Rechtbank Midden-Nederland, kort geding civiel recht overig

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is om te beginnen vereist dat sprake is van een spoedeisend belang. Dat is hier het geval. Centrada heeft, zeker gelet op de doelgroepen voor deze woningen, een zwaarwegend belang bij spoedige duidelijkheid over de beschikbaarheid van de woning. [gedaagde partij] stelt daartegenover dat hij vermoedt dat Centrada van hem af wil, maar dit staat aan de spoedeisendheid niet in de weg.

Een veroordeling tot ontruiming van woonruimte in kort geding is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht, het woonbelang en de huurbescherming van een huurder. Daarom moet de kantonrechter terughoudend zijn met toewijzing van een dergelijke vordering.

Dat betekent dat voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding alleen plaats is als het zeer waarschijnlijk is dat die vordering in een bodemprocedure ook wordt toegewezen, en als de belangen van Centrada bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde partij] bij behoud van de woning.

In artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Centrada stelt dat [gedaagde partij] in strijd met artikel 6.3 van de huurvoorwaarden zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en daarmee tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.

Uitgangspunt is dat sprake is van het houden van hoofdverblijf in een woning, als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarbij is de plaats waar iemand regelmatig ’s nachts slaapt van grote betekenis. Bij de beoordeling of iemand op een bepaalde plaats zijn hoofdverblijf heeft, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

[gedaagde partij] voert aan dat de bewijslast met betrekking tot het hoofdverblijf bij Centrada ligt.

Centrada doet een beroep op het bepaalde in artikel 6.5 van de huurvoorwaarden waarin is bepaald dat [gedaagde partij] , bij een vermoeden van Centrada dat hij niet het hoofdverblijf in de woning heeft, feiten en omstandigheden naar voren moet brengen en onderbouwen waaruit blijkt dat hij wel onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad.

Naar het oordeel van de kantonrechter ligt het niet op de weg van [gedaagde partij] om voldoende aannemelijk te maken dat hij wel steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, maar moet Centrada voldoende aannemelijk maken dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Daarin is Centrada naar het oordeel van de voorzieningenrechter geslaagd.

Zoals hiervoor overwogen moet Centrada haar vordering aannemelijk maken. Centrada heeft haar vordering onderbouwd aan de hand van bezoeken aan het gehuurde, en het over een langere periode observeren van de woning van de (ex) partner van [gedaagde partij] , verklaringen van de complexbeheerder en buurtbewoners, camerabeelden en het gebruik van de toegangstag van [gedaagde partij] . Het onderzoek bestrijkt de periode van 16 september 2025 tot 1 april 2026.

[gedaagde partij] voert aan dat door het onderzoek van Centrada een te grote inbreuk op zijn privacy is gemaakt en dat het bewijs als gevolg hiervan onrechtmatig is verkregen.

De kantonrechter passeert dit verweer van [gedaagde partij] . Het onderzoek van Centrada is proportioneel geweest en van onrechtmatig verkregen (bewijs)materiaal is geen sprake. Niet aannemelijk is geworden dat Centrada slechts gegevens heeft overgelegd die haar standpunt onderbouwen of dat verklaringen van de complexbeheerder en buurtbewoners niet in overeenstemming zijn met de waarheid.

[gedaagde partij] moet op grond van artikel 6.19 van de algemene huurvoorwaarden [gedaagde partij] toegang tot de woning verlenen bij controle op de naleving van de algemene huurvoorwaarden, waaronder het hebben van hoofdverblijf. Tijdens de huisbezoeken zijn foto’s gemaakt van de aangetroffen situatie. Hoewel dit een inbreuk is op de privacy van [gedaagde partij] , is deze in het kader van het onderzoek van Centrada niet ontoelaatbaar.

Hetzelfde geldt voor de observaties van Centrada aan [adres 2] te [woonplaats] . Geconstateerd is slechts dat de door [gedaagde partij] gebruikte auto al dan niet bij dit adres geparkeerd stond.

Aan de hand van de onder 4.10 genoemde onderbouwing is het voor de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Tijdens de huisbezoeken is geconstateerd dat slechts de dochter en de kleinzoon van [gedaagde partij] in de woning verbleven. [gedaagde partij] stelt weliswaar dat de slaapkamer door zijn dochter en kleinzoon wordt gebruikt en dat hij op de bank slaapt, maar dat is tijdens de huisbezoeken niet gebleken. [gedaagde partij] heeft in het kader van deze procedure weliswaar foto’s overgelegd waaruit zou moeten blijken dat hij wel in de woning verblijft en op de bank slaapt, maar onduidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt en de bank lijkt ook qua formaat niet geschikt voor regelmatig en langdurig gebruik als slaapplek. Uit de camerabeelden en het gebruik van de toegangstag blijkt dat [gedaagde partij] het wooncomplex vaak kortdurend betreedt. Dat hij dan steeds weg moet voor een taxirit lijkt niet aannemelijk en is door [gedaagde partij] ook niet onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een rittenoverzicht. Ook is hij overdag vaak slechts kortdurend in en om het complex aanwezig. Verder is over een langere periode geconstateerd dat de auto van [gedaagde partij] (langdurig) geparkeerd staat aan [adres 2] te [woonplaats] . Op grond van de combinatie van deze bevindingen vindt de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagde partij] niet zijn hoofverblijf heeft in het gehuurde.

[gedaagde partij] weerspreekt de bevindingen van Centrada voor het overige slechts in algemene zin. Dit brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel.

Tegenover het belang van [gedaagde partij] bij het behoud van zijn woning, staat het belang van Centrada om de woning te kunnen verhuren aan een (andere) huurder die wel hoofdverblijf houdt in de woning. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Centrada zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde partij] .

Op grond van al het voorgaande is aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom zal [gedaagde partij] daarop vooruitlopend worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen.

De minderjarige kleinzoon van [gedaagde partij] verblijft in de woning. Vooropgesteld wordt dat de belangen van minderjarige kinderen een eerste overweging moeten vormen op grond van artikel 3 van het Internationaal verdrag voor de rechten van het kind. Tot deze belangen behoort onder andere hun recht op huisvesting. Toch betekent dat niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit zou mogen worden ontruimd. Hun belangen moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

De ontruiming heeft niet alleen voor [gedaagde partij] (en zijn dochter), maar ook voor zijn kleinzoon nadelige gevolgen. [gedaagde partij] (en zijn dochter) zijn wel zelf verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming van de woning kunnen leiden. Het ligt dan ook in de eerste plaats op de weg van [gedaagde partij] om de nadelige effecten van de ontruiming voor zijn kleinzoon zoveel mogelijk te beperken. Een vordering tot ontruiming is echter niet toewijsbaar als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor de kleinzoon zou leiden. Dat die situatie zich voordoet, in die zin dat de kleinzoon bij een ontruiming letterlijk op straat komt te staan, is gesteld noch gebleken. [gedaagde partij] heeft niet weersproken dat zijn dochter en kleinzoon terug kunnen keren naar de woning aan [adres 2] te [woonplaats] .

Vanwege de belangen van de minderjarige kleinzoon van [gedaagde partij] zal de ontruimingstermijn worden gesteld op één maand na betekening van het vonnis. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde partij] had kunnen anticiperen op de meermaals aangekondigde ontruimingsvordering, wordt dit een redelijke termijn geacht om aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen.

[gedaagde partij] zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Centrada. Deze worden begroot op € 1.301,02, bestaande uit € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 139,00 aan griffierecht, € 865,00 aan salaris gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. De wettelijke rente over de proceskosten is als niet weersproken als onderstaand toewijsbaar.

Centrada heeft ook een vergoeding gevorderd voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming van het gehuurde. Deze vordering is niet toewijsbaar. Op grond van de wet (artikel 237 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) kan de partij die ongelijk krijgt alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt, dan wel kosten die nog niet zijn gemaakt maar zich al wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten. Deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. Op de datum van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn.