Rechtbank Overijssel, eerste aanleg - enkelvoudig civiel recht overig

In het tussenvonnis van 8 oktober 2025 is de rechtbank teruggekomen van haar voornemen een deskundige te benoemen voor het vaststellen van de marktwaarde van de woning ten tijde van de (ver)koop. In plaats daarvan is Vastgoed met Stijl in de gelegenheid gesteld haar schade bij akte nader te onderbouwen. Daarbij heeft de rechtbank opgemerkt dat Vastgoed met Stijl een vergelijking zal moeten maken tussen enerzijds de werkelijke situatie, waarin zij de woning heeft gekocht, gerenoveerd en met winst heeft verkocht en anderzijds de hypothetische situatie, waarin alle betrokkenen op de hoogte waren van het werkelijk aantal vierkante meters van de woning. Verder heeft de rechtbank bij eerder tussenvonnis opgemerkt dat voor de hypothetische situatie op grond van de stellingen van partijen en reële verwachtingen een inschatting gemaakt zal moeten worden van de gebeurtenissen die zich in die situatie waarschijnlijk zouden hebben voorgedaan.

Vastgoed met Stijl heeft in haar akte aangevoerd dat het renovatieproject van de woning aan de [adres] voor haar een resultaat van € 13.609,00 heeft opgeleverd. Maar, als daar de loonkosten en andere overheadkosten van Vastgoed met Stijl vanaf worden gehaald, samen een bedrag van ongeveer € 17.000,00, dan is het renovatieproject voor Vastgoed met Stijl verlieslatend geweest. Ter onderbouwing hiervan heeft Vastgoed met Stijl een verklaring van haar toenmalige accountant overgelegd. Vastgoed met Stijl heeft verder aangevoerd dat zij minder geld in de renovatie van de woning zou hebben gestoken, als zij op de hoogte was geweest van het daadwerkelijke aantal vierkante meters. Ook heeft Vastgoed met Stijl aangevoerd dat zij de woning niet zou hebben gekocht als zij van het daadwerkelijke woonoppervlakte afwist, en dat de marktwaarde van de woning € 75.000,00 hoger zou hebben gelegen, uitgaande van een woonoppervlakte van 193 m2 (181 m2 na renovatie) en een verkoop in 2023. Ter onderbouwing van deze laatste stelling heeft Vastgoed met Stijl een verklaring van een registertaxateur overgelegd. Volgens Vastgoed met Stijl moet haar schade in redelijkheid worden begroot op een bedrag van € 40.000,00.

Helder heeft zich op het standpunt gesteld dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden. Hiertoe heeft Helder aangevoerd dat Vastgoed met Stijl het verkeerde uitgangspunt heeft genomen met betrekking tot de marktwaarde die door de registertaxateur is opgesteld, namelijk het uitgangspunt dat de woning een woonoppervlakte had van 193 m2. Verder heeft Helder aangevoerd dat Vastgoed met Stijl de gestelde renovatiekosten en winst niet met stukken heeft onderbouwd. Op dit punt heeft Helder nog gewezen op verschillen in de bedragen die Vastgoed met Stijl in de dagvaarding en haar laatste akte heeft genoemd. Daarnaast heeft Helder gemotiveerd betwist dat Vastgoed met Stijl minder renovatiekosten zou hebben gemaakt, als zij wist van het daadwerkelijke aantal vierkante meters van de woning. Eveneens is door Helder betwist dat Vastgoed met Stijl in dat geval de woning überhaupt niet gekocht zou hebben. Hierover heeft Helder opgemerkt dat Vastgoed met Stijl wat betreft de hypothetische situatie op twee gedachten hinkt: Vastgoed met Stijl heeft aan de ene kant gesteld dat zij minder geld in de renovatie had gestoken, maar ook dat zij de woning in dat geval niet had gekocht. Volgens Helder heeft Vastgoed met Stijl niet aannemelijk gemaakt wat de hypothetische situatie zou zijn geweest als zij wel van de daadwerkelijke woonoppervlakte op de hoogte was geweest. Ook heeft Helder aangevoerd dat zij niet kan volgen hoe Vastgoed met Stijl op een bedrag van € 40.000,00 aan schade is uitgekomen.

De rechtbank merkt eerst het volgende op. In het vorige tussenvonnis zijn de verschillende scenario’s met betrekking tot de marktwaarde van de woning ten tijde van de (ver)koop, die door een deskundige zou moeten worden vastgesteld, losgelaten. De rechtbank zal daarom nu, op basis van de beide aktes van partijen, een nieuwe vergelijking maken tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie.

De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het onrechtmatige handelen van Helder schade heeft geleden. Vastgoed met Stijl heeft de rechtbank geen concrete aanknopingspunten gegeven om een vergelijking te maken tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie om op basis daarvan de schade, als daar sprake van blijkt te zijn, te begroten. Dit oordeel licht de rechtbank hierna toe.

