Rechtbank Noord-Holland, kort geding civiel recht overig

(…)

B. DEFINITIES

In deze akte wordt verstaan onder:

(…)

5. Kwaliteitsrekening:

de in artikel 25 van de Wet op het Notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van VLS, welke rekening wordt aangehouden bij de Rabobank (…);

(…)

8. de Notaris:

mr. A.C.W. graaf van Limburg Stirum, notaris te Hilversum, verbonden aan VLS, en/of diens waarnemer of een aan diens protocol toegevoegd notaris;

(…)

16. VLS:

notariskantoor Van Limburg Stirum, kantoorhoudende (…) Hilversum (…).

C. KOOP REGISTERGOED, KOOPPRIJS

1. Verkoper verkoopt hierbij per de Sluitingsdatum aan Koper, die van Verkoper koopt: het Verkochte.

2. De koopprijs voor het Verkochte bedraagt: zevenentwintig miljoen euro

(€ 27.000.000,00), welke koopprijs als volgt is onderverdeeld:

a. (…)

b. voor wat betreft het Verkochte fase 2: achttien miljoen vierhonderdvierduizend negenhonderdzevenenvijftig euro (€ 18.404.957,00), exclusief de verschuldigde omzetbelasting en (eventuele) overdrachtsbelasting.

(…)

D. BIJZONDERE BEPALINGEN

(…)

Leveringsdatum

Artikel 9

De Leveringsakte zal worden verleden ten kantore van de Notaris op 24 april 2020 (…).

Levering onder ontbindende voorwaarde Verkochte fase 2 Artikel 10

1. Verkoper is ermee bekend en aanvaardt, dat in verband met de verkrijging van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het op het Verkochte te realiseren Bouwplan, de betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 - in afwijking van artikel IV van de Algemene Bepalingen - zal plaatsvinden nadat de van overheidswege benodigde onherroepelijke vergunning(en) ten behoeve van de realisatie van het Bouwplan op het Verkochte door Koper is verkregen.

In verband met vorenstaande zijn Verkoper en Koper overeengekomen dat de levering van uitsluitend het Verkochte fase 2 zal plaatsvinden onder de navolgende ontbindende voorwaarden:

a. dat niet uiterlijk op 31 december 2024 (…) alle van overheidswege benodigde vergunning(en) ten behoeve van de realisatie van het Bouwplan op het verkochte is/zijn verleend, formele rechtskracht heeft/hebben verkregen (…)

(…)

b. dat Koper niet uiterlijk 14 dagen na de datum waarop Koper aan Verkoper heeft medegedeeld dat Koper geen beroep doet op de ontbindende voorwaarde als genoemd in lid 1 onder a van dit artikel (de Betaaldatum), de koopsom ter zake het Verkochte fase 2 heeft gestort op de Kwaliteitsrekening én Verkoper tevens uiterlijk 14 dagen na de Betaaldatum 18:00 uur schriftelijk en gedocumenteerd (mede inhoudende e-mail) aan de Notaris heeft verklaard, dat Verkoper een beroep doet op deze ontbindende voorwaarde en de Koopovereenkomst ten aanzien van het Verkochte fase 2 wil ontbinden;

(…)

3. Koper verplicht zich tegenover Verkoper om op eerste vordering en voor rekening van Verkoper en GONL aan Verkoper en GONL recht van eerste hypotheek op het Verkochte fase 2 (of enig gedeelte daarvan) te verlenen tot een bedrag van € 18.404.957,00 tot meerdere zekerheid voor de nakoming van:

a. de verplichtingen van Koper jegens Verkoper uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 op de Betaaldatum); en

b. de verplichtingen van Verkoper jegens GONL tot betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2 aan GONL.

4. Indien Koper tijdig aan zijn verplichting uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2) heeft voldaan:

a. is Verkoper verplicht mee te werken aan een akte, waarin wordt geconstateerd dat Koper volledig aan zijn verplichtingen heeft voldaan, waarin zal worden geconstateerd dat voormelde ontbindende voorwaarden zijn vervallen, waarin door Verkoper aan Koper kwijting wordt verleend voor de betaling van de koopprijs ter zake het Verkochte fase 2, waarin afstand wordt gedaan van alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de Koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop van het Verkochte fase 2 betrekking hebben, en waarin zal worden geconstateerd dat de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel waardeloos is en doorgehaald zal worden in de openbare registers (Akte van Kwijting);

b. is GONL verplicht mee te werken aan de Akte van Kwijting waarin zal worden geconstateerd dat de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel waardeloos is en doorgehaald zal worden in de openbare registers.

