Rechtbank Overijssel, eerste aanleg - enkelvoudig civiel recht overig

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.

Tussen partijen staat vast dat [partij A] [partij B] niet de keuze heeft gegeven tussen de kantonrechter en de geschillencommissie, terwijl zij hiertoe op grond van de toepasselijke AVC wel verplicht was. De kantonrechter is van oordeel dat het achterwege laten van deze keuze in dit geval niet leidt tot onbevoegdheid van de kantonrechter. Daarvoor bestaan de volgende redenen.

De vordering van [partij A] wordt feitelijk niet betwist door [partij B]. [partij B] heeft slechts aangevoerd dat hij zijn betalingsverplichting opschort in afwachting van een beslissing op zijn eigen vordering. Die eigen vordering heeft [partij B] in deze procedure in reconventie bij de kantonrechter ingesteld. Hoewel deze procedure dus is gestart door [partij A], betreft de procedure voornamelijk de door [partij B] in reconventie gestelde tekortkoming van [partij A] in de nakoming van haar verplichtingen als makelaar en de daaruit voortvloeiende schadevordering. Nu [partij B] er dus zelf voor heeft gekozen om de reconventionele vordering in te stellen bij de kantonrechter en [partij B] bovendien met betrekking tot de vordering van [partij A] ter zitting heeft verklaard niet te weten of hij voor behandeling door de geschillencommissie zou hebben gekozen indien hem die keuze was voorgelegd, ziet de kantonrechter geen aanleiding zich ten aanzien van de vordering in conventie onbevoegd te verklaren. Een doelmatige en consistente geschilbeslechting brengt in dit geval mee dat beide vorderingen door dezelfde instantie worden beoordeeld. De kantonrechter acht zich dan ook bevoegd van het geschil kennis te nemen.

Volgens artikel 7:401 BW diende [partij A] bij de uitvoering van haar opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat zij bij de uitvoering van haar opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (vgl. o.m. HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727, r.o. 3.5.3.).

De vraag in deze procedure is of [partij A] haar zorgplicht heeft geschonden en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die volgen uit de overeenkomst van opdracht. [partij B] stelt dat [partij A] is tekortgeschoten door 1) [partij B] niet te informeren over het feit dat de kopers een beroep zouden doen op de startersvrijstelling, en, zo heeft [partij B] ter zitting gesteld, 2) door in de koopovereenkomst niet op te nemen dat de kopers verplicht waren om een beroep op artikel 13 WBR te doen. [partij A] betwist dat zij hiertoe verplicht was. De kantonrechter overweegt als volgt.

Artikel 13 lid 1 WBR voorkomt dubbele overdrachtsbelasting. Bij verkoop van een woning binnen zes maanden na de vorige verkoop is alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil tussen de koopprijs en de koopprijs bij de vorige verkoop. Als gevolg daarvan is de overdrachtsbelasting voor de koper bij de tweede koop lager. Tussen partijen is niet in geschil dat dit voordeel in de praktijk vaak aan de verkoper bij de tweede koop wordt uitgekeerd, hoewel het de koper is die een beroep op artikel 13 WBR moet doen.

Op grond van de AVC diende [partij A] de koopovereenkomst voor [partij B] op te stellen en hem hierover te adviseren. Naar het oordeel van de kantonechter kan hierbij van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar ook redelijkerwijze worden verwacht dat hij, wanneer hij weet dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 13 WBR, de koopovereenkomst zo opstelt dat het gewenste fiscale voordeel op grond van dat artikel kan worden bewerkstelligd. Ter zitting is gebleken dat [partij A] wist dat [partij B] zijn woning snel wilde overdragen omdat hij gebruik wilde maken van het artikel 13 WBR-voordeel. [partij A] heeft in de conclusie van antwoord in reconventie verder aangevoerd dat de kopers zelf hebben aangegeven dat zij snel konden afnemen zodat [partij B] de overdrachtsbelasting kon terugkrijgen. [partij A] wist dus dat het in eerste instantie de bedoeling van beide partijen was om een beroep op artikel 13 WBR te doen. [partij A] heeft ook getracht dit contractueel vast te leggen in artikel 2.2 van de koopovereenkomst (hiervoor genoemd onder 3.4), maar deze bepaling houdt voor de kopers geen verplichting in om een beroep op artikel 13 WBR te doen. As gevolg van het ontbreken van deze verplichting hebben de kopers, in plaats van op artikel 13 WBR, een beroep op de startersvrijstelling kunnen doen, zonder dat [partij B] de mogelijkheid had de kopers vervolgens (financieel) aan te spreken.

De kantonrechter oordeelt dat [partij A] hiermee de belangen van [partij B] als verkoper van de woning onvoldoende heeft gediend. Het verweer van [partij A] dat zij niet wist dat de kopers een beroep op de startersvrijsteling zouden gaan doen brengt hierin geen verandering. Wanneer [partij A] een verplichting in de koopovereenkomst had opgenomen, had het de kopers immers niet meer vrij gestaan om een beroep op die vrijstelling te doen. Bovendien had [partij A] hier bij de kopers naar kunnen informeren. Het feit dat de clausule zoals opgenomen onder 3.4 een standaard clausule in het NVM model is en het daarbij behorende verweer van [partij A] dat zij nog nooit een bepaling met een verplichting met betrekking tot artikel 13 WBR in een koopovereenkomst heeft opgenomen omdat het vrijwel nooit voorkomt dat een verkoper gebruik wil maken van artikel 13 WBR, terwijl de koper een beroep toekomt op de startersvrijstelling, kan [partij A] evenmin baten. Het enkele feit dat een situatie niet vaak voorkomt ontslaat [partij A] niet van haar verplichtingen uit hoofde van de op haar rustende zorgplicht. De kantonrechter volgt [partij A] ook niet in haar verweer dat de kopers geen hoger bedrag zouden hebben willen betalen (als gevolg waarvan zij, zo begrijpt de kantonrechter, niet akkoord zouden zijn gegaan met een verplichting ten aanzien van artikel 13 WBR in de koopovereenkomst) nu [partij A] ook heeft aangevoerd dat de kopers zelf expliciet de mogelijkheid voor [partij B] hebben benoemd om de overdrachtsbelasting terug te krijgen. Daaruit kan worden afgeleid dat de kopers er kennelijk in eerste instantie wel rekening mee hebben gehouden dat zij het artikel 13-verschil, naast de koopsom, aan [partij B] zouden betalen, zodat het opnemen van een dergelijke verplichting mogelijk was.

Partijen zijn verder in geschil over de vraag of [partij B] als gevolg van de tekortkoming in de nakoming door [partij A] schade heeft geleden. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Als [partij A] de hiervoor genoemde verplichting wél in de koopovereenkomst zou hebben opgenomen, dan hadden de kopers het artikel 13-verschil (als bedoeld in de clausule zoals opgenomen onder 3.4) aan [partij B] moeten betalen. [partij B] is dit bedrag dus misgelopen en lijdt daardoor schade. Het misgelopen bedrag, en daarmee de hoogte van de schade, betreft volgens [partij B] € 7.154,00. [partij A] heeft de hoogte van het bedrag niet betwist. De vordering in reconventie tot betaling van dit bedrag zal daarom worden toegewezen.

vordert in conventie betaling van een factuur die zij naar [partij B] heeft gestuurd heeft met betrekking tot courtage. [partij B] heeft in zijn e-mail van 29 april 2025 een beroep gedaan op zijn wettelijke opschortingsrecht, waarbij hij [partij A] heeft bericht dat hij de courtagefactuur zal voldoen zodra de schade die hij heeft geleden door [partij A] is vergoed. [partij B] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de factuur of de verdere inhoud of uitvoering van de overeenkomst. Nu [partij A] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [partij B] geleden schade, komt het recht op opschorting van [partij B] te vervallen. [partij B] zal daarom ook de factuur van [partij A] moeten voldoen. De vordering van [partij A] tot betaling van de courtagefactuur zal daarom worden toegewezen.

vordert verder betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Zij stelt daartoe dat zij [partij B] heeft aangemaand en hem in de gelegenheid heeft gesteld de vordering binnen veertien dagen te voldoen, maar dat betaling is uitgebleven.

De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [partij B] bevoegd was zijn betalingsverplichting op te schorten, waardoor [partij B] gedurende die opschorting niet in verzuim verkeerde. Nu verzuim een voorwaarde vormt voor aanspraken op wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, ontbrak gedurende de opschorting de grondslag voor het in rekening brengen van die kosten (vgl. Hof Den Haag 25 juni 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:205). De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen.

Ook de gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom is niet toewijsbaar over de periode waarin [partij B] bevoegd was zijn betalingsverplichting op te schorten. Nu de hoofdsom bij dit vonnis wordt toegewezen, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

[partij B] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

[partij A] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op: