Rechtbank Midden-Nederland, eerste aanleg - enkelvoudig civiel recht overig

Om de hoogte van de huurachterstand te bepalen moet eerst worden beoordeeld of het gaat om met btw belaste verhuur. Uit artikel 11 lid 1 aanhef en onder b van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) volgt dat verhuur van onroerende zaken in beginsel is vrijgesteld van omzetbelasting. Partijen kunnen onder voorwaarden opteren voor belastbare verhuur: dat moet dan in ieder geval blijken uit een schriftelijke huurovereenkomst of een beschikking van de inspecteur na een gezamenlijk verzoek daartoe. (Voetnoot 1) [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat niet aan deze voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de verhuur is vrijgesteld van btw en dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat geen btw is verschuldigd toewijsbaar is.

Dat het gaat om onbelaste verhuur betekent echter niet dat [gedaagde] 21% van de betaalde huurbedragen met terugwerkende kracht mag verrekenen. Of de verhuur wel of niet had mogen worden belast, doet namelijk niets af aan de overeengekomen huurprijs van € 847,00. Dit bedrag heeft [gedaagde] ook bij aanvang voldaan als tegenprestatie voor het gehuurde. Bovendien staat in het door [gedaagde] overgelegde (concept) huurcontract ook een huurprijs van € 847,00 “exclusief BTW.” [gedaagde] is dus gehouden om de overeengekomen maandelijkse huurprijs te voldoen. Voor de reconventie betekent dit dat de gevorderde verklaring voor recht over de volgens [gedaagde] ten onrechte betaalde € 3.301,50 aan btw moet worden afgewezen.

Het uitgangspunt is dat de ontbinding en ontruiming in beginsel worden toegewezen bij een huurachterstand van minstens drie maanden. De huurachterstand bedraagt circa vijf maanden. (Voetnoot 2)

In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om hiervan af te wijken vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming. [gedaagde] heeft zich namelijk terecht op het standpunt gesteld dat sprake is van onbelaste verhuur (zoals hiervoor overwogen). [gedaagde] heeft echter niet de overeengekomen huurprijs mogen verminderen met 21% en niet mogen verrekenen met zijn betalingsverplichtingen (zoals eveneens hiervoor overwogen). Als [gedaagde] op dat punt ook gelijk had gekregen (en die betalingen niet conform artikel 6:44 BW worden afgeboekt, zie r.o. 4.9), dan zou de huurachterstand slechts circa één maand bedragen. Hieruit volgt dat geen sprake is van volledige betalingsonwil of -onmacht. Dit blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] de lopende huur (weliswaar minus 21%) gewoon is blijven doorbetalen.

Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] niet zodanig is dat die op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.

De gevorderde wettelijke handelsrente van € 936,98 is toewijsbaar. Anders dan [gedaagde] meent is voor de verschuldigdheid van handelsrente op grond van artikel 6:119a BW geen ingebrekestelling of afgesproken fatale termijn vereist.

Het door [eiseres sub 1] gevorderde bedrag van € 2.338,92 aan “afrekening elektriciteit” zal worden afgewezen. [gedaagde] erkent dat € 50,00 per maand aan voorschot wordt betaald, maar [eiseres sub 1] heeft nagelaten om de eindafrekening over te leggen. Het had op haar weg gelegen om de onderliggende stukken over te leggen en inzage te geven in de verbruiksgegevens. [eiseres sub 1] heeft dit, ook na de betwisting door [gedaagde] , niet gedaan. Daarom moet deze vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Daarnaast vordert [eiseres sub 1] betaling van € 5.000,00 als boete dan wel als schadevergoeding omdat [gedaagde] een groter gedeelte van het parkeerterrein gebruikt dan door [eiseres sub 1] is toegestaan. [gedaagde] voert aan dat de huur tevens de buitenruimte tussen twee regenpijpen omvat, waar volgens hem acht auto’s tussen passen.

De kantonrechter is van oordeel dat ook deze vordering niet toewijsbaar is. Gesteld noch gebleken is van een grondslag voor dergelijke eenzijdig opgelegde boetes. Daarnaast heeft [eiseres sub 1] onvoldoende aangetoond dat zij hierdoor schade heeft geleden.

Verder vordert [eiseres sub 1] veroordeling van [gedaagde] tot beperking van het aantal voertuigen op haar parkeerterrein tot ten hoogste twee dan wel een door de kantonrechter te bepalen aantal.

Op de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat [gedaagde] auto’s mocht parkeren in het gebied tussen twee regenpijpen waar circa tien meter tussen zit. Volgens [eiseres sub 1] passen daar twee en volgens [gedaagde] acht auto’s tussen. Gelet op de gemiddelde breedte van een auto zal de kantonrechter het aantal bepalen op vier auto’s die geparkeerd mogen worden tussen de twee regenpijpen. Daarbij zal de gevorderde dwangsom worden gematigd en gemaximeerd zoals onder de beslissing vermeld.

[gedaagde] heeft in reconventie (naast de al hiervoor behandelde verklaringen voor recht) een schadevergoeding gevorderd wegens onrechtmatige incassokosten en juridische kosten van € 2.000,00, te vermeerderen met rente. [gedaagde] heeft echter onvoldoende gemotiveerd gesteld over de wettelijke grondslag hiervan, laat staan dat hij dit heeft onderbouwd. Reeds hierom moeten deze vorderingen worden afgewezen.

Beide partijen zijn gedeeltelijk in het (on)gelijk gesteld, zowel in conventie als in reconventie. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren. Iedere partij draagt dus de eigen proceskosten.