Koper wordt geacht tijdig aan zijn verplichting uit hoofde van het bepaalde als bedoeld in lid 1 onderdeel b van dit artikel (betaling van de koopprijs voor het Verkochte fase 2) te hebben voldaan, op het tijdstip dat de koopprijs voor het Verkochte fase 2 is gestort op de Kwaliteitsrekening. Per datzelfde tijdstip zal de hypothecaire inschrijving uit hoofde van lid 3 van dit artikel geacht waardeloos te zijn.

In verband met het in de vorige alinea bepaalde zijn Verkoper en GONL verplicht in de betreffende hypotheekakte een onvoorwaardelijke royementstoezegging te doen en een onvoorwaardelijke volmacht te verstrekken aan iedere medewerker van VLS om alsdan de inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster door te halen.

Na het passeren van de Akte van kwijting zal deze ter inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers worden aangeboden.

Indien het Verkochte fase 2 belast is met hypotheken of beslagen ten behoeve van crediteuren van Verkoper, die niet (geheel) uit de koopsom van het Verkochte fase 2 kunnen worden afgelost, dient Verkoper uiterlijk op de Betaaldatum het ontbrekende bedrag te voldoen door storting op de Kwaliteitsrekening.(…)

(…)

Pandhouder en Pandgever zijn het navolgende overeengekomen:

1. Betaling van de koopsommen die Yieldforce Holding B.V. respectievelijk Grondplan Nederland B.V. te vorderen hebben, zoals hiervoor vermeld, zullen alle plaatsvinden via de derdengeldenrekening van notariskantoor van Limburg Stirum, derhalve niet rechtstreeks aan de desbetreffende vennootschap, waarna notariskantoor van Limburg Stirum iedere Pandhouder zal uitbetalen, waartoe Pandgever hierbij een onherroepelijke volmacht verleent aan notariskantoor van Limburg Stirum om tot rechtstreekse uitbetaling aan Pandhouder over te gaan. Yieldforce Holding B.V. respectievelijk Grondplan Nederland B.V. zijn verplicht eventuele door hen in dit kader ontvangen bedragen onverwijld aan notariskantoor van Limburg Stirum over te dragen.

(…)

(…)

(…)

(…)

In artikel 1 sub a van de allonge is bepaald dat Vorm uiterlijk op 1 mei 2023 de koopsom van fase 2 (i) ten bedrage van € 4.400.000,- diende te voldoen. Conform artikel 3 lid 2 van de koopovereenkomst diende dit bedrag op de kwaliteitsrekening van Notariskantoor Van Limburg Stirum te worden gestort. Vorm is deze verplichting tot op heden niet nagekomen en verkeert derhalve in verzuim (o.g.v. artikel 6:83 sub a BW).

Bovendien is overeengekomen dat Hermans & Schuttevaer Notarissen, in overeenstemming met de door Vorm aan te leveren bouwplan en uitmeting, de percelen zal splitsen. Ook hieraan is tot op heden geen uitvoering gegeven. Mede doordat de gronden nog niet uitgemeten zijn, kan mr. Francken van Notariskantoor Van Limburg Stirum thans geen uitvoering geven aan uitbetaling van voornoemde koopsom aan de gerechtigde beleggers en weigert hij thans zijn ministerie.

Nu er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen aan de zijde van Vorm, komt aan cliënte het recht tot ontbinding toe (o.g.v. artikel 6:265 lid 2 BW). Cliënte ontbindt bij deze de op 21 april 2023 gesloten allonge. De ontbinding heeft reeds werking door deze schriftelijke verklaring.(…)

(…)

