Rechtbank Rotterdam, kort geding civiel recht overig

[eiser] huurt sinds 2016 de woning aan de [adres] van [gedaagde]. [eiser] stelt dat de verwarming in zijn woning sinds 5 januari 2026 niet meer werkt. Volgens [eiser] heeft hij hiervan melding gemaakt bij [gedaagde], maar weigert [gedaagde] om de verwarmingsinstallatie te repareren. [eiser] eist daarom dat de kantonrechter [gedaagde] verplicht om de verwarming in zijn woning te repareren. [eiser] vraagt daarnaast toestemming van de kantonrechter om kosten te maken voor alternatieve woonruimte totdat de verwarming gerepareerd is.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiser]. [gedaagde] stelt dat [eiser] op grond van de algemene huurvoorwaarden verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] nagelaten onderhoud aan de verwarmingsinstallatie te (laten) verrichten en is deze als gevolg daarvan stuk gegaan. [gedaagde] meent daarom dat zij niet gehouden is de verwarmingsinstallatie te repareren.

[gedaagde] moet van de kantonrechter de verwarmingsinstallatie in de woning van [eiser] repareren en, voor zover dat niet mogelijk is, vervangen door een nieuwe verwarmingsinstallatie. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] sinds 5 januari 2026 geen verwarming meer heeft in zijn woning. Het spoedeisend belang van [eiser] is daarmee gegeven.

[eiser] eist dat de kantonrechter [gedaagde] verplicht om de verwarmingsinstallatie in zijn woning te repareren. De kantonrechter begrijpt dat het in dit geval gaat om een moederhaard die in 1976 in de woning geïnstalleerd is. Volgens [eiser] zijn er al verschillende monteurs langs geweest – die hij zelf heeft ingeschakeld, omdat [gedaagde] niets deed – en hebben deze allen aangegeven dat de moederhaard niet meer gerepareerd kan worden omdat deze te oud is en de onderdelen niet meer verkrijgbaar zijn. De kantonrechter begrijpt uit het verhaal van [eiser] dat hij wil dat [gedaagde] ervoor zorgt dat er weer verwarming in zijn woning aanwezig is. De kantonrechter zal daarom de eis van [eiser] zo opvatten dat hij eist dat [gedaagde] de verwarmingsinstallatie in zijn woning repareert en, voor zover dat niet meer mogelijk is, vervangt.

Tussen partijen is in geschil wie van hen verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie en de daaraan verbonden kosten. [gedaagde] stelt namelijk dat partijen in de algemene huurvoorwaarden hebben afgesproken dat [eiser] verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Dit wordt door [eiser] betwist.

De kantonrechter stelt voorop dat op grond van de wet de huurder in beginsel alleen verantwoordelijk is voor het verrichten van ‘kleine herstellingen’ (artikel 7:217 BW). Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het vervangen van een lamp, het repareren van een kraan, het ontluchten van de verwarming en het schilderwerk in de woning. De verhuurder is dus in beginsel verantwoordelijk voor het (grotere) onderhoud aan de verwarmingsinstallatie in de woning.

[gedaagde] heeft de algemene huurvoorwaarden niet overgelegd. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of partijen contractueel zijn afgeweken van de hierboven genoemde hoofdregel en – in het verlengde daarvan – of [eiser] op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Het is de kantonrechter ambtshalve wel bekend dat in zijn algemeenheid te gelden heeft dat bij sociale huurwoningen het onderhoud aan de verwarmingsinstallatie voor rekening van verhuurder komt. Daarbij merkt de kantonrechter op dat ook indien partijen hebben afgesproken dat [eiser] verantwoordelijk is voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie, daarmee nog niet gezegd is dat de verwarmingsinstallatie nu ook als gevolg van achterstallig onderhoud stuk is gegaan. Ongeacht de vraag voor wiens rekening het onderhoud aan de verwarmingsinstallatie komt, komt het de kantonrechter echter niet onredelijk voor dat een verwarmingsinstallatie die bijna 50 jaar oud is inmiddels aan het einde van zijn technische levensduur is gekomen en aan vervanging toe is. Hierbij betrekt de kantonrechter ook de omstandigheid dat de monteurs die door [eiser] zijn ingeschakeld hun handen niet meer aan de oude installatie willen branden.

Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] de verwarmingsinstallatie in de woning van [eiser] moet repareren dan wel, voor zover reparatie niet meer mogelijk is, moet vervangen voor een nieuwe verwarmingsinstallatie.

De kantonrechter merkt nog op dat indien de verwarmingsinstallatie niet meer gerepareerd kan worden en dus vervangen moet worden, [gedaagde] als verhuurder verplicht is om ook voor de tijd die met het vervangen van de verwarmingsinstallatie gemoeid gaat voor deugdelijke verwarming in de woning van [eiser] te zorgen, bijvoorbeeld door het plaatsen van elektrische kachels. Daarbij geldt in zijn algemeenheid dat zolang in de woning geen deugdelijke verwarming aanwezig is, en derhalve sprake is van een (ernstig) gebrek aan de woning, [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW).

[eiser] heeft de kantonrechter om toestemming gevraagd om kosten te maken voor alternatieve woonruimte totdat de verwarming in zijn woning gerepareerd is. [eiser] heeft niet concreet gemaakt wat de kosten hiervoor zullen zijn. De vordering van [eiser] is daardoor onvoldoende bepaalbaar en wordt daarom afgewezen.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 155,67 aan dagvaardingskosten, € 93,00 aan griffierecht en een onkostenvergoeding van € 50,00. Dat is in totaal € 298,67. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.