkomst zal uitdienen en dat er aan het einde van deze overeenkomst een kleine kans op leegstand is (een kans op vertrek van 10 procent). Dit komt voort uit de schaarste van supermarktlocaties en het al bereiken van het maximum aantal supermarkten in Chaam. Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst met Lidl was daarmee, op de peildatum, een theoretisch en gering risico, aldus de taxateurs.
24.2. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college niet aannemelijk gemaakt dat een voorwaardelijke supermarktbestemming in dit specifieke geval minder waardevol was dan een reguliere supermarktbestemming.
Op de zitting van de Afdeling hebben de taxateurs van OTN op overtuigende wijze uiteengezet dat, gelet op de relatief geringe omvang van het verzorgingsgebied en de hoge investeringskosten, er onder het oude planologische regime slechts een kleine kans was dat Lidl de supermarkt zou verplaatsen naar een ander perceel in de kern van Chaam met een voorwaardelijke supermarktbestemming. De Afdeling volgt het college dan ook niet in de stelling dat OTN het risico op verplaatsen heeft onderschat. Dat Lidl uiteindelijk is vertrokken, is, anders dan het college in de brief van 31 januari 2025 heeft gesteld, niet het ultieme bewijs voor deze stelling. Dat vertrek heeft immers onder het regime van het bestemmingsplan 2016 plaatsgevonden.
In de brief van 31 januari 2025 heeft het college terecht aangevoerd dat Lidl onder het oude planologische regime ook had kunnen vertrekken naar een locatie buiten het plangebied. Dat risico zouden [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] echter ook (in dezelfde mate) hebben gelopen als de onroerende zaken een onvoorwaardelijke supermarktbestemming zouden hebben gehad. Hieruit valt niet af te leiden dat de voorwaardelijke supermarktbestemming minder waardevol was.
Om dezelfde reden hebben de taxateurs van OTN te kennen gegeven dat zij van oordeel zijn dat het feit dat onder de voorwaardelijke supermarktbestemming gesproken kan worden van een schaars recht, zoals het college heeft betoogd, niet met zich brengt dat er een grotere kans op leegstand was dan onder een onvoorwaardelijke supermarktbestemming.
Verder komt aan de uitspraak van de Afdeling van 25 januari 2023
niet de betekenis toe die het college daaraan hecht. Voor dit oordeel is van belang dat, zoals ook in het verslag van de STAB van 6 december 2024 is vermeld, een taxatierapport in een planschadezaak niet zonder meer als leidraad kan dienen voor een andere planschadezaak en uit de uitspraak van 25 januari 2023 bovendien niet valt af te leiden welke waarden zijn vastgesteld en hoe de taxaties concreet zijn onderbouwd. De uitspraak van 25 januari 2023 brengt in dit geval - daargelaten of dit geval op relevante punten afwijkt van de situatie die in die uitspraak aan de orde was - niet met zich dat de voorwaardelijke supermarktbestemming minder waardevol is.
24.3. In het betoog van het college is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat OTN de kans op leegstand heeft onderschat en daardoor bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaken onder het oude planologische regime van het verkeerde bruto aanvangsrendement is uitgegaan.
25. Het college betoogt verder dat OTN de waarde van de onroerende zaken onder het nieuwe planologische regime heeft onderschat. Het college voert aan dat OTN ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de inkomsten uit de huurovereenkomst met Lidl en dat OTN van een te hoog bruto aanvangsrendement van 9,8 procent is uitgegaan.
25.1. Over de waarde van de onroerende zaken onder het nieuwe planologische regime is in het verslag van de STAB van 6 december 2024 op bladzijden 54-55 onder meer het volgende vermeld naar aanleiding van de reactie die het college, bij brief van 22 november 2024, met verwijzing naar een brief van de SAOZ van 13 november 2024, heeft gegeven na kennisneming van het conceptverslag van de STAB van 28 oktober 2024.
Volgens de taxateurs van OTN is de bedrijfsruimte van Lidl voor een andere invulling dan een supermarkt dermate groot, dat het niet realistisch is om deze ruimte als geheel te verhuren. Het beperkte verzorgingsgebied is hiervan de oorzaak. In die zin is de verbouwing een noodzakelijke investering om de ruimte überhaupt nog langjarig te kunnen verhuren. Bij de waardering is de markthuur getaxeerd die past bij winkelruimtes met een omvang na splitsing. Het alternatief zou langjarige leegstand of een verdere afslag van het markthuurniveau zijn geweest. Ook na splitsing is sprake van een aanvangs- en mutatieleegstandsrisico. Wat betreft de verbouwingskosten is gerekend met een investering van € 250.000,00. De werkelijke kosten lagen volgens de opgave van de eigenaar iets hoger op € 290.000,00. Volgens de taxateurs is een investering van € 250.000,00 een goede weerspiegeling van de kosten die een derde zou begroten bij een veronderstelde koop. De kosten zien op het realiseren van een fysieke splitsing van de ruimte en het aanpassen van de gevel voor een nieuwe entree. De contante waarde komt op de peildatum uit op € 243.634,00. Het bruto aanvangsrendement is een outputvariabele, waardoor de correcties van verklarende aard zijn voor het niveau van 9,8 procent.
25.2. Dat OTN, bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaken onder het nieuwe planologische regime, geen rekening heeft gehouden met de huurovereenkomst met Lidl, heeft ermee te maken dat het in de nieuwe situatie slechts op grond van het overgangsrecht was toegestaan om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken. Gelet op de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 17 tot en met 19, heeft OTN de huurovereenkomst terecht buiten beschouwing gelaten bij het vaststellen van de waardevermindering.
25.3. Tussen OTN en de SAOZ bestaat een verschil van inzicht over de hoogte van het bruto aanvangsrendement in de situatie onder het nieuwe planologische regime. Volgens OTN is dat 9,8 procent, terwijl de SAOZ, zoals onder andere blijkt uit de brief van 13 november 2024, van 9,5 procent is uitgegaan. Dat de onderbouwing van het taxatierapport van OTN op dit punt te wensen overlaat, zoals het college in de brief van 31 januari 2025 terecht heeft benadrukt, leidt niet tot het oordeel dat de Afdeling het taxatierapport niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mag leggen. Op de zitting van de Afdeling hebben de taxateurs van OTN toegelicht waarom van een aanvangsrendement van 9,8 procent is uitgegaan en waarom dat percentage beduidend hoger is dan uit de gebruikte referenties volgt. Als gevolg van de minder aantrekkelijke locatie van de onroerende zaken, zou het langer kunnen duren, gelet op de relatief geringe omvang van het verzorgingsbied, voordat de eigenaar van de onroerende zaken weer een huurder zou kunnen vinden. Ook zou deze eigenaar moeten investeren om de onroerende zaken te kunnen verhuren in kleinere eenheden. Bij de gebruikte referenties was de situatie anders. Daardoor was het nodig om een correctie door te voeren op het bruto aanvangsrendement, zoals berekend op basis van de referenties, aldus de taxateurs.
25.4. In het betoog van het college is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat OTN de waarde van de onroerende zaken onder het nieuwe planologische regime heeft onderschat.
reactie van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B]
25.5. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben bij brief van 5 februari 2025 een reactie op het verslag van de STAB en het taxatierapport ingediend. In die brief hebben zij geen gronden tegen dat verslag of dat rapport aangevoerd.
conclusie
25.6. Uit de reacties van partijen op het verslag van de STAB volgt niet dat dat verslag, gelezen in samenhang met het taxatierapport, onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De Afdeling zal daarom hierna zelf in de zaak voorzien met gebruikmaking van het taxatierapport.
zelf in de zaak voorzien
26. Volgens het taxatierapport hadden de onroerende zaken op de peildatum een waarde van € 2.740.000,00 onder het oude planologische regime en van € 1.270.000,00 onder het nieuwe planologische regime. Dat betekent dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2016 een schade in de vorm van een waardevermindering van de onroerende zaken van € 1.470.000,00 hebben geleden. Deze schade valt niet geheel of gedeeltelijk onder het normale maatschappelijke risico. De planologische ontwikkeling lag niet in de lijn der verwachting.
De Afdeling zal het besluit van 6 april 2020 herroepen, voor zover daarbij is bepaald dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] aanspraak maken op een tegemoetkoming in planschade van € 578.381,00, indien het compenserende bestemmingsplan niet op 30 juni 2021 is vastgesteld of niet op 30 december 2022 onherroepelijk is. De Afdeling zal de door het college aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] te betalen tegemoetkoming in planschade vaststellen op € 1.470.000,00.
27. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 11 maart 2021.
proceskosten
28. Het college moet de door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gemaakte proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] gegrond;
II. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam ongegrond;
III. verklaart het hoger beroep van De Eekelaar N.V. ongegrond;
IV. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 juni 2022 in zaak nr. 21/1829, voor zover daarbij het besluit van het college van burgemeester en wethouders van
Alphen-Chaam van 11 maart 2021 gedeeltelijk is vernietigd en de rechtbank zelf in de zaak heeft voorzien;
V. bevestigt die uitspraak, voor zover aangevallen, voor het overige;
VI. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam van 11 maart 2021;
VII. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam van 6 april 2020, voor zover daarbij is bepaald dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade van € 578.381,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling, wordt toegekend, indien het compenserend bestemmingsplan niet op 30 juni 2021 is vastgesteld of niet op 30 december 2022 onherroepelijk is;
VIII. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 1.470.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling, met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
IX. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
X. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 8.165,50, waarvan € 3.628,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
XI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] het door hen voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 274,00 vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
XII. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam een griffierecht van € 548,00 wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Daaldervoorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 december 2025
452