De beweerdelijke tekortkoming door VORM in de nakoming van de Aanvullende Afspraken ziet op de betaling door VORM van de koopsom van de percelen binnen de rode contour zoals schetsmatig weergegeven in de Aanvullende Afspraken. Deze percelen zijn, net zoals de overige percelen van Scheg- Oost, op 17 april 2020 door Yieldforce aan VORM geleverd onder ontbindende voorwaarden, zoals nader bepaald in de koopovereenkomst tussen VORM en Yieldforce van 31 maart 2020. De Aanvullende Afspraken zijn te beschouwen als een aanvulling op o.a. deze koopovereenkomst. Vastgoedplan is geen partij bij deze overeenkomst. VORM heeft met de Aanvullende Afspraken ook geen directe verplichtingen willen aangaan jegens Vastgoedplan. De primaire contractpartij van VORM is Yieldforce. Reeds om die reden kan er geen sprake zijn van enig verzuim van VORM jegens Vastgoedplan en kan laatstgenoemde de Aanvullende Afspraken ook niet op die grond ontbinden wegens een vermeende tekortkoming van VORM.

Los daarvan is VORM helemaal niet toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de Aanvullende Afspraken, ook niet jegens Yieldforce. De redenen waarom de Aanvullende Afspraken op dit punt nog niet zijn uitgevoerd, heeft VORM toegelicht in een mail van vrijdag 30 juni jl. van de heer De Vries van VORM. Het feit dat u in uw brief geheel aan deze mail voorbij bent gegaan, doet vermoeden dat dit bericht u toen nog niet onder ogen was gekomen. Voor de goede orde sluit ik een print van deze mail bij (bijlage 1). De mail ontkracht uw stellingen op genoegzame wijze.

In aanvulling op deze mail wijs ik er ook nog op dat VORM het bedrag van € 4,4 miljoen wel degelijk tijdig heeft voldaan op de overeengekomen datum van 1 mei 2023. Dit is daags daarna bevestigd aan Yieldforce en Vastgoedplan door Hermans & Schuttevaer notarissen (bijlage 2). De reden dat het bedrag door VORM aan een andere notaris is overgemaakt hield verband met het feit dat Van Limburg Stirum notarissen (‘VLS’) zich nog niet bereid had getoond om haar ministerie te verlenen voor de financiële afwikkeling van de transactie richting de beleggers van Vastgoedplan. Die discussie speelt tot de dag van vandaag en is een probleem dat voor risico van Vastgoedplan komt. Het gaat dus niet aan om VORM het verwijt te maken dat zij niet op de kwaliteitsrekening van VLS heeft betaald. Vastgoedplan wist dat het bedrag bij een andere notaris werd gedeponeerd en vond dat prima. Vastgoedplan heeft na ontvangst van de mail van Hermans & Schuttevaer dus (uiteraard) ook geen bezwaar gemaakt over deze betalingswijze. Sterker nog, Vastgoedplan heeft deze mail zelfs op 2 juni 2023 (bijlage 3) ter geruststelling doorgestuurd aan (een van) haar beleggers met de mededeling: “Mijn collega vroeg daarom om nog even (in vertrouwen) de bevestiging met je te delen dat de 4,4 miljoen op de rekening van de notaris staat.”

(…)

Kortom, VORM is niet in verzuim en al helemaal niet jegens Vastgoedplan. Van ontbinding van de Aanvullende Afspraken kan geen sprake zijn, deze dienen gewoon nagekomen te worden. (…)

(…)

Mijn kantoor heeft nimmer het standpunt ingenomen dat wij niet bereid zijn de betreffende betaling op onze kwaliteitsrekening in ontvangst te nemen.

Het staat ons, naar onze mening, vrij deze betaling op onze kwaliteitsrekening te accepteren, nu die betaling zijn grondslag vindt in de door mijn protocolvoorganger, oud-notaris mr. Van Limburg Stirum, gepasseerde 'akte verpanding vordering' van 17 april 2020 en deze betaling ook gerelateerd is aan een concrete (beoogde) transactie (…).

(…)

Wij citeren echter een aantal passages uit onze brieven aan Vastgoedplan van 22 en 28 juni 2023:

(…)

“(…) Naar onze mening, kan op grond van het voorgaande niet worden uitgesloten dat een uitbetaling door ons aan slechts een deel van de 672 verkopers, strijdig is met het pandrecht en de in de akte overeengekomen betalingssystematiek (…).

In elk geval bestaat daarover dermate veel onzekerheid, dat wij in het kader van artikel 25 Wna niet (goed) kunnen beoordelen wie rechthebbende is op derdengelden, indien die op onze kwaliteitsrekening zouden worden gestort.

