Rechtbank Zeeland-West-Brabant, bodemzaak verbintenissenrecht

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 november 2024

- de akte wijziging van eis van [eisers]

- de mondelinge behandeling van 10 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de bij die gelegenheid overgelegde pleitaantekeningen van beide partijen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:

a. [eisers] hebben op 20 september 2023 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de woning, staande en gelegen te [adres] (hierna: de woning). [eisers] hebben de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bezichtigd. De overeengekomen koopprijs was € 449.000,00. De akte van levering is gepasseerd op 22 december 2023. [gedaagde] heeft toen de woning geleverd aan [eisers]

b. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) en bevat onder meer de volgende bepalingen:

c. [gedaagde] heeft een vragenlijst over de woning ingevuld, gedateerd 30 augustus 2022.

d. [gedaagde] heeft vraag 3 als volgt beantwoord:

e. [eisers] hebben voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische aankoopkeuring laten uitvoeren.

f. Op 11 januari 2024 hebben [eisers] contact opgenomen met [gedaagde] over vochtplekken.

g. Op 27 februari 2024 gaf [eisers] opdracht aan [bedrijf 1] om het dak van de woning te inspecteren. [bedrijf 1] rapporteerde het volgende:

“Op beide daken zijn meerdere lekkages geconstateerd. Gezien de aard van de lekkages schatten wij in dat deze al langere tijd spelen. Ook is door ons geconstateerd dat er meerdere pogingen zijn geweest om het werk te herstellen ter hoogte van de lekkage op het eerste dak rechts in de hoek. Hier zijn duidelijk herstelwerkzaamheden te zien (kit). Ons inziens hoort een dergelijke lekkage niet opgelost te worden middels kit. Problemen speelden waarschijnlijk al langer en zijn op deze manier tijdelijk geprobeerd op te lossen. In de hierop volgende mails vindt u de offerte voor het vernieuwen van beide dakvlakken.”

h. Op 26 maart 2024 heeft Bouwtechnisch Keuringsbureau Zeeland (hierna: BK Zeeland) op verzoek van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] een bouwtechnisch onderzoek verricht. In haar rapport van 28 maart 2024 schrijft BK Zeeland dat niet alleen de vochtplekken in de slaapkamer beneden (bedoeld wordt het kantoor) en de wasruimte al aanwezig waren bij de levering van de woning, maar dat de vochtproblematiek zich ook al voordeed in de overige vertrekken (de badkamer beneden, de overloop boven de trap en de slaapkamer boven).

Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan hen bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Zij stellen dat aan de woning gebreken kleven die aan een normaal gebruik in de weg staan. Uit de rapporten van [bedrijf 1] en BK Zeeland volgt dat sprake is van meerdere lekkages, resulterend in verschillende zichtbare vochtplekken. De langetermijngevolgen zijn aantasting van het stucwerk, het ontstaan van schimmelplekken en een aantasting van de constructie. Volgens BK Zeeland is het ook noodzakelijk dat de lekkage verholpen wordt. Daarnaast zijn [eisers] van mening dat [gedaagde] hen had moeten inlichten dat de lekkage niet deugdelijk was verholpen. [gedaagde] behoorde immers te weten dat kit geen goede oplossing is op langere termijn voor de lekkende bitumen dakbedekking. Omdat [gedaagde] dit heeft nagelaten, kan hij zich er niet op beroepen dat [eisers] onvoldoende onderzoek hebben gedaan. [eisers] verkeerden door de vragenlijst en de mededeling van de makelaar tijdens de bezichtiging gerechtvaardigd in de veronderstelling dat [gedaagde] de lekkages deugdelijk had laten verhelpen. Ze mochten afgaan op de juistheid van deze mededelingen en hoefde ter zake geen onderzoek te doen. Omdat sprake is gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, dient [gedaagde] de herstelkosten te betalen. BK Zeeland raamt de kosten voor het vernieuwen van de bitumen dakranden en opnieuw inplakken van de dakdoorvoeren op € 3.770,00. Om de vochtplekken te verwijderen, moeten de plafonds worden gerepareerd en gesausd. [bedrijf 3] offreert hiervoor een bedrag van € 512,00 inclusief btw. Daarnaast dient [gedaagde] de expertisekosten van € 449,00 te betalen. In totaal komt dit neer op een bedrag van € 4.731,30 inclusief btw. Subsidiair zijn [eisers] van mening dat beide partijen in de veronderstelling verkeerden dat de lekkages deugdelijk waren verholpen, zodat sprake is geweest van wederzijdse dwaling. Zij vorderen daarom opheffing van het door hun geleden nadeel ter hoogte van de herstelkosten van de lekkages van € 4.282,30 (€ 3.770,00 + € 449,00).

[gedaagde] vindt dat de vordering van [eisers] moet worden afgewezen en wil dat [eisers] in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

[gedaagde] voert als verweer het volgende aan. [eisers] hebben [gedaagde] nimmer correct in gebreke gesteld, zodat [gedaagde] niet in verzuim verkeert. Voorafgaand aan de verkoop is er een bezichtiging geweest, waarbij [eisers] op de vochtplekken zijn gewezen. Op de vragenlijst heeft [gedaagde] ook aangegeven dat er twee lekkages waren geweest, namelijk ter hoogte van het kantoor beneden en bij de wasruimte. Er kan geen sprake zijn van wederzijdse dwaling, omdat [eisers] op de lekkage is gewezen en zelf onderzoek had moeten doen. [gedaagde] wist niet beter dan dat de lekkages waren hersteld. Enige andere lekkages dan wel gebreken aan het dak waren [gedaagde] onbekend. De woning is zeventien jaar oud. Het dak is bijna volledig afgeschreven. [eisers] hebben ervoor gekozen geen bouwkundige aankoopkeuring te laten uitvoeren. [gedaagde] verwijst naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat dat gebreken die bij de koper bekend of kenbaar waren voor rekening en risico van de koper moeten blijven. Ook gebreken die ontdekt hadden kunnen worden door een bouwkundige keurder zijn te kwalificeren als kenbaar. Voor kenbare gebreken heeft [gedaagde] geen mededelingsplicht. De vochtplekken waren zichtbaar. [gedaagde] heeft bewust de muur niet geschilderd, zodat de koper kon zien dat er lekkages waren geweest. [gedaagde] heeft medegedeeld wat hij wist. [gedaagde] had verder geen reden om aan te nemen dat de lekkage niet afdoende was verholpen. Hij is zelf niet op het dak geweest om te kijken hoe de lekkage was verholpen. [gedaagde] betwist dat de woning ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor het normaal gebruik vanwege de lekkage. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de herstelkosten. Er dient een “nieuw voor oud” correctie te worden toegepast. Daarnaast komen slechts herstelkosten en geen gevolgschade voor vergoeding in aanmerking, aldus [gedaagde] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.