2.1.
[eiser] exploiteerde als eigenaar het eetcafé [eetcafé] (hierna te noemen: [eetcafé] ), gevestigd in een gehuurd pand aan [adres]
. Bestuurder van [eiser] is [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ). [bestuurder] exploiteert naast de [eetcafé] nog een horecabedrijf in Leeuwarden. [gedaagde] v.o.f. exploiteert een bakstudio. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn haar vennoten.
2.2.
In september 2025 zijn tussen partijen gesprekken gestart over de overname door [gedaagde] van [eetcafé] . In dit verband hebben partijen op 11 november 2025 een Non-Disclosure Agreement (NDA) gesloten waarin, kort gezegd, een geheimhoudingsplicht voor de ontvanger van vertrouwelijke informatie is vastgelegd.
2.3.
Op 19 november 2025 heeft [bestuurder] de navolgende e-mail naar [gedaagde] gestuurd, met daarbij een bijlage 'financieel overzicht 2025'. Deze bijlage betrof een door [bestuurder] zelf opgesteld Excelbestand.
Leuk dat jullie gisteren samen met mij door de zaak zijn gelopen.
Zoals beloofd heb ik hier het overzicht van 2025. Even een korte uitleg.
Ik heb bij de personele lasten de 2 vaste medewerkers eruit gehaald want die hebben jullie meer. Zoals je kan zien zijn het erg gezonde cijfers en kan het alleen maar meer worden.
• De inkoop gemiddeld in de horeca ligt op 30 %. Bij [eetcafé] op 27 %. Dit is erg gezond.
• De totale lasten in de horeca zitten tussen de 70 en 80 %. Bij [eetcafé] op 69 %. Ook dit is gezond
• De personeel ligt op 30 tot 35 % gemiddeld. Bij [eetcafé] op 24 % ook dit is gezond.
• In de horeca is een netto winst van 10 tot 15 % normaal. Hier moet nog belasting af. Bij [eetcafé] is dit 31%. Ook dit is zeer gezond. Dit komt ook omdat wij de marges op de lunch gerechten goed hebben berekent. Deze krijg je nog.
Zoals je kan zien is [eetcafé] een goed lopende lunch zaak.
2.8.
[adviseur] heeft een intentieovereenkomst opgesteld en deze op 4 december 2025 aan [eiser] toegestuurd. Deze intentieovereenkomst bevat, voor zover voor deze zaak van belang, de navolgende bepalingen:
IN OVERWEGING NEMENDE DAT: (... )
C. Partijen gesprekken zijn aangegaan met betrekking tot de voorgenomen overdracht door
Verkoper aan Koper van de activa en passiva die gezamenlijk de Onderneming vormen (de 'Transactie');
D. Partijen een zodanig stadium in de gesprekken over de voorgenomen Transactie hebben bereikt, dat zij het wenselijk achten om datgene waarover zij tot dusverre overeenstemming hebben bereikt, alsmede hun intenties met betrekking tot het verdere verloop van voormelde gesprekken, in de onderhavige Letter of Intent (' LOi') vast te leggen;
E. Partijen over en weer verklaren dat met deze LOi nog geen koopovereenkomst tot stand komt, maar dat Partijen zich over en weer verplichten om in redelijkheid verder te onderhandelen met als intentie om tot een definitieve koopovereenkomst te komen, één en ander met inachtneming van hetgeen overigens in deze LOi is bepaald;
Artikel I - Doel- intentie
I .1 Koper verklaart in beginsel van Verkoper te willen kopen en geleverd te willen krijgen, en Verkoper verklaart in beginsel aan Koper te willen verkopen en te willen leveren, de activa en passiva die gezamenlijk de Onderneming vormen (de' Activa en Passiva'), vrij van enige bezwaring of andere rechten van derden, een en ander met inachtneming van het bepaalde in deze LOi.
1.2
Na ondertekening van deze LOi zullen Partijen, met inachtneming van hetgeen hierin is bepaald, zich ervoor inspannen om volledige en definitieve overeenstemming te bereiken over de voorwaarden en condities van de Transactie. Koper zal in dit kader een beperkt due diligence onderzoek ('DDO') naar de Activa en Passiva (laten) uitvoeren.
1.4
Overgedragen Activa en Passiva
De Transactie ziet op de overdracht van de in Bijlage I nader gespecificeerde Activa en Passiva, waaronder in elk geval begrepen:
(a) immateriële activa: (i) handelsnamen, merken, logo's en domeinnamen; (ii) database- en softwarerechten voor zover toebehorend aan de Vennootschap;
(b) materiële activa: inventaris, bedrijfsuitrusting, computers en overige bedrijfsmiddelen;
(c) voorraden: halffabricaten en promotiematerialen;
(d) contracten: distributie-, licentie-, leveranciers- en klantcontracten die door Partijen uitdrukkelijk zijn aangewezen voor contractsovername;
(e) vorderingen op handelsdebiteuren die op ofna de Transactiedatum ontstaan uit de overgedragen onderneming;
(f) Passiva: (i) verplichtingen en schulden die rechtstreeks samenhangen met de overgedragen onderneming en uitdrukkelijk zijn aangewezen door Partijen; (ii) verplichtingen uit de overgenomen contracten voor zover betrekking hebbend op prestaties na de Transactiedatum.
Uitgesloten blijven in elk geval: (i) kas- en banksaldi; (ii) leningen en rekening-courantposities jegens aan Verkoper gelieerde (rechts)personen; (iii) fiscale posities en aanspraken van de Vennootschap over perioden vóór de Transactiedatum, behoudens voor zover uitdrukkelijk anders overeengekomen.
Artikel 2 - Uitgangspunten Transactie
2.1
De juridische en economische overdracht van de Activa en Passiva zal plaatsvinden per 1 januari 2026 (de 'Transactiedatum'), vanaf welke datum de overgedragen Activa en Passiva met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen voor rekening en risico van Koper zullen zijn.
De levering zal plaatsvinden door middel van (i) onderhandse akten van cessie/overdracht waar relevant, en (ii) feitelijke levering van zaken.
(...)
Artikel 4 - Due diligence
4.3
Uitsluitend indien het DDO materiële negatieve afwijkingen oplevert ten opzichte van de tot op heden door of namens Verkoper aangeleverde informatie met betrekking tot de Activa en Passiva, zal Koper tot uiterlijk 14 december 2025 gerechtigd zijn om van de Transactie af te zien, doch niet eerder dan nadat Partijen zich tot het uiterste hebben ingespannen om alsnog in redelijkheid tot overeenstemming te komen.
Artikel 6 - Opschortende voorwaarden - beëindiging
2.9.
Op 5 december 2025 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen, in aanwezigheid van hun adviseurs [adviseur] en [makelaar] .
Hierna heeft [makelaar] op 8 december 2025 een koopovereenkomst naar [gedaagde] gestuurd. Deze overeenkomst bevat, voort zover voor deze zaak van belang, de navolgende bepalingen:
Art: 1. Verkoper(s) verklaart aan koper(s) te hebben verkocht, gelijk koper(s) verklaart van verkoper(s) te hebben gekocht en te zullen aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de ondertekening van deze overeenkomst de: aanwezige inventaris, handelsnaam en goodwill, benoemd en omschreven in de bijgevoegde inventarislijst zoals geschouwd en goed bevonden door beide partijen van:
- [eetcafé] , [adres] -
De overeengekomen verkoopprijs - overname koopprijs bedraagt euro€ [koopprijs] , =
(... )
Art: 2. Verkoper verklaart dat, er geen bruikleenovereenkomsten, leasecontracten, huurkoopovereenkomsten, afnameverplichtingen of andere verplichtingen rusten op het verkochte.
Alle tot de leveringsdatum en overdrachtsdatum 5-12-2025 ontstane vorderingen en andere schulden en/of vorderingen op verkoper(s), die betrekking hebben op de hier genoemde exploitatie, blijven voor rekening van verkoper(s). Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de overige, niet in deze overeenkomst genoemde bedrijfsactiva en -passiva, zoals de debiteuren, geldmiddelen en overige vlottende activa, crediteuren, geldleningen en overige op de balans vermelde verplichtingen e.d. niet in de verkoop en koop zijn betrokken.
Verkoper verplicht zich vanaf 5 december 2025 geen wijzigingen aan te brengen in het verkochte. De aanwezige en gekochte inventaris dient op de overdrachtsdatum 5 december naar behoren te functioneren. Vanaf de feitelijke overdrachtsdatum 5 december 2025 komen alle baten ten goede van koper(s) en zijn de lasten, zoals bedoeld in de hiervoor bestemde wetgeving voor rekening van koper(s).
(...)
Art: 3. De ter zake doende financiële overzichten/ gegevens van het (ver)gekochte, zijn aan koper(s) ter beschikking gesteld.
Art: 4. De verkoper is met de kopers wel/? een korte inwerk termijn overeengekomen.
Art: 5. Partijen komen overeen dat de totale koopsom€ [koopprijs] zegge: [koopprijs] euro bedraagt. Hiervan voldoet koper op datum ondertekening een bedrag van
€ [koopprijs] (zegge: [koopprijs] ) als aanbetaling op het rekeningnummer van de makelaar. Het restantbedrag van€ [koopprijs] zal door koper aan verkoper worden voldaan conform een afzonderlijke betalingsregeling,(... )
Het volledige eigendomsrecht van de inventaris gaat pas over op koper zodra de totale koopsom van€ [koopprijs] , inclusief het gegarandeerde bedrag van€ [koopprijs] , volledig is voldaan.
Verkoper(s) en koper(s) gaan bij voorbaat akkoord met deze betalingswijze. (...)
Art: 6. De overdracht geschiedt op d.d. 5 december 2025.
Art: 7. De aanwezige courante bedrijfsvoorraad zal op de dag van de economische overdracht wel overgenomen worden zonder kosten.
Art: 8. De huurovereenkomst zal worden verstrekt door de verhuurders.
Art: 9. Verkoper en koper(s) nemen als bijzondere voorwaarde op dat beide partijen opteren voor "een indeplaatsstelling", welke bij géén medewerking van verhuurder, door partijen aan het kantongerecht zal worden voorgelegd. Partijen zullen zich bij voorbaat conformeren aan deze beslissing. Indien er géén indeplaatsstelling door het kantongerecht en/of andere rechterlijke macht wordt verleend is deze overeenkomst ontbonden.
(...)
Art:13. Deze overeenkomst is voor beide partijen bindend en onverlet. (... )
Art:16. Koper neemt de arbeidsovereenkomsten over volgens artikel 7:662 BW ev. (overgang onderneming). Alle (betalings)verplichtingen, claims of aanspraken vanuit medewerkers tot en met de overdrachtsdatum, blijven volledig voor rekening en risico van verkoper. Verkoper staat garant voor een correcte afwikkeling daarvan.
(... )
Art:19. Koper(s) krijgt door aankoop van het gekochte wel het recht en verwerft, voor zover de wet dat toelaat, het eigendom van de gevoerde handelsnaam, social media en website,
(... )
2.12.
[adviseur] heeft vervolgens op 12 december 2025 de navolgend e-mail namens [gedaagde] naar [makelaar] gestuurd:
We hebben de cijfers even op een rij gezet in bovenstaande bestand. Op de 2e pagina van Cijfers [eiser] zie je een overzicht van de loonkosten zoals doorgegeven door [bestuurder] . Zie ook bijlage Financieel overzicht 2025 wat door [bestuurder] is aangeleverd. Hier hebben we de cijfers zoals deze in Shiftbase staan en de cijfers zoals deze nu vanuit Nmbers en de loonheffingen en pensioenen zijn aangeleverd naast elkaar gezet. Hieruit blijkt ook dat de
cijfers uit Shiftbase niet ver bij de werkelijkheid vandaan zaten.
Zoals je kunt zien is er een materieIe afwijking ten opzichte van de loonkosten zoals deze door [bestuurder] zijn aangegeven in het overzicht en de werkelijke loonkosten. Hierbij is al rekening gehouden met het feit dat er I medewerker van [eetcafé] voor [bedrijf] werkzaam was. Het verschil is ruim 30k wat neerkomt op meer dan de gehele EBITDA. De onderneming is daarmee zelfs verlieslatend in plaats van de winstgevendheid die [bestuurder] in eerste instantie heeft voorgehouden. Hiermee is wat ons betreft een onjuiste voorstelling van zaken gegeven.
Op basis van deze informatie zou dan ook nooit overeenstemming zijn bereikt.
Cf hetgeen overeengekomen in de LOi onder Artikel 6.2 en Artikel 4.3 zien [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dan ook af van de Transactie.
2.13.
In de avond van 12 december 2025 heeft [adviseur] nog de navolgende e-mail naar [makelaar] gestuurd:
Naar aanleiding van ons telefoongesprek vanmiddag heb ik nogmaals contact gehad met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Ze hebben hierbij ook juridisch advies ingewonnen. Hierbij deel ik hun standpunt.
Allereerst zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] van mening dat er nooit een overeenkomst voor overname van [eetcafé] tot stand is gekomen. Sterker nog, er is een intentieovereenkomst in concept opgesteld, waarin partijen afspraken wensten vast te leggen over intenties met betrekking tot het komen tot de (ver)koop, maar zelfs deze intentieovereenkomst is nog nimmer ondertekend. Laat staat dat er van een daadwerkelijke koopovereenkomst sprake is.
Wel is er expliciet afgesproken dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in december [eetcafé] zouden helpen om te zorgen dat er geen gaten in het rooster zouden vallen van [eetcafé] en hierbij [bestuurder] te ontzien. Dit is dan ook de reden geweest dat zij alvast actief zijn geworden binnen de onderneming. Het was dan ook voornamelijk op aandringen van [bestuurder] dat zij uit coulance in december zijn bijgesprongen omdat [eetcafé] anders gewoon niet zou draaien in deze maand.
Daarnaast het volgende. Mocht het zo zijn dat er wel sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst (hetgeen niet het geval is) dan is zo'n overeenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben immers resultaatcijfers ontvangen die duidelijk
niet kloppen. Het is hen pas de afgelopen dagen duidelijk geworden dat [eetcafé] geen winstgevende zaak is maar juist verlies draait. Met de juiste voorstelling van zaken hadden zij natuurlijk nooit het voorstel tot overname zoals dat er nu ligt, geaccepteerd.
Als er een overeenkomst tot stand gekomen zou zijn gekomen, dan vernietigen zij deze. Wij gaan er vanuit dat ook jullie inzien dat het afdwingen van de (ver)koop zinloos is. Liever gaan wij in gesprek over hoe de samenwerking, zoals deze in de afgelopen dagen is opgestart, zo effectief mogelijk ontvlecht kan worden.