Rechtbank Oost-Brabant, eerste aanleg - enkelvoudig belastingrecht

De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting erkend dat eiseres om de VvE-reservecorrecties heeft verzocht en de heffingsambtenaar deze gegevens niet heeft verstrekt. Ook heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting erkend dat deze gegevens aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient aan degene ten aanzien van wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. (Voetnoot 2) Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Voetnoot 3)

De rechtbank overweegt dat nu feitelijk vaststaat dat de VvE-reservecorrecties aan de waardebepaling ten grondslag hebben gelegen en tevens vaststaat dat eiseres in de bezwaarfase om de gegevens heeft gevraagd en deze niet door de heffingsambtenaar zijn verstrekt, sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand gelaten kunnen worden.

4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de appartementen voor het kalenderjaar 2024. De waardepeildatum is 1 januari 2023.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de appartementen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.

6. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de appartementen niet aan de orde gesteld. Dat sprake is van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. Bij de beoordeling van het beroep wordt daarom uitgegaan van wat daarover is opgenomen in de waardematrix en bijlagen van de heffingsambtenaar.

7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarden de vergelijkingsmethode toegepast. Hij verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van de appartementen aan de [adres] tot en met [nummer] en [nummer] tot en met [nummer] naar de getaxeerde waarden in de matrices, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 maart 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Deze appartementen zijn vergeleken met drie andere appartementen, te weten Aan de [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] .

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het appartement aan de […] verwijst de heffingsambtenaar naar de getaxeerde waarde in de matrix, zoals opgenomen in een ander taxatierapport dat eveneens op 18 maart 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Dit appartement is vergeleken met de appartementen aan de [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . In de vergelijkingsmatrices heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

8. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de matrixen bij de taxatierapporten in beroep blijkt dat correcties zijn doorgevoerd voor “grensnut/oppervlakte”. Eiseres heeft in reactie op de matrices niet bestreden dat deze correcties niet op de juiste manier zijn doorgevoerd. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiseres heeft aangevoerd dat bij de vergelijkingsobjecten de bijgebouwen en het aantal vierkante meters niet op de juiste manier is vastgesteld. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de bijgebouwen bij de vergelijkingsobjecten in de matrixen staan vermeld en voor de oppervlakten is uitgegaan van de gegevens zoals die in de BAG en het WOZ-waardeloket zijn opgenomen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiseres heeft de toelichting van de heffingsambtenaar niet bestreden. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ligging van de appartementen. In de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar namelijk een correctie op de ligging toegepast van - 35%, maar in beroep is deze correctie onterecht niet toegepast.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij zich niet op deze nieuwe inhoudelijke beroepsgrond heeft kunnen voorbereiden. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat met de ligging afdoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde.

De rechtbank is van oordeel dat de onder 10 genoemde grond tardief is. De rechtbank overweegt daartoe dat het verweerschrift (met taxatierapport) op 2 april 2025 is ingediend en op die datum in het digitale dossier is geplaatst. Op dezelfde datum is eiseres door de rechtbank in de gelegenheid gesteld een conclusie van repliek in te dienen. Daarbij is eiseres erop gewezen dat het de bedoeling is dat zij daadwerkelijk gebruik maakt van deze gelegenheid en niet volstaat met algemene gronden die op de zitting nader worden geconcretiseerd. Ook is medegedeeld dat de rechtbank nadrukkelijk zal meewegen of de op de zitting aangevoerde nieuwe argumenten of uitwerking van de beroepsgronden zich verdragen met de goede procesorde. Met deze werkwijze wil de rechtbank voorafgaand aan de zitting duidelijk zicht hebben op de geschilpunten die partijen verdeeld houden en daar niet pas mee op de zitting worden geconfronteerd. Hiermee worden onnodige vertragingen en belemmeringen van een efficiënte procesgang voorkomen.

De rechtbank vindt dat wat op de zitting naar voren is gebracht eenvoudig in repliek naar voren had kunnen worden gebracht, te meer nu (de gemachtigde van) eiseres al ruim zes maanden over het verweerschrift beschikte. Dat eiseres daar niet voor heeft gekozen moet voor haar risico komen. Op de zitting heeft eiseres, na vragen daarover van de rechtbank, geen toelichting gegeven waarom deze grond niet eerder ingebracht had kunnen worden. Met het pas op de zitting aanvoeren van deze grond is de heffingsambtenaar echter wel de mogelijkheid ontnomen om daar adequaat op te kunnen reageren door – zoals door de heffingsambtenaar aangegeven – een extra berekening te maken van de door eiseres genoemde correctie van 35% en te berekenen wat dat per appartement voor de waarde zou betekenen. Deze grond wordt daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten.