Rechtbank Noord-Holland, eerste aanleg - enkelvoudig verbintenissenrecht

De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of er voldoende reden is om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van een huurachterstand van € 900,00.

Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat. Dat is het geval. [eiser] vordert ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] volgens [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft. Deze vordering is naar zijn aard spoedeisend.

De kantonrechter stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van woonruimte in kort geding een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht, het woonbelang en de huurbescherming van een huurder. Daarom moet de kantonrechter terughoudend zijn met toewijzing van z’n vordering.

Dat betekent dat voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding alleen plaats is als het zeer waarschijnlijk is dat die vordering in een gewone procedure (een zogenoemde bodemprocedure) ook wordt toegewezen, en als de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij behoud van de woning.

Partijen zijn het erover eens dat hier sprake is van huur van woonruimte.

Huurders van woonruimte hebben op grond van de wet recht op huurbescherming. (Voetnoot 1) Dat komt erop neer dat een huurovereenkomst niet tegen de zin van de huurder kan worden beëindigd, maar alleen in geval van specifieke in de wet geregelde gronden voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.

In de wet staat een uitzondering op de wettelijke huurbescherming bij huur van woonruimte. Die uitzondering houdt in dat de huurbescherming niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. (Voetnoot 2)

Omdat het gaat om een uitzondering op huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming, zoals bijvoorbeeld bij de huur van vakantiewoningen. Daarbij moet mede worden gelet op de aard van de woning en de aard van het gebruik. (Voetnoot 3)

De kantonrechter stelt vast dat de woonruimte aanvankelijk via Airbnb is gehuurd voor een huurperiode van 2 april 2025 tot 4 mei 2025, zoals in de dagvaarding is gesteld. Die huur zou mogelijk kunnen worden aangemerkt als een huur die naar zijn aard van korte duur is.

Maar vast staat ook dat partijen daarna nieuwe en andere afspraken over de huur hebben gemaakt, waarbij [gedaagde] vanaf 4 mei 2025 twee kamers rechtstreeks van [eiser] is gaan huren voor € 1.800,00 per maand.

Vervolgens is de huur maandenlang voortgezet en heeft [eiser] voor het eerst medio september 2025 aan [gedaagde] verzocht om de woning te ontruimen.

De kantonrechter oordeelt dat gelet op de hiervoor genoemde nadere afspraken en de feitelijke voortzetting van de huur, geen sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De aard van de woonruimte, als hoofdverblijf van [gedaagde] en zijn kinderen, en de maandenlange voortzetting van de huur wijzen er niet op dat het gebruik daarvan naar zijn aard van korte duur is. Er is ook niet gebleken van afspraken waaruit dat volgt. Partijen hebben daarover evenmin iets schriftelijk vastgelegd.

Volgens de eigen stelling van [eiser] is met ingang van 4 mei 2025 een verlenging van de huur overeengekomen voor de duur van telkens een maand, en voor een periode tot de terugkeer van [eiser] uit [buitenland] . Ook als van die stelling wordt uitgegaan, is geen sprake van huur die naar zijn aard van korte duur is. Immers, een dergelijke afspraak over verlenging van de huur maakt niet duidelijk hoe lang het gebruik van de woning feitelijk nog zal gaan duren en is geen concrete afspraak over de einddatum van de huur. Een en ander is geheel afhankelijk van de vraag of en wanneer [eiser] terugkeert uit [buitenland] . Dat is geen huur naar zijn aard van korte duur.

Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een huurperiode is afgesproken tot het moment van terugkeer van [eiser] uit [buitenland] . [gedaagde] heeft dit betwist en heeft gesteld dat in het geheel geen huurperiode is overeengekomen. [eiser] moet de door hem gestelde afspraak aannemelijk maken (of bewijzen), omdat hij zich daarop beroept. Daarin is [eiser] in dit kort geding niet geslaagd, omdat die afspraak nergens uit blijkt en niet schriftelijk is vastgelegd. Dit kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering door het horen van getuigen.

Uitgaande van eerdergenoemde eigen stelling van [eiser] is overigens ook sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Immers, een huurovereenkomst voor de duur van een maand die daarna telkens met een maand wordt verlengd, moet op grond van de wet worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. (Voetnoot 4) Verder is geen sprake van een geval waarin de huurovereenkomst kan worden beëindigd vanwege een zogeheten diplomatenclausule, zoals op de zitting genoemd, omdat daarvoor een schriftelijk ontruimingsbeding is vereist, en dat is er niet. (Voetnoot 5)

De kantonrechter komt dus tot de conclusie dat het gebruik van de huurwoning niet naar zijn aard van korte duur is en dat [gedaagde] huurbescherming heeft. Dat betekent ook dat de huur voortduurt, dat de opzegging of beëindiging daarvan door [eiser] niet rechtsgeldig is, en dat er geen grond is om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning.

De kantonrechter constateert dat [gedaagde] de zorg heeft voor drie kinderen, waarvan twee minderjarige kinderen, en dat die kinderen in de woning verblijven.

Op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind moet het belang van (minderjarige) kinderen bij alle maatregelen betreffende die kinderen een eerste overweging vormen. Dat betekent dat het belang van kinderen in kaart moet worden gebracht bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning waarin ook een kind of kinderen verblijven. Dat betekent niet dat het belang van de betrokken kinderen er steeds toe leidt dat een vordering tot ontruiming moet worden afgewezen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen. (Voetnoot 6) In dat kader moet onder meer worden meegewogen of er in geval van ontruiming een mogelijkheid van alternatieve huisvesting is en of er een kans is dat een kind als gevolg van de ontruiming dakloos wordt, of van zijn ouders gescheiden zal raken.

De kantonrechter is niet gebleken van een mogelijkheid van vervangende woonruimte voor de kinderen van [gedaagde] , in geval van ontruiming. [gedaagde] heeft op de zitting toegelicht dat hij geen vangnet heeft in Nederland en dat er niemand is bij wie hij met zijn kinderen terecht kan. [eiser] heeft op de zitting gesteld dat [gedaagde] gelet op de hoogte van de huidige huur in staat moet zijn om vervangende woonruimte te krijgen. Maar [gedaagde] heeft daartegenover verklaard dat hij eerst nog urgentie van de gemeente moet krijgen en dat het dan nog drie weken tot zes maanden kan duren voor hij daadwerkelijk een woning krijgt toegewezen. Ook gelet op de toelichting van [gedaagde] over zijn inkomenssituatie is niet zonder meer aannemelijk dat hij op korte termijn een andere woning kan verkrijgen met een huurprijs die op lange(re) termijn voor hem aanvaardbaar en redelijk is. Er staat dus niet vast dat [gedaagde] direct alternatieve huisvesting zal kunnen krijgen in geval van ontruiming en er is ook een kans dat zijn kinderen als gevolg van een ontruiming dakloos zullen worden.

Gelet op het voorgaande staan ook de belangen van de (minderjarige) kinderen van [gedaagde] in de weg aan een veroordeling tot ontruiming in kort geding.

[eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] in strijd handelt met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen, omdat [gedaagde] schade veroorzaakt aan de woning en bedreigingen uit. [gedaagde] heeft dit tijdens de zitting gemotiveerd weersproken. De kantonrechter overweegt dat [eiser] zijn stelling tegenover de betwisting daarvan door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Overigens is die stelling van [eiser] op zichzelf ook niet genoeg om een veroordeling tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen.

De conclusie is dat [gedaagde] niet zonder recht of titel in de woning verblijft en dat het onwaarschijnlijk is dat een vordering tot ontruiming in een gewone procedure wordt toegewezen. De vordering tot ontruiming in dit kort geding wordt daarom afgewezen.

[eiser] vordert ook betaling van een huurachterstand van € 900,00 over de maand oktober 2025. [gedaagde] heeft deze vordering onvoldoende betwist en niet aannemelijk gemaakt dat hij dit bedrag wel heeft betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag. Voor zover [gedaagde] aan [eiser] kan aantonen dat hij wel (deel)betalingen heeft gedaan, komen die in mindering op de veroordeling.

Voor een veroordeling tot betaling van huurtermijnen vanaf 1 december 2025 bestaat geen aanleiding, omdat [gedaagde] de lopende huur betaalt.

[eiser] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. [gedaagde] heeft geen gemachtigde en daarom komen alleen zijn reis-, verblijf- of verletkosten in verband met het verschijnen op de zitting voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] heeft geen specifieke kosten genoemd en die kosten worden daarom vastgesteld op het daarvoor bepaalde vaste bedrag van € 50,00.