De door ons in acht te nemen zorgplicht verhindert in dat geval dat wij, zonder nader onderzoek. overgaan tot uitbetaling . (…)

U zult, zo nemen wij aan, op basis hiervan zelf ook kunnen vaststellen dat onze aarzelingen niet zien op het in ontvangst nemen van de betaling afkomstig van VORM, maar uitsluitend op wat er daarna met deze ontvangen betaling dient te gebeuren.

(…)

Indien VORM overgaat tot betaling op onze kwaliteitsrekening, zullen wij vervolgens beoordelen wie rechthebbende is op die gelden en of er beletselen zijn, die aan uitbetaling in de weg staan.

(…)

Bovendien is het pandrecht blijkens de pandakte gevestigd op alle rechten van Vastgoedplan jegens Yieldforce ter zake van de tussen hen overeengekomen koopsom. Alle beleggers zijn dus pandhouders op de gehele vordering van Vastgoedplan op Yieldforce tot betaling van de koopsom. Dit ten behoeve van de beleggers gevestigde pandrecht gaat pas teniet als de gehele vordering, waarvoor het pandrecht zekerheid biedt, is voldaan.

(…)

Wij zullen de visie van VORM, onverminderd het voorgaande, niettemin meenemen in onze afwegingen, maar zo lang wij redelijkerwijs twijfel kunnen hebben ten aanzien van de vraag of het pandrecht een beletsel zou kunnen vormen om tot uitbetaling over te gaan, zal opschorting van het ministerie aan de orde kunnen zijn totdat die twijfel, naar ons oordeel, is weggenomen.

(…)

Bij deze bevestigen wij dat VORM, onder de in deze brief uiteengezette randvoorwaarden, en de gebruikelijke in acht te nemen regelgeving inzake het notarieel geldverkeer, het bedrag van EUR 4.313.458,75 kan betalen op onze kwaliteitsrekening.

(…)

(…)

(…)

(…)

(…)

(…)

(…)

Er zal bij de door VORM aangekondigde deelbetaling evenmin doorhaling van de hypothecaire inschrijving kunnen plaatsvinden.

De Notaris vraagt het bovendien af of het, gelet op het door Vastgoedplan ingenomen standpunt, wel wenselijk is dat VORM overgaat tot enige deelbetaling en behoudt zich het recht voor een dergelijk bedrag alsdan te retourneren aan VORM.

De Notaris zal zich uiteraard volledig conformeren aan het oordeel van de (voorzieningen)rechter.

(…)

Vastgoedplan voert tot haar verweer – kort gezegd – aan dat VORM niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vorderingen omdat zij geen spoedeisend belang heeft. Toewijzing van de vorderingen brengt partijen geen enkele stap verder in de transactie. Daarnaast dient VORM niet-ontvankelijk verklaard te worden, omdat de aard van de vorderingen zich niet leent voor behandeling in kort geding. In feite wordt namelijk een verkapte verklaring voor recht gevorderd dat de Aanvullende Afspraken niet rechtsgeldig ontbonden zouden zijn. De vorderingen van VORM moeten voorts op grond van een inhoudelijke beoordeling worden afgewezen, omdat zowel uit de Koopovereenkomst als uit de hypotheekakte onmiskenbaar blijkt dat VORM pas recht op doorhaling heeft wanneer de volledige Koopsom van € 18.404.957.- voor Fase 2 is voldaan. Zolang de volledige koopsom voor fase 2 nog niet is voldaan, heeft Vastgoedplan recht op en belang bij instandhouding van haar hypotheekrecht, mede ten behoeve van de individuele beleggers. Bovendien is de deelbetaling van € 4,4 miljoen door VORM in afwijking van het bepaalde in de Koopovereenkomst niet gedaan op de kwaliteitsrekening van VLS maar op die van H&S. Daarnaast is een hypotheekrecht op grond van artikel 3:230 BW ondeelbaar.

Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete geldt dat deze niet tussen VORM en Vastgoedplan is overeengekomen, maar tussen VORM en Yieldforce.

Tot slot verzet Vastgoedplan zich tegen een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van dit vonnis, omdat toewijzing van de vorderingen van VORM onomkeerbare gevolgen hebben voor haar, aldus nog steeds Vastgoedplan.