Wat betreft de hypothetische situatie overweegt de rechtbank als volgt. Vastgoed met Stijl heeft ten eerste aangevoerd dat zij de woning bij wetenschap van het daadwerkelijke aantal vierkante meters aan woonoppervlakte niet had gekocht. De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl dit scenario onvoldoende heeft onderbouwd. Zoals hiervoor is overwogen zal de rechtbank aan de hand van stellingen van Vastgoed met Stijl en reële verwachtingen een inschatting moeten maken van de gebeurtenissen die zich in die situatie zouden hebben voorgedaan. Hiervoor is van belang dat de rechtbank feiten en omstandigheden krijgt aangereikt, waarin aanknopingspunten kunnen worden gevonden om de hypothetische situatie in te schatten. In dit scenario zou dat betekenen dat door Vastgoed met Stijl feiten en omstandigheden gesteld moeten worden die zich zouden kunnen hebben voorgedaan wanneer zij van het daadwerkelijke woonoppervlakte op de hoogte was en de woning vervolgens niet had gekocht. Aangezien door Vastgoed met Stijl daartoe in het geheel geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd, heeft de rechtbank geen aanknopingspunten om een inschatting te maken van de hypothetische situatie in dit scenario.

Het voorgaande betekent dat geen vermogensvergelijking kan worden gemaakt tussen de werkelijke en de hypothetische situatie en dat, in het verlengde daarvan, de gestelde schade van Vastgoed met Stijl niet kan worden begroot of geschat.

Vastgoed met Stijl heeft wat betreft de hypothetische situatie ook aangevoerd dat zij, als zij had geweten van het daadwerkelijke aantal vierkante meters en de woning wel had gekocht, de woning voor een lager bedrag had laten renoveren. De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl ook ten aanzien van dit scenario onvoldoende aanknopingspunten heeft geboden om een redelijke inschatting van de hypothetische situatie te kunnen maken. Zij heeft immers niet gespecificeerd aangegeven welke werkzaamheden zij in dat geval achterwege had gelaten die zij in de werkelijke situatie wel heeft laten uitvoeren, en welke (overige) besparingen zij precies gedaan zou hebben.

Ook in dit scenario kan geen vergelijking tussen de werkelijke en de hypothetische situatie worden gemaakt. Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 3.6 heeft overwogen ontbreekt een duidelijk en gespecificeerd inzicht in (de werkelijke kosten van) de renovatie, zodat niet duidelijk is welke werkzaamheden precies zijn uitgevoerd en wat deze werkzaamheden hebben gekost. Vervolgens kan bij gebrek aan concrete stellingen n aanknopingspunten ook niet worden vastgesteld dat er sprake zou zijn geweest van besparingen en welke invloed die besparingen gehad zouden kunnen hebben op de verkoopprijs in 2023. Vastgoed met Stijl heeft ook nog aangevoerd dat ‘de ervaring leert dat het weinig uitmaakt welke kwaliteit en voorzieningen worden geïnvesteerd vanaf een zekere omvang van het woonoppervlakte’, maar die stelling is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om als juist aan te nemen. Bovendien is dit door Helder gemotiveerd betwist, door te verwijzen naar verkoopbrochures van woningen die Vastgoed met Stijl te koop heeft aangeboden, met een aanzienlijk kleiner woonoppervlakte, waarin wordt gesproken over “hoogwaardige apparatuur” en “eersteklas materialen”.

De verklaring van de registertaxateur, die op verzoek van Vastgoed met Stijl de waarde-derving heeft geschat op een bedrag van € 75.000,00, leidt niet tot een ander oordeel. De betreffende registertaxateur heeft een vergelijking gemaakt tussen de marktwaarde van de woning zoals die door Vastgoed met Stijl na renovatie is verkocht en de geschatte marktwaarde van de woning met een woonoppervlakte van (na renovatie) van 181 m2. Zoals door Helder terecht is opgemerkt kan er in de hypothetische situatie niet vanuit worden gegaan dat de woning een woonoppervlakte had van 193 m2 (181 m2 na renovatie). In de hypothetische situatie heeft de woning immers hetzelfde woonoppervlakte als in de werkelijke situatie, alleen is het verschil dat partijen daarvan op de hoogte waren. Deze verklaring is dan ook niet bruikbaar voor de (vermogens)vergelijking die rechtbank moet maken.

Tot slot overweegt de rechtbank dat Vastgoed met Stijl niet heeft onderbouwd op basis waarvan zij op een schadebedrag van € 40.000,00 is uitgekomen. Voor zover Vastgoed met Stijl heeft willen betogen dat dit bedrag een redelijke schatting van haar schade is, heeft Vastgoed met Stijl aan de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten gegeven om haar te kunnen volgen in dit standpunt.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het handelen van Helder schade heeft geleden. Dat betekent dat de vorderingen van Vastgoed met Stijl zullen worden afgewezen.

Vastgoed met Stijl is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Helder worden begroot op: